대한민국 부동산의 역사 독서후기 [김작심]

1부. 대한민국 부동산 시장의 통사로, 1960년대 초반 이후 한국 부동산 시장에 등장한 여섯 번의 주택시장 사이클을 다룬다. 부동산 시장에서 과거부터 반복되는 상승과 하강의 원인과 결과를 분석하며, 2000년대 이후 새롭게 대두되는 시장 변화 요인을 다루어 부동산 시장을 읽어내는 안목을 제시한다.

2부. 12개의 이슈를 통해 한국 부동산의 핵심 쟁점을 다룸. 매수와 매도 타이밍을 알려주는 신호가 무엇인지, 상승 잠재력이 높은 지역과 주택은 무엇인지 알려주어 투자 정보를 제공한다. 중국과 일본 사례를 통해 대한민국 부동산 시장의 현재를 조망하고 나아가 부동산이 나아가야 할 미래를 제시한다. 

부동산 역사는 반복되면서도 새롭게 진화하는 ‘나선’ㅇ의 형태로 발전하고 있다. 과거를 모르면 시장의 향방을 알 수 없고, 과거만 안다면 잘못된 생각에 갇힌다. 

“한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라”

-정약용

1장~3장

#인구집중 #인플레이션

• 한양과 지방의 토지 가격 양극화 현상도 정치적 불안정을 부추겼다.
  지방의 토지 가격이 하락하는 데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문
• 약 8만 호 가옥이 건설되지만 한양의 집값 상승을 막을 수 없었던 원인은 19세기 초를 고비로 시작된 강력한 인플레였다.
  인플레의 직접적인 원인은 내란
• 수많은 역사가가 지적하듯, 혁명을 주도하는 사람들은 기회를 박탈당한 지식인 계층이다.

4장
#클러스터 #강남 개발

• 클러스터란 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다. (ex.미국 실리콘밸리와 할리우드) 아무리 집값이 비싸도 이곳으로 끊임없이 몰려든다.
• 강남 개발 전환점
  1) 한남대교 착공
  2) 소양강 댐건설(반복되는 한강 홍수 막고 전력 생산 늘릴 목적)
• 소양강 댐 준공 이후 강남-송파 일원에 ‘주인 없는’ 마른 땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간문제. 땅값은 평당 200원 정도였는데 1년 뒤 3000원으로 무려 열다섯 배 상승
• 장마 때 물에 잠겼다 가뭄에 뭍이 되는 주인 없는 땅이 공유 수면인데, 여기에 둑을 쌓아 땅을 말리면 훌륭한 택지가 될 수 있다. 서울 강남의 대표적인 부촌인 압구정과 반포, 잠실이 바로 공유 수면 매립으로 만들어졌다.
   

5장

정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?

#1960년 말 ~ 1979년 : 두번째 주택 사이클

• 60년대 중반. 한국 경제는 베트남 전쟁과 한일 국교 정상화에 힘입어 놀라운 성취를 달성. 70년 8.4억 달러로 4.8배 늘어날 정도. 하지만 고질적인 자금 부족 문제가 수출 기업의 발목으로 금리 정책 시작 (63년도 물가 상승률 29% 넘었는데 예금 금리는 15% → 역금리 제안)
• 한국 경제 위기
  1) 68년 리처드 닉슨 대통령 선거에서 승리 거둔 후, 베트남 전쟁에서 발 빼기 시작. 베트나 호황 막 내림
  2) 기업 부실 문제. 연쇄적 파산 사태 출현

• 1960년대와 1970년대 주택 시장 사이클은 한국이 닫힌 세계가 아닌, 세계 경제의 영향을 많이 받는 나라라는 점을 다시 한번 새겨 주는 것 같다.

   

6장

공급 앞에 장사 없다!

