관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요!
진심으로 선향 영향력을 나누고 싶은 투자자 윤진영99입니다!
이번주는 지투실 강의의 꽃, 재이리 튜터님의 실전 프로세스 강의였는데요.
지난 첫 지투실 수강당시에는 와 이거 꼭 1호기때 써먹어야지! 라고 생각했다면
이번에는 ‘1호기 과정에서 놓쳤던 부분은 무엇인지’, ‘보유’와 ‘매도’시 알아야할 건 무엇인지에 대해 좀더 집중했습니다.
<노룩 후기>
주황색이 까먹은 부분
매수시 꼭 봐야하는 것
매수전
- 등기부등본 (갑구 을구)
- 근저당이 있을 경우 - 대출잔액 확인하고 안전한 물건인지 체크해보기!
- 중대하자
- KB시세 (전세시세-KB시세의 90%가 상한선)
특약협의 시
- 특약문구 확정 및 전송
- 특약은 반드시 가계약때 넣기
- 중대하자, 근저당, 위약금, 전세협조
- 지방 투자시 챙겨야할 특약 : 위약금, 중도금
- 매도인의 특약 동의여부 확인
가계약금(계약금일부) 입금시
- 매도인 계좌번호 - 소유주명과 예금주 일치여부 - 계약금 일부 입금
본계약 시
- 계약서 초안 요청
- 2조~6조 누락여부, 주소나 계좌 등 상세정보 오탈자 확인
- 본계약날 일찍 가서 한번 더 확인
- 계약성 작성 & 계약금 입금
- 중개대상물 확인설명서
- 부사님께 기간내 전세 나가지 않을시 다른곳에도 광고 올리는것 사전고지하기
잔금시
- 법무사 구하기 - 각정 비용 정산 - 취득세
전세세팅시 꼭 챙겨야하는 것
전세가설정시
- 생활권 및 단지내 전세시세
- 골든타임 - 생활권내 광고 뿌리기 (필요에 따라 전세가 낮추기)
긴급타임 - 모든 방법 총동원, 내가 전세입자를 구해온다는 마음으로!
전세계약시
- 전세권 보다는 보증보험, 보증보험은 다주택 제한이 있는 SGI보다는 HF나 HUG로!
- 전세권 있는 물건의 경우 잔금 동시에 전세권 말소 특약 필수!
- 채권은 통째로, 질권은 찔끔!
만기시 어느쪽으로 전세금 돌려주면 되는지 체크하기! - 이사날짜 협의, 위약금 특약은 필수!
보유시 꼭 챙겨야하는것
- 쿠팡의 한달이내 조건없이 환불 서비스처럼 세입자의 관계 유지에 좋은 방향으로!
(한달이내라면 소모품 수리도 해준다 / 수리비 기준은 30만원선)
매도시 꼭 챙겨야하는것
- 사전에 세입자에게 연락에 이사여부 체크
- 공급장이라면 신규계약이 유리 / 상승장이라면 갱신권이 유리
- 갱신권 사용할 경우 세입자가 반환 요청이 3개월 이내에 전세금 돌려줘야하기 때문! - 편법쓰지말고 중도퇴거대출 사용하여 잔금치른 후 공실로 만들어서 매도하기
- 하락장 or 빠른 갈아타기 : 조건없는 1등물건으로 만들기
- 최저가 - 최최저가 - 최최최저가 - 최최최최저가 순으로 4단계 만들어 매도가 조정 플랜 설정하기
- 갈아탈 단지를 먼저 고르고 매도가 설정하는게 아니라,
매도할 단지 가격을 파악하고 갈아탈 단지를 찾기!
노룩 후기를 쓰면서 쪽지 시험을 보는듯한 기분도 들었습니다.
분명 기억했는데, 알고 있었는데 뭐였지? 라는 부분도 있었고
프로세스 과정에서 뒤섞인 부분도 있었습니다…!
동시에 후기를 쓰면서 ‘맞아, 나 1호기 때 이부분을 이렇게 챙겼었지’ ‘그때 이부분은 놓쳤구나’ 하며 복기도 할 수 있었습니다. 1호기 잔금날 전에도 수리에 대해 매도인과 협의하면서 ‘좋은게 좋은거지’라는 생각을 했던 때가 있어 뜨끔하기도 했습니다. (다행이 유리공과 QnA의 도움으로 잘 협의하였습니다)
1호기 당시 별첨되어있는 특약사항들을 미리 작성해 저장해둔 덕분에,
매물을 보러가던 중 전세입자가 구해져 갑작스레 가계약을 진행했음에도
조금 더 침착하게 진행할 수 있었고, ‘지금 하는게 맞아?’같은 망설임도 들지 않았습니다.
이번 강의를 통해 다시금 과정을 하나하나 뜯어보면서,
이제는 향후 보유와 매도까지 눈에 담을 수 있는 투자자로 성장한 것 같습니다!
알차디알찬 강의 해주신 재이리 튜터님 감사합니다 🌸
