[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 - 쿼카엉니



STEP 1. 개요

1. 책 제목: 대한민국 부동산의 역사
2. 저자 및 출판사: 홍춘욱, 상상스퀘어
3. 읽은 날짜: 2026. 7.12.
4. 총점: 8점 / 10점
5. 이유: 쉽게 읽기기도 아니기도, 공감이나 이해가 되기도 아니기도 하기 때문

STEP 2. 본깨적

1. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라
   • 과거에도 한양은 비쌌다.
2. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
   • 나라에서 계속 돈을 찍어내고 있는 것, 사람이 몰리면서 신도시같은 주택을 공급한다는 것
   • 그렇다면 무엇을 해야하는가? 결국은 자산을 가지고 있어야 한다.
3. 장남만 상속받으라는 법 있나요?
   • 농지개혁과 교육의 붐, 경제 개발과 함께 서울 토지의 상승 지속
4. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!
   • 강남 개발에 대한 이야기가 흥미롭다. 이 당시에 강남이 개발되지 않고 원안대로 인천-부평-영등포로 진행되었다면? 한남대교가 그 출발점. 경부고속도로를 만들기로 한 것이 지금의 강남이 있기 위한 시발점. 신도시 건설 후 강북 시민 이주를 위한 명문 학교 이전까지.
   • 정부에서 또 다시 이런 계획을 할 수 있을까? 이정도 규모는 어렵더라도 정부에서 추진하는 것들을 잘 살펴볼 필요가 있겠다. 제2의 강남은 어렵겠지만 ㅎㅎ
5. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?
   • 수출 경기가 좋아지면 주택 가격 상승, 재력가들은 부동산을 사서 모았다.
   • 정부의 규제도 반복된다. 양도소득세율 인상 > 경기 성장 둔화. 그렇다면 그 다음은? 경기 성장을 위해 힘쓰겠지? 그리고 또 회복하고, 폭등하면 규제, 무한 반복. 그래서 부동산은 사이클, 파도를 탄다는 표현을 쓰나보다.
   • 과거에는 부동산 불패신화가 맞았다. 이제는 주식도, 코인도, 다양한 자산들이 있는 지금도 그럴지 지켜보자.
6. 공급 앞에 장사 없다!
   • 주택 공급 부족 + 80년대 중반 경기 되살아남 > 주택 가격 상승, 전세가격 급등
   • 80년대 중반까지 주택 공급 부족, 입주할 집이 없으니 전세, 월세 가격 상승 + 전세 임대차 2년으로 연장. 임대차 기간을 1년에서 2년 연장으로 인한 전세가 상승의 교훈은 없었던 것? 2+2년... 2+2+2 라는 카더라도 있었는데, 과거로 배우는 것이 없는 것일까?
   • 저금리에 공급 부족, 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때 대응방법은 대규모 주택 공급과 강도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것. 지금 정부도 두가지 중 부동산 규제를 시행하고 있고, 공급도 하려고하지만 공급이 단기간에 이루어지기 어려운걸...
7. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?
   • 강남 반포주공은 1978년 1100만원, 1989년 1억5천만원. 과거에도 강남은 싸지 않았구나... 임금 상승이 5.7배는데 아파트 가격은 13.6배. 월급으로 집을 사기 어렵다는 것은 이 시기에도 마찬가지.
   • 경기와 주택 공급, 경기가 나빠지면 소득 전망이 나빠지고 PIR이 높아지고, 주택 수요가 위축, 공급이 수요를 넘으면 미분양 증가, 그렇게 다시 사람들을 집을 사고...
   • 일본과 우리의 차이는 주택의 명목가격이 하락이 크지 않았던 것, 주담대가 적었던 것
8. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
9. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남
   • 여기까지 1부, 우리나라 부동산의 역사에 대해사 알아보았다. 다소 역사책 같은 느낌도 있었지만 부동산 역사는 반복된다는 것을 다시금 배울 수 있었다.
10. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?
