✅ 도서 제목
제목 : 대한민국 부동산의 역사
저자 : 홍춘옥
출판사 : 상상스퀘어
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
반도체 가격이 상승하면 서울 아파트 가격이 반등하며,
2022년처럼 반도체 가격이 폭락하면 주택 경기도 꺾인다. 223p
→ 현시장의 상황을 가장 간략하게 요약한 문장이라고 생각한다. 반도체의 급격한 실적 상승으로 넘치는 유동성과 공급난이 맞물려 수도권 부동산 시장은 상승을 거듭하여 겹겹히 규제가 중첩되어가는 중이다. 그렇다면 우리가 지금 해야할 것은 무엇일까? '22년도처럼 주택 가격도 꺾일거야'라고 안일하게 판단하고 마냥 기다리는 것일까? 아니면, 언젠가는 반드시 올 그 기회를 잡기위해 계속 알아가야할까? ‘당장 투자할 수 없어도 행동해나가야 하는 이유’를 우리는 현시장을 통해 배워야 한다.
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
지방의 토지 가격이 하락하는 데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문이었다. 35p
경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적인 하락을 경험했다. 한국 사람들이 이토록 ‘서울’을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다. 44p
서울 주택의 상당 부분을 일본인이 소유한 것은 분명한 사실이었지만, 부유층의 요구에 맞춘 문화주택 등이 공급되면서 더 살기 좋은 도시로 변모하기 시작했다. 이 과정에서 서울의 집값은 폭등했고, 일제는 행정 구역 확대와 신규 택지 개발에 나섬으로써 서울을 둘러싼 “끝없는 신도시 개발”의 역사가 시작되었다. 69p
서울 강남의 대표적인 부촌인 압구정과 반포 그리고 잠실이 바로 공유 수면 매립으로 만들어졌다. 공유 수면에 아파트를 지어 분양함으로써 건설사는 막대한 이익을 얻었고, 정부는 사회 간접 자본 프로젝트의 비용을 조달하며, 정치인과 공무원들은 두둑한 정치 자금을 챙길 수 있었다. 128p
가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다.
…두 번째로 중요한 포인트는 ‘부동산 불패 신화’의 형성이다. 1972년 ‘8.3 조치’를 계기로 정부의 사유 재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다. 160p
주택 공급이 부족한 가운데, 1985년부터 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작했다. 특히 문제가 된 것은 전세 가격의 상승이었다. 180p
1988년부터 1994년까지 403만 호의 주택이 공급된 것을 알 수 있다. 1990년 한국의 총가구 수가 1,136만 가구에 불과했음을 감안할 때 지나치게 많은 공급이었다. 이 결과 주택 시장 역사상 가장 강력한 약세장이 시작되었다. “부동산 불패” 신화가 깨진 순간이자, 새로운 출발점에 서게 될 사건이었다. 181p
→ 과거에 가장 개발이 활발하던 시기에 약6년간 403만호의 공급이 있었다. 그에 비해 현시장의 수도권 공급은 연간 3만도 채 되지 않는다. 공급이 가장 과했던 시기를 과거가 보여줬다면, 역대급으로 공급이 부족한 시기를 우리는 앞으로 겪게 될 것이다.
강남 지역을 중심으로 주택 가격이 급등하자, 노무현 정부는 강남 접근성이 좋은 지역(판교, 광교, 위례, 동탄 등)에 집중적으로 2기 신도시 건설을 추진했다. 그러나 입주 시기가 가장 빠른 판교조차, 이미 주택 시장이 침체의 늪에 빠진 2008년 12월에서야 입주가 가능할 정도로 주택 공급에 많은 시간이 걸렸다. 210p
→ 정부에서는 빠른 공급을 위해 다양한 정책을 추진하고 있지만 그렇다고 순살로 지을 수는 없는 일이다. 제대로 된, 양과 질을 모두 충족하는 공급을 채우려면 1,2년으로는 어려울 가능성이 높다. 과연 공급이 어느정도 확보될 즈음 주택시장은 어떤 모습일까?
반도체 가격이 상승하면 서울 아파트 가격이 반등하며, 2022년처럼 반도체 가격이 폭락하면 주택 경기도 꺾인다. 223p
주택 시장의 가격 상승을 계기로 세놓던 집을 아예 매각하기로 결정하면, 전세 시장의 공급이 줄어들 것이다. 더 나아가 주택 매각이 쉽지 않다고 판단하는 경우, 앞으로 임대료 조정이 쉽지 않을 것이라고 판단해 3년 혹은 4년 치 인상분을 한 번에 전세 보증금에 반영하려 들 것이다. 237p
금리 하락은 주택 시장에 세 가지 긍정적인 영향을 미친다. 첫째, 금리가 내려가면 가계의 저축 욕구가 낮아지는 가운데, 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다. …둘째, 금리 하락으로 주택 구입의 기회비용이 낮아진다. …셋째, 금리 인하의 마지막 효과는 차입 비용의 감소다. 241~243p
2020년 코로나19 팬데믹 이후 한국 부동산 시장은 강력한 가격 상승을 경험했다. 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리와 공급 부족 그리고 임대차 3법의 효과가 복합적으로 작용한 결과였다. 이 결과 서울을 비롯한 한국의 주요 도시 주택 가격은 소득이나 이자율에 비해 심각한 버블 수준에 도달하게 되었다. 249p
주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한 가지 장점 때문이다. 바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다. 296p
정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다. 부디 많은 독자가 이 지표를 투자에 잘 활용하길 바라는 마음이다. 305p
→ 공포(하락장)에 매수하고 환호(상승장)할 때 매도하라.
제2의 강남을 만들 최고의 기회였던 행정 복합 도시 건설은 혁신 도시와 함께 ‘새로운 실패’ 사례로 전락하는 중이니, 앞으로 강남의 지위는 흔들릴 것 같지 않다. 357p
① 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, ② 시장 금리가 상승하기 시작하고, ③ 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다. 393p
→ 미연준도, 국내기준금리도 인상을 예고하고 있고, 매물은 없는 와중에 가격은 급등하고, 정부는 토허제를 비롯 대출까지 줄이고 있다. 다만 과거와 달리 공급이 지나치게 없다는 관점에서, 매도할 자산조차 없는 이들에게는 지금이라도 자산을 확보를 위한 결정을 내릴 필요가 있다.
필자의 좁은 견해로는 한국이 17장의 일본처럼 흘러갈 가능성이 높다고 본다. 거대한 프로젝트가 추진되고, 세계의 부유층이 몰려드는 대도시의 일부 지역만 가격이 상승하는 세상이 펼쳐질 것이라 생각한다. 409p
상승 잠재력이 높은 아파트의 기준은 크게 세 가지다. 강남 근접성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다. 409p
앞으로 재건축, 재개발 등의 정비 사업이 신속하게 추진되기 위해서는 토지 가격이 매우 비싸야만 한다. 그런데 이렇게 토지 가격이 충분히 비싸서 정비 사업을 추진하려 할 때, 조합원의 열의를 꺾는 장벽이 하나 있다. 바로 분양가 상한제다. (423p)… 결론적으로 서울의 집값을 잡고 싶다면 아파트 용적률 상향 혹은 다세대 주택 주차장 규제 완화와 같은 강력한 대책이 나오지 않으면 안 된다는 이야기다. 431p
신도시 건설은 환경 문제를 유발할 뿐만 아니라, 기나긴 통근 시간을 낳는다는 점을 잊지 말자. 도심을 고밀도로 개발함으로써, 환경 비용을 줄이는 한편, 통근 시간을 단축해 ‘저녁이 있는 삶’을 만드는 대안에 대해서도 한 번쯤 고민이 필요한 때다. 451p
경제용어들이 자주 나와 모든 내용은 온전히 이해하기엔 어려웠으나, 현재 보이고 있는 부동산의 흐름이 전혀 새로운 것이 아님을 알 수 있었다. 서울이 한양으로 불리던 시대에도, 아직 개발전의 단계라 대부분이 논밭으로 이루어졌을때도, 서울권을 선호하고 몰리는 것만은 오랫동안 이어져온 것이다. 투자공부를 한지 갓 1년이 지난 시점에서, 부동산의 흐름이 20여년 정도의 기간도 전혀 짧지않은데 그보다 훨씬 더 많은 역사를 가지고 있음에 놀랐다.
그리고 왜 제 2의 강남이 나올 수 없는지, 우리가 알고 있는 ‘땅의 힘’, 그리고 주요 입지 요소인 ‘직장’과 ‘교통’이 얼마나 중요한지를 전반적인 개발역사와 정책의 흐름을 기반으로 이해할 수 있었다.
지금 시장은 유동성과 불안정성이 혼재한 시장이다. 주식과 폭등하는 집값, 전월세난으로 혼란스러운 서울수도권과 달리, 지방은 주식에 대한 얘기 말고는 지나치게 조용하다. 불과 13개월 전의 나로 돌아갔다면 나 역시 삼전이나 하이닉스 앞에서 계좌를 들고 서성거렸을지도 모른다.
기회는 남들이 보지 않을때 온다. 각종 규제과 완화될 정도로 남들이 기피하는 상황 속에 절호의 기회가 있고, 이제는 끝이라고 생각한 때가 순간의 기회일 수도 있다. 변하지 않는 것(땅의 가치)과 변하는 것(시장상황, 정책)을 면밀하게 파악하고 세간의 소음에 휩쓸리지 않고 냉철한 판단을 내리는 것이 무엇보다 중요함을 알려주는 책이었다.
✅ 나에게 적용할 점
- 가지고 있는 자산의 매도 타이밍을 잘을 수 있도록 시장에 대한 관심 놓지 않기
(기준금리와 정책흐름을 지속적으로 트래킹하기) - 남들이 보지 않을, 조용하고 규제가 완화된 곳(ex. 공급이 부족해질 예정인 지방)을 앞마당으로 확보해나가기
