원문 : [진심을담아서] 수도권에서 이런 부동산은 매수하시면 안됩니다. 제발 이것만 알고 사세요.(26.07.08)
가져도 불안, 갖지 못해도 불안할 때 내 불안을 정리하는 3가지 질문!
- 내가 보고 있는 정보에 대한 판단은 어떻게 하는가?
- 실제로 어떻게 적용할 수 내용인가?
- 그러면 나는 지금 무엇을 하면 좋은가?
1. 내가 보고 있는 정보에 대한 판단은 어떻게 하는가?
PIR 높을수록 : 소득에 비해 집값이 비싸 주택을 구매하기 어렵다
PIR 낮을수록 : 소득에 비해 집값이 저렴하여 주택 구매 부담이 적다
살펴보니18년 3분기 PIR (연소득 대비 주택 가격 비율) 수준이 10.1로 현재와 똑같은 데이터를 보여줌
10년동안 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 서울에 집을 살 수 있다는 의미
*PIR 10.1 은 역사적으로 볼 때 평균보다는 높은 수준이나, 최고점보다는 낮은 상황
과거 안정기라 불리던 2010년 중반까지 서울 PIR은 8~9 수준에서 움직임
역대 최고점으로 저금리와 유동성 정점에 달했던 2022년 2분기 PIR 은 14.8배까지
=> 역사적 최고점(2022년 2분기 14.8)보다는 낮지만, 과거 평균(8~9)보다는 다소 높은 ‘싸지도 비싸지도 않은 상태’
Q) 싸지도 비싸지도 않은 2018년에는 무슨 일이 일어났을까?
매일매일 고점이 갱신되는 시장. 16년 이후 점점 소득대비 집을 사기 어려워졌고 부동산 거품이다 끝난다라는 여론이 지배적이었지만, 이후 역대급 저금리와 공급 유동성으로 인해 추가 상승장이 펼쳐짐.
=> 2018년도처럼 앞으로 더 오를 시장이라는 걸 예측하는게 아니라, 지금 느끼는 내 생각과, 시장의 실제 흐름과 같지 않을 수 있음을 인지해야 한다
2. 실제로 어떻게 적용할 수 있는 내용인가?
서울 및 수도권은 장기 우상향하지만, 입지에 따라 상대적으로 더 좋은 아파트는 더 많은 상승을 보여줌.
=> 서울 집도 하락은 피할 수 없지만, 내가 보다 더 가치 있는 것을 매수했을 때는 결국 더 크게 우상향 할 수 있다.
이와 더불어 내가 서울 중심에서 다소 멀거나 아쉬운 것을 매수한다면 생각보다 더 오래 기다릴 수 있다!
=> 외곽으로 갈수록 싸게 사는게 중요하기에 보다 더 비교평가해서 매수하려는 노력이 필요!
나는 서울 중심에 가까운 아파트를 매수할 수 있다 (강남 1시간 이내 안전하게 도달)
대출을 포함한 예산을 확정한다. 그 예산을 토대로 살 수 있는 집을 매수한다.
단, 대출 실행 시 매월 원리금을 내야 하며 만약에 하락하게 된다면 하락장에서도 원리금을 계속 내야함을 인지하고 접근한다.
나는 비교적 외곽에 자리한 아파트를 매수할 수 있다 (강남 1시간 털걸이 혹은 조금 초과해서 도달)
대출이 가능하다면 내집마련도 검토해볼 수 있다.원리금이 부담된다면 전세를 끼고 매수하는 방식도 검토해본다
(정리) 예산과 대출이 가능하다면 강남 1시간 이내 매수하고 잠깐의 조정이 오더라도 버티면서 우상향의 가치 있는 한채를 매수하는 것이 좋다. 대출 원리금이 부담되고 종잣돈도 매수하기 애매하다면 원리금 내지 않고 매수할 수 있는 비규제지역 투자 검토해봐도 좋다. 과거 데이터를 보면 2018년은 덜 좋은 가치의 물건을 싸게 살 수 있는 기회가 존재했던 시기.
3. 그러면 나는 지금 무엇을 하면 좋은가?
1️⃣현재 지표들이 싸지 않은 것처럼 보이나, 과거 데이터를 보니 우상항 할수도 있다. 방심하지 말자.
2️⃣좋은 것들은 확실히 많이 올랐다. 다만 그렇다고 사지 말라는 건 아니다. 1번 근거를 생각하며 결국 장기 우상향을 기대한다.
3️⃣덜 좋은 것들은 상대적으로 가격이 덜 올라서, 단기적으로 더 하락할거라고 기대하긴 힘들다.
예산이 허락한다면 파란색 단지, 그렇지 않다면 가치가 충분한 빨간색 단지를 사도 충분히 벌 수 있는 투자.
🚨단 싸더라도 절대 사면 안되는 단지 3가지
1. 주변에 유해시설이 있는 단지
ex. 유흥가,모텔촌,공장,고압선 철탑 아이키우는 실수요자가 외면할 수 있는 단지는 가격 방어가 어렵다
2. 홀로 동떨어진 단지
나홀로 아파트보다 대단지들이 모여 주거벨트를 이룬 곳이 안전한 느낌. 사람들은 결국 ‘살고 싶은 동네’ 에 돈을 쓴다
3. 무늬만 좋은 강남 접근성
지도상 30분과 체감상 30분은 다르다. 환승 계단, 배차 간격, 출근길 혼잡까지 겪어본 진짜 접근성을 알아야 한다
이 3가지는 손품으로 절대 확인이 안됨. 그래서 관심 단지가 있다면 직접 발품을 통해 위 3가치 체크해볼 것!
3가지 중 한가지라도 충족되는 비규제 지역의 한 단지는 전세가율이 극도로 높은 와중에도 매매로 전환되지 않는 모습을 보여줌. 거주할만한 충분한 수요가 있는지 확인 후에 현명한 의사결정 할 것!