    • 급등했던 환율이 가라프게 떨어지고, 인플레 압력도 약화되었다. 시장 금리도 급락하며 대출 이자 부담도 내려갔다. 단기간에 서울아파트 가격 20%이상 하락, 거기에 양도세 완화 등 주택 경기 부양 정책 시행까지... 이런 시기에는 집을 사야한다
11. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?
12. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다
    • 투기과열지구 해제, 금융 규제 완화(LTV 증가, 주담대 제한 해제, 다주택자 양도세 중과 유예 등, 지금의 부동산 규제와 정 반대의 모습. 정책 변화를 저점을 확인하는 지표로 활용했다.
13. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안될까?
    • 과거 아파트들의 변화, 다세대빌라, 다가구주택, 아파트 선호 현상
14. 새집 줄게, 경기도 살자
    • 구성남, 광주대단지 사건, 1기, 2기, 3기 신도시..
    • 택지를 만들어 주택을 공급하는 것은 좋지만, 교통 인프라와 동시에 해야... 남양주 다산신도시 입주한게 17~18년도인데 실제로 8호선이 개통한건 25년도니까. 그간 거주하는 사람들의 불편함은? 위례도 마찬가지다. 위례신사선 대체 어떻게 되고 있는거야!
15. 제2의 강남은 어디일까?
    • 없다.
    • 이와는 별개지만 세종, 판교, 천안아산역 일대 역 근처에는 임대나 오피스텔, 멀리에는 아파트. 도로가 넓지 않은 것 등등은 신도시를 설계한 사람들의 생각때문이라는 것을 알게되었다. 앞마당이 아니라 와닿진 않지만
16. 한국 부동산, 버블인가?
17. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?
    • 주택 공급이 꾸준히 줄어드는 가운데, 지방은 소멸되고, 젊은이들은 직장과 사랑을 찾아 대도시로 모여드는 것은 일본이나 한국이다 동일
18. 버블에 매도할 용기를 내는 법
    • 2020년 말 적정가에 도달했다고 판단한 이유는, 갭투자 붐이다. 전세 자금 대출로 매전차가 줄어들며 갭투자 장세가 벌어지며 비인기 지역 아파트 값까지 올랐다. 인플레 위험이 커지며 시장 금리가 상승했다. 그리고 대출 규제까지.
    • 다만 주택 가격이 오르면 오를수록 더 오를 것처럼 느껴진다는 점에서, '매도 타이밍'을 잡고 싶은 이들에게 도움이 되었으면 하는 마음... 머리에서 파는건 정말 쉽지 않다!!!! 어깨에서 팔수있어야하며, 팔아야할 때임을 인지하고 욕심을 부리지 않고 파는 용기를 가져야겠다.
19. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
    • 강남 접근성(교통망), 1980년대 지어진 아파트는 용적률이 낮지만, 1990년대~2000년대 초반에 지어진 아파트는 용적률 400%에 근접하여 재건축이 어렵. 대단지 여부(대마불사)
    • 다만, 리츠 ETF는 직접 부동산 투자와 동일한 수익률을 낼 수가 없으나, 소액으로 수익률을 낼 수 있다는 점에서는 공감한다. 주식과 부동산이 다른 방향으로 움직인다는 것도... 일부는 맞고 일부는 틀릴 수 있다. 지금과 같은 돈이 풀리는 시기에는 주식이든 부동산이든 자산을 갖는 것이 중요하다.
20. 서울 아파트값 잡는 법
    • 용적률을 상향하고, 다세대 주택 주차장 규제 완화 등의 이야기
    • 하지만 현실적으로 정부에서 적용하기는 어려울 것, 지금처럼 강한 규제를 한다고 집값이 잡히지 않을 것, 당장은 일시적으로 누를 수 있겠지만 상승하려는 힘이 있는한 더 크게 오를 뿐. 적당한 시기 적당한 공급이 계속 이루어져야한다. 서울에서의 공급이라면 재건축, 재개발인데... 분상제도 문제. 정부의 너무 많은 개입이 오히려 더 주택 시장을 망가뜨리는건 아닐까.
21. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!
    • 도쿄미드타운 야에스. 불가리 호텔과 초등학교가 한 건물에 있는!? 우리나라에서 이런 건물이 허가가 날까 싶기도 하지만 초등학교와 호텔의 출입구를 별도로 설치한다면? 호텔말고 행정복지센터나 구청 등 공공기관이 들어선다면? 다양한 방식으로 적용해볼 수 있지 않을까. 흥미로운 건물이었다. 용산국제업무지구였나, 초교들어설 부지가 없다고 들었던 것 같은데(정확하진..) 이런 방식을 적용하면 어떨까.