#1980년대 ~ 1990년 초 #전세 급등으로 매매가 상승

• 한국 수출 구조가 바뀐 것도 선진국 경기 회복의 영향을 확대했다. 67년 의류와 섬유제품등 경공업 제품이 압도적이었다면 82년 운송기계 전자기기 등 중화학 공업 비중이 올라옴.
• 90년대 중반 한국의 반도체 세계1위 자리 차지. 경제가 가파른 성장세 였지만 주택 시장의 회복은 더디게 진행되었다.
  1979년 2차 석유 위기로 경기 나빠지고 70년대 말 대규모 택지 개발로 공급 과잉 현상이 주택 경기 침체를 가져옴
  → 1980.09월 주택매매 차익에 붙는 양도세 5~20% 인하
  1980.12 탄력 세율 도입
  1981.06 분양가 통제 풀어줌
  → 1985년부터 경기 좋아지면서 주택 가격 급등하기 시작. 특히 전세 가격 상승
• 전세 가격 급등 요인
  1) 주택 공급 부족
  2) 89년 전세 임대차 기간 1년에서 2년으로 연장 (2년치 인상분 반영하기 시작)

7장

일본형 장기 불황을 겪지 않은 이유는?

#1990년대 ‘한국판 잃어버린 10년’ #주택담보대출 #수출

• 1970년~2010년까지 단위 노동 비용의 변화. 70년대 후반 80년대 후반에 강력한 비용 상승이 나타났음을 알 수 있다.
• 외환 위기와 공급 과잉으로 주택 가격 떨어지고 대규모 미분양 발생. 그러나 일본과 달리 명목 가격의 하락 크지 않고 주택 금융 발달하지 않아서 디플레 스파이럴로 이어지지 않음
• 1999년부터 주택담보 대출 활성화 + 수출 살아나자 강력한 상승세 보임

8장

수도권 공급 부족, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?

#1999년부터 시작된 강세장

• 2000년대 초반, 수도권 아파트 가격 상승에 대응해서 노무현 정부는 지역 균형 발전 카드로 대응 → 2010년 중반까지 큰 효과 보임. 서울 부동산 시장 ‘하우스푸어’ 사태
• 2014년, 시진핑 정부가 그림자 금융 규제 하면서 조선, 화학, 철강 등 동남 벨트 제조업 경기 악화 + 지방으로 이주 일단락 되면서 수도권 인구 감소 현상 멈춤
• 인구가 줄어들더라도 서울을 비롯한 핵심 지역 부동산시장은 큰 타격을 받지 않을 것이라는 결론을 내리고, 서울 강북에 위치한 뉴타운 아파트 입주권을 매수하기에 이르렀다.

9장

분양가 상한제와 임대차3법의 불행한 만남

#2015년 ~ 2021 #저물가, 코로나 팬데믹으로 인한 금리인하

• 1990년대 중반 이후 한국의 전세 가격과 매매 가격의 관계는 매우 강력한 선행성과 동행성. 이유는 주택가격이 사용가치와 콜옵션의 성격을 모두 반영하기 때문
• 2010년대 중후반 서울 고가 주택 뿐 아니라 양주 옥정과 인천 검단 , 남양주 다산 등 미분양에 고통받던 수도권 2기 신도시 신축 주택이 갭투자 대상으로 부각.
• 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리 + 공급부족 + 임대차3법(2020.07.31)으로 인해 2020년 코로나 이후 강력한 가격 상승
• 그러나 끝이 없는 잔치란 없는 법. 2020~2021년 주택 시장에 거품이 끼고 말았다.
• 2022년 레고랜드 사태는 시장 금리 급등과 부동산 폭락 유발하였다.

10장

왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?

#주택 경기 부양 정책

• 2019.12.23 시가 15억 원 이상 아파트 구입할 때 주택 담보 대출 전면 금지.
  제2금융권에서 대출 받아야 하는데 이때야말로 약간의 위험을 무릅쓸 필요가 있다고 판단되었다.
  무엇보다 주택 가격이 매력적인 수준으로 내려갔기 때문
• 윤석열 정부가 부동산 시장 안정을 위해 양도세를 일시 완화하는 등 적극적인 부양 나서면서 주택가격 상승 유발

11장

중국 부동산시장은 왜 회복 못했나?

