수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
요즘 지방 임장을 다니다 보면
비슷한 고민을 하시는 분들을 많이 만납니다.
"지방이 공급 부족이라는 건 알겠는데,
그래서 어디까지, 어느 단지까지 오를 수 있을까?"
저도 같은 질문을 붙잡고 있었습니다.
그런데 이번에 울산과 전주 시장을 복기하면서
그 답의 실마리를 찾았습니다.
지방투자 실전반을 수강하면서
울산과 전주는 지방 투자의 교과서라는 걸
다시 한번 알게 되었습니다.
공급 부족이 먼저 찾아온 두 도시
울산과 전주는 이미 답을 보여줬습니다
현재 지방 광역시 대부분의 주요 지역은
공급 부족 구간에 들어서고 있습니다.
그런데 울산과 전주는
이 공급 부족이 한발 앞서 시작된 곳이었습니다.
그리고 두 도시의 결과는 가격 상승으로 이어졌습니다.
여기까지는 어쩌면 당연한 이야기입니다.
공급이 없으니 가격이 오른다.
제가 주목한 건 그 다음이었습니다.
선호도가 떨어지는 단지까지 올랐다는 사실
상승 여력이 어디까지인지가 핵심입니다
과거의 저는 막연하게
'공급이 없으면 결국 좋은 단지만 오르겠지'
라고 생각했습니다.
그런데 울산과 전주의 상승여력을 확인해보니
생각이 달라졌습니다.
대장 단지만 오른 게 아니었습니다.
선호도가 상대적으로 떨어지는 생활권,
나홀로 신축뿐만 아니라 연식이 아쉬운 단지까지
가격 상승의 힘을 보여줬습니다.
예를 들어보겠습니다.
울산 남구 선호하는 생활권의 구축,
울산 중구 실거주 위주의 구축,
울산 중구 나홀로 준신축,
대부분 매매가 1억 정도의 상승과 전세가 8천만 원 정도의 상승을 보여줬습니다.
전주 덕진구 대장급 신축 에코시티
전주 완산구 중간 선호 구축
전주 선호도 낮은 생활권 나홀로 신축
매매가 1억+@ 상승과 전세가도 그에 준하게 올랐습니다
이런 내용을 보면
공급 부족이라는 파도는
선호도 상위 단지에서 시작해
아래 단지까지 차례로 밀고 내려왔습니다.
이 기준을 다음 시장에 대입해본다면
교과서를 풀었으니 응용문제를 풀 차례입니다
이 관찰이 중요한 이유는
앞으로 공급 부족이 예정된 지역에
그대로 대입해볼 수 있기 때문입니다.
부산과 대구는 울산, 전주보다
도시 규모와 수요층이 더 큰 시장입니다.
그런 곳에 공급 부족 구간이 다가오고 있다면,
울산과 전주에서 확인한 ‘상승 여력’을 기준으로
'이 정도 수준의 단지까지는
수요가 밀고 올라올 수 있겠구나'
라는 생각을 하고 대입해 볼 수 있습니다.
부산 같은 생활권 안에서도 가격이 1억이상
오른 단지와 아직 전세금만 오르고 매매가를
밀어올리지 못한 단지를 볼 수 있습니다.
대구는 이제 곳곳에서 전세가가 오르면서
매매가를 밀어 올려주는 모습을 볼 수 있습니다.
이런 시장 상황에서 어디를 투자해야 할지
흔들리면 안 됩니다.
지난 울산, 전주 시장을 복기해 보며
어떤 단지까지 투자할 수 있는지
스스로 결정할 수 있어야 합니다.
그 기준을 갖고 다음 투자를 준비하기 위해서는
두 가지가 필요합니다.
첫째, 지나간 울산과 전주 시장을
제대로 공부하는 것.
둘째, 앞마당의 생활권 구분과
단지별 선호도를 지금보다 훨씬
뾰족하게 파악해두는 것.
같은 도시 안에서도
파도가 닿는 단지와 닿지 않는 단지가 있고,
그 수익과 수익률의 차이는
결국 단지 우선순위가 가릅니다.
그리고 이렇게 수익을 실현한 뒤에는
매도를 통해 수도권의 더 좋은 자산으로
갈아타는 흐름까지 이어져야
지방 투자가 완성된다고 생각합니다.
지방은 목적지가 아니라
종잣돈을 불리는 과정이니까요.
결국, 사례를 공부한 사람이 기회를 봅니다
다음 시장의 힌트는 이미 우리에게 있습니다
울산과 전주는 지나간 시장이 아니라
앞으로의 시장을 읽는 교과서였습니다.
공급이 없던 지방에서
가격이 어디서 시작해 어디까지 갔는지.
이 사례를 잘 분석해둔다면
공급 부족 구간이 다가오는 지역에서
남들보다 한발 앞서 기준을 갖고
기회를 찾을 수 있다고 생각합니다.
저는 이번 7월에도
현장에서 그 기준을 다듬어보려 합니다.
여러분은 지나간 시장에서
어떤 기준을 발견하셨나요?
