수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 도리밍입니다😊
7.1일 동탄, 구리, 기흥이 토허제로 추가 지정되면서
드디어 올 것이 왔구나 하는 생각이 들었습니다.
동탄의 갭투자와 실거주 내집마련 수요가 동시에 몰리면서
거래가 터지고 가격이 상승하는 등 '과열'의 모습을 보여주었습니다.
구리 또한 비규제 지역에서 상대적으로 입지가 좋은 곳 위주로
토허제 지정 전 마지막까지 활발하게 거래가 되었는데요.
7.1 토허제가 추가 지정된지 약 보름이 지난 지금, 시장은 어떻게 움직이고 있을까요?
예상대로 안양, 산본, 부천 등 아직 묶이지 않은 비규제 지역으로 온기가 퍼져 나가고 있습니다.
실제로 현장 분위기를 보면 매수 문의와 집을 보러 오는 사람들이 눈에 띄게 늘었고,
매수자가 몰리면서 가격 네고가 어려운 단지들도 꽤 있습니다.
하지만 매일 현장을 모니터링하고, 부동산에 전화를 돌려 보면,
아직 확 불타오르는 분위기가 아니기 때문에
잡을 수 있는 꽤 괜찮은 매물들이 시장에 나와있습니다.
다만, 조급한 마음에 아무거나 덜컥 매수해서는 안됩니다.
01. 토허제 지정 이후, 비규제 지역으로 퍼지는 온기
정부는 이번 추가 규제로 풍선효과의 씨앗을 키웠습니다.
과열되고 있는 곳을 묶었으니, 그 열기가 규제를 피해 옆으로 흘러들어가는 것이죠.
지금 수도권 비규제 지역의 선호하는 단지들의 호가가 오르고
거래가 활발하게 되면서 온기가 퍼지고 있습니다.
현장에서 발 빠르게 움직이는 분들은 벌써 체감하고 계실 겁니다.
하지만 이런 분위기 속에서 대중들은 늘 비슷한 실수를 반복하게 됩니다.
02. 번지는 온기 속, 대중이 저지르는 오류
비규제 지역까지 매수세가 붙기 시작하면 대중은 크게 두 가지 부류로 나뉘며 실수를 저지릅니다.
첫 번째 오류: "여기도 늦었다"며 시장을 떠나거나 빌라/오피스텔로 눈을 돌리는 것
내가 보던 대장 단지나 선호 단지의 가격이 조금 올랐거나 네고가 안 된다고 해서 "수도권은 이제 끝났다" 혹은 "아파트는 못 사겠다"며 포기해 버립니다.
혹은 조급한 마음에 아파트 대신 환금성이 떨어지는 빌라나 오피스텔을 싸다는 이유로 덜컥 매수하곤 합니다.
하지만 지금은 추격 매수를 할 때가 아니라, 그 지역의 흐름을 이어받을 수 있는 그럼에도 사람들이 좋아하는 선호 단지를 찾아야 할 때입니다.
두 번째 오류: "지금 안 사면 큰일 난다"며 가치 없는 선호도가 떨어지는 지역 혹은 단지를 추격 매수하는 것
"동탄도 묶였고 안양도 불 붙었으니 아무거나 사두면 오르겠지"라는 생각으로 단순히 '싸다'는 이유만으로 선호가 떨어지는 지역이나 단지를 매수합니다.
앞서 말씀드렸듯 비규제 외곽 지역은 상승 사이클의 막바지에 잠시 불이 붙었다가 가장 먼저 식는 곳입니다.
안전마진과 환금성이 없는 물건은 하락장이 오면 버티기가 힘들며 매도는 더 어렵다는 것을 알고 매수를 결정해야 합니다.
03. 쫓아가지 않고 스스로 판단하는 3가지 기준
그렇다면 휩쓸리지 않고 이 시장에서 '스스로' 확신을 갖고 기회를 잡으려면 어떤 기준을 가져야 할까요?
- 선호도 판단(가치) : 충분히 투자 혹은 내집마련을 고려할 정도로 '가치'가 있는가
- 안전마진 확인(가격) : 많이 과하지 않게 적정한 '가격' 수준인가
- 리스크 대비(투자금/자본) : 투자라면 투자금이 '적정'한가, 내집마련이라면 가격이 '감당 가능한가'
이 세 가지 기준을 세세하게 따져보고 해당하는 매물이 있다면 기회를 잡아야 합니다.
그 기회를 남들보다 빠르게 찾고 결정 내리기 위한 구체적인 액션플랜은 다음과 같습니다.
04. 비규제 지역의 기회를 잡기 위한 3가지 실전 액션 플랜
① 단지 별 매물 현황 트래킹(전화 루틴)
시장이 움직일 때는 속도전입니다. 네이버 부동산을 눈으로만 본다고 현장에 있는 숨은 매물을 찾기는 어렵습니다.
- Action : 관심 지역의 5개 이상 단지를 추립니다.
- 매일 네이버 부동산을 보고 전화를 돌리며 타겟 단지의 자주 전화하는 부동산 1-2곳을 만듭니다.
- "오늘 새로 나온 매물이나, 보류되었던 매물 중에 다시 나온 것이 있는지" 체크 하세요.
② 주2회 이상 퇴근 후 매물 보러가기
주말에만 매물을 보러가는 것만으로 현장에서 거래되는 속도를 따라잡을 수 없습니다.
- Action: 평일 퇴근 후 주 2회 이상 현장으로 퇴근하세요.
- 평일에 보여주는 매물들을 체크하고 부동산에 직접 문을 열고 들어가 내가 검토하고 있는 물건보다 더 나은 조건의 물건이 없는지 현장에서 체크하세요. 보여지지 않은 이면의 조건들이 현장에 방문할수록 많이 나올 거에요.
③ 매도자 우위 시장을 깨는 조건 파헤치기
가격 네고가 어려운 시장일수록 가격 자체를 깎으려 하기보다, 매도자의 가려운 곳을 파고들었을 때 기회가 생깁니다.
- Action: 괜찮은 매물이 있다면 단순히 가격만 묻지 말고 매도자의 디테일한 상황을 파악하세요.
체크 리스트
✅매도인의 필요한 돈이 있고 그 기한이 급한가?
중도금이나 잔금을 빨리 당겨주는 조건으로 전세 세팅에 협조를 구해볼 수 있습니다
✅매도자가 명의를 빨리 넘겨야 하는 조건인가?
소유권 이전을 먼저 받고 나머지 잔금은 근저당으로 조건을 만들어볼 수 있습니다
✅임차인이 끼어 있다면 만기는 언제이며 연장 의사가 있는가? 세입자가 매도에 협조가 잘 되는가?
마치며
정부의 연이은 규제 발표에 혼란스럽고 어려운 마음이 드는 것은 당연합니다.
돈이 부족하다고, 혹은 시장이 너무 과열되었다고 포기하지 마세요.
움직이는 사람에게는 반드시 틈새의 기회가 열립니다.
이번 주말이 오기 전, 매일 부동산 전화 루틴과 주 2회 임장으로 나에게 딱 맞는 매물을 꼭 찾으시기 바랍니다.
시장의 온기보다 '가치 있고 비싸지 않은 가격에 내가 감당이 가능한 것'을 선택하는 것이 먼저이며
조급하게 쫓아가기보다 기준을 지키는 냉정함이 결국 우리를 부자로 만들어 줄 것입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊
