안녕하세요~ 쌍둥이 ‘율&유’와 행복한 미래를 꿈꾸는 율유랄라입니다.
권유디튜너님의 ‘지방투자기초반 1강 대전광역시 지역분석 및 지방투자기준 정립’에 대한 후기를 남깁니다.
1.지방 투자 기준
지금은 2019년과 비슷한 시기이며 2020년처럼 언제든 치고 올라갈 수 있는 시기라 언제든
투자할 수 있는 앞마당이 필요한 좋은 시기 입니다.
지방 투자는 ‘인구(수요), 입지(환경, 학군,커뮤니티), 상품성(연식, 브랜드, 택지)’ 이 가장 중요한 투자 기준입니다.
그리고 수도권의 ‘1기 신도시 느낌 나는 택지’는 비 선 호 입니다!!
2. 대전광역시 도시개요
대전은 ‘유성구, 서구(1순위) / 중구, 동구(2순위) / 대덕구(3순위’로 생활권을 나눌 수 있습니다.
인구, 세대수, 주요직장, 환경, 학군 모든 것이 유성구, 서구로 몰빵 되어있는걸 알 수 있습니다.
3. 대전광역시 입지
대전은 대기업 비율이 광역시 중 1위 최상위 위상을 가지고 있습니다.
특히 ‘대덕연구단지, 관공서 등’ 양질의 직장이 서구, 유성구에 올려있음을 알 수 있습니다.
학군, 학원가도 역시 서구, 유성구에 몰려 있지만 ‘학군’ 이라는 입지가치의 수요가 있는 건 단연 서구(둔산)입니다.
‘둔산동-한밭초’ 를 보낼 수 있는 ‘크목한’ 3단지는 구축임에도 어나더 레벨을 가지고 있습니다.
환경 또한 백화점, 마트 등 정량적 요소와 유해상권 없고 신축택지/택지로 이루어진 서구, 유성구가 단연 압도적입니다.
모든 것이 투자하기 좋은 여건인 대전이지만 27년 공급으로 투자를 조심할 필요가 있습니다.
그리고 인근 세종 입주 물량을 같이 챙길 필요가 있습니다.
27년에는 세종에 공급이 적고 대전 핵심지에 공급이 덜하니 오히려 기회를 주는 시장일 수 있습니다.
하지만 선호 생활권인 ‘도안신도시’는 27년에 공급이 많으므로 주의할 필요가 있습니다.
투자금이 생각보다 들어가지만 절대적인 매매가가 싼 지금이 오히려 실거주자 또는 투자금의 여유가 있는
사람에게는 정말 좋은 기회라는 생각이 듭니다.
교통은 지방에서는 후순위 입지지만 대전 ‘유성온천 - 시청’은 의미있는 구간이니
도안신도시 투자 시 교통도 고려하여 볼 필요가 있습니다.
4. 대전광역시 가격 &투자
현재 대전은 유성구, 서구의 랜드마크 생활권, 단지들이 시세를 리딩하고 있습니다.
하지만 나머지 단지들은 선호, 비선호 할 것 없이 시세사 뒤죽박죽인 시장(특히 구축)입니다.
지방에서 단지 입지가치를 보는 인사이트는
첫째. 같은 생활권이면 구축부다 신축
둘째. 선호 생활권과 가까운 단지라도 오히려 입지가 좋고 상품성이 좋은 단지가 오히려 나은 선택
셋째. 선호 생활권의 후순위 신축 보다는 후순위 생활권의 선호 신축 선택(ex: 서구 도안신도시 후순위단지<중구 대장)
또한 지방에서도 선호생활권 선호 단지는 전세가가 매매가와 붙기 전 먼저 튀어올라 소액으로 투자하기 어렵습니다.
오히려 중심에서는 먼 외곽 입지가 덜 좋은 신축이 매매가 반응 속도가 느리고 신축이라 전세가가 빨리 반응해
투자금이 붙어 소액투자에 유리하다는 걸 알게 되었습니다.
매달 꾸준한 시세트래킹으로 기회를 노리고 조건이 맞취지지 않더라도 절대가가 너무 좋은 시장이고
투자조건을 만들어서 투자할 수 있는 시장임을 알고 투자인사이트를 늘여 가야겠습니다.
