토허제 승인 후 본계약 예정입니다. 계약 전 발견한 하자, 특약 어떻게 넣으셨나요?

wldmsorna님 안녕하세요 토지거래허가구역(토허제) 승인 후 본계약을 앞둔 기쁜 시점인데, 하자와 인테리어 공사 시점 때문에 고민이 많으시겠습니다.  중도금 이후 잔금 전에 인테리어 공사를 허락받는 조건(명도 전 공사)은 매수인에게 매우 유리하지만, 그만큼 '공사 전 하자'와 '공사로 인한 하자'의 경계가 모호해져 분쟁이 가장 많이 발생하는 구간이기도 합니다. ​1. 매도인에게 어디까지 수리나 비용 부담을 요청해야 할까? ​결론부터 말씀드리면, 현재 발견하신 세 가지 하자는 매도인에게 비용 청구를 하기 어려울 수 있습니다. ​매도인 입장에서는 전체 인테리어 예정인 오래된 아파트의 경우, 싱크대 걸레받이 변색, 베란다 벽면 크랙, 욕실 배수 느림은 통상적인 '노후화' 범위에 들어갑니다.  ​대신 수리비 요청을 해보고 안되면 "중도금 이후 잔금 전 인테리어 공사 동의" 라는 것을 얻어 낼 수 있으면 좋을 것 같습니다. 그리고 매수 할 때 '누수(특히 아랫집으로의 누수)' 등 같은 중대 하자를 확인 해보시는 것이 좋습니다. ​2. 본계약 특약에 넣을 가장 현실적인 문구 ​[인테리어 공사 및 하자 담보 책임 특약안] -​ 매도인은 중도금 지급 완료 후, 매수인이 잔금 지급 전에 본 목적물에 대한 인테리어 공사를 진행하는 것에 동의하며, 이를 위해 공사 시작일에 비밀번호를 인도하기로 한다. 단, 공사 기간 중 발생하는 관리비 및 공과금은 매수인이 부담한다. - ​매도인과 매수인은 공사 착수 직전 동행하여 목적물의 상태를 최종 확인하고 사진 및 영상으로 기록을 남겨 놓는다. - ​공사 착수 이후 발생하는 모든 시설물 파손, 균열, 소음 민원 및 인테리어 공사 자체로 인한 하자는 매수인의 책임과 비용으로 해결한다. 단, 공사 시작 전부터 존재했던 '건물 구조상의 결함'이나 '본래 존재하던 누수' 등 인테리어 공사와 인과관계가 없는 중대한 하자에 대해서는 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)에 따른 매도인의 책임을 면하지 아니한다. 잘 진행되시길 응원합니다 👍

​wldmsorna님 안녕하세요! 매수 순탄하게 진행되가시는거 정말정말 축하드립니다:) 미처 인지하지 못했던 수리 필요한 내용을 알게되서 당황하셨곘어요. 그래도 싱크대나 베란다 크랙 같은 자잘한 노후화의 경우, 말씀주신대로 올수리 예정이시면 큰 이슈는 없을 듯합니다! 이미 토허제승인까지 난 상태이고 중대하자가 아니다보니 매도인에게 수리비 요구하는게 현실적으로 어려울 수 있긴 합니다. 수리비보다는 해당 이유로 수리하게되어 잔금 전 인테리어 공사 협조를 얻어내는 게 훨씬 유리하실 수도 있을 것 같아요!! ​대신 수리하기 전에 아래층/윗층 누수 같은 중대 하자는 꼭 꼼꼼히 체크하셔서, 사전에 이슈가 있으면 꼭 해결하고 진행하는 걸 추천드립다. 인테리어 공시 시작일 이전에 발견되거나 인테리어 공사와 관련없는 중대하자는 민법에 따른다는 특약이 있으면 좋을 것 같습니다:) 매수 무사히 잘 마치시길 응원합니다!

wldmsorna님 안녕하세요 토허재 승인 후 본 계약 진행하려고 하시는 군요. 질문에 적어주신 부분은 중대하자로 보다는 생활하자로 판단됩니다. 특히 매수 후 잔금 전 인테리어 공사를 진행하기로 협의가 되었기 때문에 매도자분에게 비용 부담을 요청하기는 어려울 것 같습니다. 그러나 하자 부분을 이야기 하고 인테리어 공사 일정과 협조부분에 대해서 특약을 넣을 것 같습니다. 그리고 공사 전, 공사 후 하자에 대해서 명확히 구분하는 것은 쉽지 않습니다. 인테리어 업체와 공사범위를 명확히 하고 그 부분에서 발생하면 업체의 책임 그렇지 않은 중대하자의 경우 민법에 따라서 매도자에게 요구를 할 수 있을 것 같습니다. wldmsorna님 내집 마련 너무 축하드리고 인테리어, 잔금까지 무사히 마무리 되시길 응원드립니다.