[에이스2반/독서TF 허씨허씨] '대한민국 부동산의 역사' 독서후기

1. 이 책을 읽고 떠오르는 생각들

p.25 한양과 지방의 토지 가격 양극화 현상도 정치적 불안정을 부추겼다. 1700년부터 20세기 초반까지 실질 토지 가격이 하락세였음을 알 수 있다. 반면 같은 기간 수도 한양의 주택 가격은 급등세가 이어졌다.

→ 인구 집중 현상으로 인한 지방과 한양의 양극화, 최근에 광역시와 인근 지자체가 통합되기도 하고 수도권도 하나의 메가시티로 되면서 좋은 곳에 사람들이 몰리는 현상이 심화되고 있다. 현상이 지속될수록 강남 등 1급지와 지방 중소도시의 가격 편차는 벌어지고 있다고 느껴진다. 

p.46 중일전쟁 뒤부터 집 매매는 중지 상태에 빠지고, 집값은 20% 가량 떨어졌다. 특히 1939년 조선 총독부가 강력한 임대료 통제 정책을 펼친 것도 주택 시장에 큰 충격을 준 요인으로 작용했다.

→ 과거에도 가격 상승을 막기 위해 공급과 정부의 규제 책이 있었다. 공급과 경기 불황이 겹치게 되면 가격은 버티기 어려울 수 있다. 

p.64 부유하고 잘 교육받은 사람들이 거주하는 곳은 약간의 긍정적인 계기가 마련되는 순간 가파른 발전의 길에 접어들게 된다.

→ 부촌 + 학군이 충족되면 커뮤니티가 형성되고 그 지역들이 우선적으로 가격 상승을 이끌게 된다. (압구정, 반포, 잠실, 여의도, 이촌 등등) 

p.74 잠실을 비롯한 변두리 지역 땅값이 100배 넘게 오를 수 있었던 것은 주택난 때문이었다. 물론 서울시가 공급을 위해 노력하지 않은 것은 아니었다.

→ 정부의 선한 의도를 가진 노력에도 불구하고 공급이 없으면 가격이 오를 수 있는 확률이 올라가게 된다.

p.95 택지 개발이 주택 가격의 하락을 가져오지 못한 또 다른 이유는 절대적인 주택 공급 물량의 부족 때문이었다. 

→ 3기 신도시가 입주가 된다 하더라도 수도권 전체적인 공급 부족을 해소하진 못한다.

p.110 6장을 마무리하며 짚어 둘 점은 같은 시기에 일본, 스웨덴, 핀란드, 미국 등 선진국 부동산 시장도 급격한 하락세를 보였다는 점이다. 이런 면에서 볼 때 한국 부동산 시장도 국내의 수급 요인 뿐만 아니라, 해외 변수에 노출되지 시작했다고 볼 수 있다. 

p.124 다른 선진국처럼 정부의 금리 인하를 계기로 주택 수요가 증가하며, 이게 다시 대출 증가로 이어지는 순환 구조가 형성된 셈이다. 1999년 이전까지 한국의 주택 시장은 성장률과 주택 공급만 보면 되었지만, 이때부터는 금리와 대출 조건도 투자 의사 결정의 중요 부분으로 부각되었다.  

→ 이미 예전부터 국내 공급 외에 대외 변수, 국제 정세에 따라 부동산 가격이 영향을 받고 있었다. 추가로 금리, 대출 조건의 영향도 시작됐다고 볼 수 있다.

p.183 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다. 

→ 2023년 시장에서 보여준 모습과 너무나 유사한 키워드이다. 하락장의 신호를 알리는 정책 방향성이고 이 때는 가격적인 호재가 있음을 명심하자.

p.202 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다. 

→ 위례신사선처럼 교통 분담금을 사전에 반영한 택지에서도 교통 서비스가 입주와 함께 제공되기는 어려웠다. 2기 신도시에서 교통 인프라 부족으로 한계를 느낀 정부 입장에서는 당연히 추진하고 싶지만, 사업이 계획대로 진행되지 않는 점은 어쩔 수 없지 않을까 싶기도 하다. 시차는 있지만 결과론적으로 교통 입지가 개선되는 지역이라면 가치가 달라질 수 있다. 수도권의 경우 GTX + 지하철 노선 연장이 앞으로 가져올 변화에 대해 더 깊게 생각해보자.

p.229 ~ 230 일본의 부동산 시장 흐름을 감안할 때, 한국도 앞으로 양극화 흐름이 지속될 것이라는 생각을 갖게 된다. 주택 공급이 꾸준히 줄어드는 가운데, 지방은 소멸되며, 젊은이들은 직장과 사랑을 찾아 대도시로 모여드는 일은 우리도 다르지 않을 것이기 때문이다.

→ 지방을 살리겠다. 키우겠다는 목표로 정부 차원에서 지방에 대한 정책을 내놓고 있지만, 현실적으로 쉽지는 않아 보인다. 매크로적인 지방 소멸에 집중하기 보다는 개별적인 지역과 단지에서 주는 기회를 생각해보고 앞으로도 지방 투자를 어떻게 바라볼지 정리가 되어야 한다. 소액 투자자에게는 기회의 땅인 것은 변하지 않았다.

2. 왜 지금 이 책일까?

오랜만에 부동산과 관련된 책으로 돈독모를 진행하게 되었다. 역사적으로 변하는 것이 있었고 반대로 변하지 않는 것들이 있었다.

조선시대부터 중심지에 대한 선호, 사람들이 몰리는 곳의 가격이 오르는 현상이 있었다는데 지금과 크게 다르지 않다고 느껴졌다.

한편, 한국 부동산의 6번의 사이클이 일어난 원인을 나눠서 보게 되면 강남 개발, 중동 오일 쇼크, 1기 신도시 개발, IMF 등 다양한 요인에 의해 움직인 것을 알 수 있다.

과거와 비슷했던 장면도 달랐던 장면도 있었기에 이전의 시장에서 모든 것을 아는 것처럼 착각하고 교만하게 접근해서는 안 된다.

시장은 늘 살아있는 생물처럼 움직이고 있고 앞으로는 어떤 변수가 부동산 가격에 영향을 미칠지 아무도 알 수 없기에 꾸준하게 시장에서 플레이어로 활동하며 적응하고 대응해 나가자! 

3. 적용할 점

과거 수도권 교통 호재에 대한 글을 써보기 (돈글돈글 + 책 내용 연계) : 목표 7월 21일 화요일까지 

p.202 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다. 

→ 떠오르는 생각 : 수원 신분당선 연장, 지난 상승장에서 인덕원 주변의 가격 흐름, 앞으로 다가올 3기 신도기 + GTX 이야기 등등 

4. 함께 이야기 나눠보고 싶은 발제문

p.202 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다 .우리가 대한민국 부동산의 역사를 공부해야 하는 이유가 여기에 있는 것이 아닐까?

Q. 부동산 또는 다른 종목 투자를 하면서 과거 시장을 통해 현재 합리적인 의사 결정을 하는 것은 유의미한 과정이라고 생각됩니다. 투자 공부를 제대로 하기 전에 호재(교통 호재, 코인 가격 상승, 삼전닉스 실적 등)를 보고 심리적으로 흔들렸던 경험이 있으신지 이야기 나눠보고 싶습니다.