#3대레드라인(지나친 대출 규제) #부동산버블 #부동산 경기 악화

• 1990년대 초반까지 중국은 주택소유를 허용하지 않아서 아예 주택 매매 시장이 존재 하지 않았음
  자기 소유가 아니다보니 주민들이 복도에서 볼일 보고 공용공간을 창고처럼 사용함
• 중국 부동산 시장의 회복을 가로 막는 저가 매수세 실종
• 주택 수요 위축된 가장 직접적인 이유는 건설,부동산 경기 악화와 실업률 상승, 미래 소득 전망 약화

12장

정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다

#정부 대책

• 금리 못지 않게 중요한 순환지표가 바로 정부의 주택시장 부양 대책
• 저자가 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 장점 때문
  → 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점

13장

서울아파트 팔고 수도권에 단독주택 지으면?

#진화하는 아파트로 인한 삶의 질 개선

• 2세대 아파트 나오면서 넉넉한 주차공간, 편리한 주거공간 + 단짖 내 공원과 커뮤니티, 널직한 도로로 주변 삶의 질도 개선됨
• 따라서 상당 기간 아파트 독주 현상이 지속 될 것이다.

14장

새집 줄게, 경기도 살자

#헛된 공약

• 정부는 새로운 신도시 건설 계획 발표할 때 마다 교통 서비스 제공하겠다고 했지만 헛된 공약으로 끝났다.
• 1기 신도시 착공만 주택 가격 급등세를 억제하는데 기여했을 뿐, 이후 별대른 효과 거두지 못함

15장

제2의 강남은?

#직주근접 중요

• 제2의 강남은 없다고 생각한다. 직주근접과 다양한 교통이 있기 때문
• 2,3,7,9 황금노선

16장

한국 부동산, 버블인가?

• 매수,매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지 아파트 가격보다, 근로자들의 시간당임금변황ㅔ 더 주목할 필요가 있다.
• 선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길.

17장

일본은 왜 장기불황에?

#클러스터의 힘 #상승 이후 하락

• 주택가격 급등한 이유
  1_ 고이즈미 개혁 : 인구 감소로 인해 주택 공급 확대할 필요 없다고 판단하고 공공주택 짓는 정책 폐기하고, 도쿄-요코하마 등 노후 건물을 초고층 오피스 빌딩으로 재건축 유도함
  2_아베노믹스 : 중앙은행이 채권은 물론 주식까지 적극적으로 매입 하는 것. 특히 10년 이상 담보대출 받고 실거주 하는 경우 대부분 대출 이자를 소득 공제 받음
  3_외국인 참여 : 외국인 투자자들의 순매수로 급등하자 풍선효과 나타남 
  4_메가시티 집중 현상 : 2008년부터 인구 감소 시작 되었지만 도쿄만 인구가 가파르게 늘면서 가격 차이 확대 됨. 

18장

버블에 매도할 용기

#대중과 반대로

• 적정가에 도달했다고 생각한 이유 
  1) 전세자금 대출로 인한 갭투자 붐이 일어 집값 폭발적으로 상승
  2) 인플레 위험이 커지며 시장 금리 상승
  3) 정부가 유동성 조이기 시작

19장

상승 잠재력 높은 집 고르는 법

#강남접근성 #용적률 #대단지

• 강남 접근성이 개선된 곳은 강력한 상승 모멘텀을 갖는다
• 용적률 중요. 언제 지어졌는지 여부
• 대단지 여부
• 지방은? 이라는 의문에 필자는 일본처럼 흘러갈 가능성이 높다고 생각. 주택가격이 상승하겠지만 인플레를 이길 만큼 충분한 상승세는 지속되기 쉽지 않을 것.

20장

서울 아파트값 잡는 법

#강력한 대책 없는 한 쉽지 않아

• 만성적인 주택 공급 부족과 저금리 환경 등이 서울 아파트 가격 급등의 주된 원인이 됨
• 서울 집값을 잡고 싶다면 용적률 상향 혹은 다세대 주택 주차장 규제 완화 같은 강력한 대책이 나오지 않으면 안된다.

🤓깨달은 점 & 적용할 점

• 좋은 부동산은 결국 사람들이 모이는 곳이다.
  특히 클러스터, 직주근접, 교통, 강남접근성, 살기 좋은 환경인데 이 모든 것을 갖춘 것은 ‘강남’
  이미 직장과 교통 환경이 모두 갖춰져 있기 때문에 인구가 계속 몰리고 있고 그렇기에 집값 상승.
  제2의 강남이 탄생하기 쉽지않음
  → 아직은 자산을 불려야 하는 단계인데 결국 강남 인접한 노른자땅으로 진입 해야 한다. 상상만해도 행복-ㅎㅎㅎ
   
• 역사를 공부하는 이유가 결국 판단력을 기르기 위함.
  대부분 사람들은 가격이 많이 오르면 매수하고, 가격이 떨어지면 두려워하는데 반대로 갈 줄 아는 용기가 필요하다.
  → 강의에서도 내가 가진 자산이 상승하면 쉽게 팔지 못할 것이라고 했다. 나는 보유가 아닌 매매를 해야 하는 자산을 가졌기 때문에 감정에 휩쓸려 매도 시기 놓치지 않아야겠다. 사람마다 매도 시점이 다르겠지만 나의 경우, 보유기간이 얼마 되지 않아도 자산이 상승해서 자산재배치와 함께 더 좋은 곳으로 옮겨 갈 수 있도록 해야지.
  그리고 앞으로는 부동산 기사만 읽기 보다 금리, 물가, 경제현황을 함께 살펴야겠다
   
• 한국 뿐만 아니라 중국, 일본 사례를 통해서 클러스터의 힘에 대해 또 한번 느낄 수 있었고 인구가 모이는 곳, 공급상황 , 금리나 경제상황에 따라 폭등하기도 하락하기도 하는 것을 보면서 한국에서만 적용하는 것이 아니라는 것을 알았다. 또 영원한 상승도 영원한 하락도 없음을 알 수 있었다.
  → 투자는 대응의 영역이고, 단기적인 뉴스에 휩쓸리지 않고 사이클을 이해하고 블라인드 스팟과 함께 흐름을 읽는 연습을 해야 겠따. 
   
• 지방 소멸로 인해 점점 서울 수도권으로 인구가 몰리는 것에 동의하지만, 19장에서 나온 것 처럼 처음부터 핵심 땅을 갖지 못한다면 지방 투자로 돈을 불려야 한다고 생각한다. (주변 동료들도 나도 그러하듯)
  지방이 일본처럼 흘러가서 인플레를 이길 정도의 충분한 상승은 어렵다고 하였는데 그럴수록 거주민들이 선호하는 가치 있는 단지를 매수하고, 보유 시기를 5년 이내로 생각하고 팔 수 있을 때 매도 해야겠다는 생각이 들었다.
  → 지방은 특히 선호요소 파악이 중요하고 연식이 중요한데 매번 같을 순 없겠지만 주로 어느정도 연식 되었을 때 가격 빠지는지 그래프 확인하는 습관 가지기. 

🤓이야기 나눠보고 싶은 점

P.157

2022년 말 주택시장이 붕괴될 때, 주담대를 받기 위해 제2 금융권 대출 창구를 방문했다.

주담대가 전면 금지 되어 은행 대출이 되지 않으니 제2 금융권 말고 대출받을 데가 없었던 것이다.

보험사 혹은 저축은행의 높은 금리를 평상시에는 엄두내지 않는다. 그러나 이때야말로 약간의 위험을 무릅쓸 필요가 있다고 판단했다.

무엇보다 주택 가격이 매력적인 수준으로 내려갔다.

Q. 과거 주택 가격이 더 하락 할 것이라 생각해서 매수하지 못했거나 반대로 더 상승할 것이라 생각하고 매수했다가 하락한 경험이 있다면 이야기 나눠보고 싶습니다. 그리고 그 경험을 바탕으로 같은 상황이 온다면 어떻게 행동을 달리 할 것인지 이야기 나누면 좋겠습니다.