지방투자 실전반 수강후기 [지투실 29기20조 sumibada]

지방투자 실전반 2강 수강후기 [지투실 29기20조 sumibada] 

2강 지방투자 계약 프로세스의 모든 것 (재이리님)

2강은 지방투자 계약 프로세스에 대해 강의해 주셨다. 

1호기를 하면서 일부 경험했던 과정들이었기에 강의 내용이 더 와닿았다.

그때 나도 그랬는데… 하면서 강의를 들었고, 또 내가 놓친 부분에서는 

다음에는 이 부분도 적용해봐야겠다 라고 배울 수 있는 시간이 되었다.

매수전에 꼭 확인해야 할 사항으로 등기사항증명서를 확인해야 한다.

(표제부, 갑구, 을구, 열람일시, 마지막페이지) 

집의 권리관계와 매도자의 상황을 파악함으로 리스크를 줄이고

협상에 활용할 수 있는 기회를 만들수도 있기 때문이다.

확인지 마지막 페이지까지 꼭 확인하라는 재이리님의 말씀도 새겨듣자.

소유권이전날짜를 통해 얻을 수 있는 정보가 있었다. 

만약 산지 얼마 안되었는데 매도한다면 급한 사정이 있는 것이라는 사실.

이러한 급한 사정이 있다면 협상카드로도 사용해볼 수 있겠다.

채권채고액에 대해서도 분명하게 이해할 수 있었다.

은행에서 채무자의 이자 연체를 대비해 원금의 120%정도로 더 높게 설정한다.

근저당 있는 집 매수할 땐 적당한 수준이어야 한다. (70~80%정도)

특약사항으로 추가대출금지와 잔금시 근저당말소를 넣는다.

중대하자로 확인해야 할 것은 누수, 균열, 침하, 심각한 파손 등으로

매수 결정전에 아랫집, 관리사무소에 누수여부체크한다.

민법 제 580조, 582조  6개월까지 매도인 보상책임이지만

계약 혹은 잔금일 이전에 이미 하자가 있었다는 사실과 중대하자를 알게 된 날을

매수인이 입증해야 한다. 

특약협의는 나를 지켜주는 안전밸트라는 사실도 잊지말자.

내가 거래한 부동산 사장님도 특약에 있어 기존에 하던대로 하시려고 하셨는데

문자로 특약사항을 보내드리고 없는것은 추가해 달라고 부탁하기도 했었다.

처음 계약할때는 엄청 떨리고 두근거리고 실수 하면 어떡하지란 걱정도 있었는데

계약은 기계적으로 하는 것이란 강사님 말씀에 고개가 끄덕여졌다.

사실 가계약금으로 많이 알고 쓰는데 가계약금이 아니라 계약금의 일부라고 써야 한다.

계약시

매도인 계좌번호 받기, 등기상 소유주명과 계좌이름 일치 확인, 

계약금의 일부를 매도인 계좌입금 한 후 본계약은 일주일안으로 잡는다. 

매수계약했다고 다 끝난게 아니라 투자의 마무리는 전세빼기라는 사실.

이는 투자금을 최종적으로 확정 짓는 과정이다.

전세 프로세스

전세가격 결정 및 광고, 임차인 확정, 특약협의 및 계약금 일부 입금

전세 본계약 및 전세잔금으로 이루어진다.

전세빼기는 대응의 영역으로 경쟁 물건을 정리해서 내 물건을 1등으로

만들어 놓으면 좋다. 

보유프로세스에 대해서도 말씀해 주셔서 도움이 되었다.

집의 수리부분에서 어디까지 해줘야 하는지 실제로 임차인의 전화를 받고

놀랐던 적이 있었다. 미리 사전에 말하지 않고 수리한 후 통보하는 경우였다.

그 전에도 전세를 사시던 분이었는데 이렇게 쭉 하셨는지도 모르지만,

수리금액이 10만원 남짓이었고 영수증도 보내주셔서 그냥 해드린긴 했지만

강의를 들으면서 수리할 부분이 있으면 미리 고지해 달라고 다음엔 말씀을

드려야겠다. 

집주인이 수리(집의 기능과 관련된 것)

임차인이 수리- 소모품 혹은 임차인과실 (소모품 곰팡이 파손 등)

수리비용 30만원 미만이면 이유 상관 없이 비용을 입금한다.

수리비용 30만원 이상 전세계약서에 명시된 대로 진행한다.

매도프로세스

내가 투자한 물건의 만기가 다가올 때

적정매도가 정한다 - 임차인께 매수의사 묻기 – 

단지내 부동산한 두 곳에 물건 내놓는다.

*** 지방아파트 매도 방법

하락장매도 꿀팁 (팔고 싶어도 못 파는 사장이라면…)

1. 경쟁 매물을 파악하여 1등 물건으로 만들어 내놓는다.

(1등 물건은 경쟁력있는 가격(최저가) 좋은상태, 

최대한 많이 광고하기(생활권 상위,하위)

2. 내가 예상 매도가(최저가, 최저가보다 더 네고, 더 네고, 더 네고)로 

매도한 다음 살 단지의 후보를 추려 놓는다.

3. 네고 요청이 들어왔을 때 갈아탈 단지들의 매도 가격별로 각각 확보한다.

4. 매도하고 갈아타는게 더 유리하다 판단이 되면 매도한다.(비용<편익)

안팔리는 시장에서도 매도할 수 있는 방법이 있다니… 

나에게도 이런 상황이 온다면 꼭 위의 방법대로 적용해봐야겠다.

하락장에서도 팔릴 수 있는 물건을 사는 것이 중요한 것 같다.

가격이 싸다고 다가 아니라 사람들이 얼마나 살고 싶어하는지를 알아야 한다.

선호도가 좋은 물건은 환금성도 좋기 때문이다.

투자에도 대충은 비싸다는 말씀도 마음에 새기고 기준과 원칙을 가지고

내가 할 수 있는 최선을 다하도록 해야겠다. 

강의를 들으면서 1호기 했던 과정들이 자꾸 생각이 났다. 

처음이라 긴장하며 계약서를 뚫어지게 봤던 시간들.

뭐 하나 놓친것은 없는지 불안하기도 했던 시간들.

이게 정말 맞는 걸까.. 마지막까지 저환수원리를 생각해봤던 시간들.

계약금의 일부를 넣을때 떨렸던 손.

임차인을 보고 감사한 마음이 들었던 시간들.

잔금날 아침 일찍 남편과 잔금치러 향하던 바쁜 발걸음.

계약서에 도장찍고, 나에게는 전부인 큰 돈을 otp카드로 이체하던 시간들.

임차인 들어오기 전에 도배와 장판 깨끗이 준비해놓고 이사오는 것 보며

임차인과 인사하며 기분좋게 헤어지며 나오던 시간들.

부동산계약서를 품에 안고 남편과 집으로 돌아오는 길. 

아무말 없이 눈물이 고였다. 그동안의 힘든 시간이 결코 헛되지 않고 이렇게

결실을 만들어 냈다는 감사의 마음이 들었던 걸까?…

이제 시작이다 라는 마음과 더 단단한 마음으로 앞으로 더 준비하고 

나아가야겠다라는 마음과 함께. 그렇게 우리 부부는 1호기를 마련할 수 있었다.

앞으로  갈아타기를 할지, 2호기를 할지.. 방향은 정확하진 않지만, 

시장상황도 살펴보면서 나에게 맞는 투자를 해나가도록 준비해야겠다.

비록 잘하지 못하더라도 내가 아는 원칙과 기준에 맞는 투자를 해나가도록

한걸음씩 또 한걸음씩 산꼭대기를 향해 걸어가야겠다.

재이리님 정말 필요한 강의 도움되는 강의 열정적으로 해주셔서 감사합니다.

이 교안은 두고두고 보면서 적용해볼게요 ~ 창원에서 서울까지 

수강생들을 위해 꽉찬 강의해주시고 새벽녁에 집에 도착하신다는 말씀을 듣고

재이리님의 열정을 느낄 수 있었습니다. 힘들어도 꾸준히 하다보면 언젠가

꼭 목표를 이룰 수 있겠구나를 월부 선배님들, 그리고 튜터님들, 멘토님들을

보면서 알 수 있었어요. 산 증인이시니까요. 다시 한번 진심으로 감사드립니다.

-sumibada

매도 프로세스

살떄부터 사람들이 살고 싶어하는 집을 사는 것이 중요하다. (환금성)

투자에서 대충은 비쌉니다.

꽃이 되어 줄게 이창섭님