안녕하세요
뭐먹고 사노~ 의 사노로 살다 어느날 문득~! 경제에 눈을 뜨게되며 성장중인
경제사노 입니다.
일단 후기에 앞서…
이번 1호기 계약 진행하는데 지난 지방투자 실전반 선배강의를 통해
계약 프로세스에 대한 바이블(?)과 같은 교안!
인쇄해서 계약 진행하는데 계속 보면서 진행했거든요
너무 큰 도움 받아 감사드립니다.
이번 강의를 통해 다시 한 번 강의 내용 돌아보며
제가 진행했던 계약을 복기해보며 아쉬웠던 점이나 빠트린 점 다시 체크할 수 있어서 감사했습니다.
누구나 첫 투자는 후회가 남는다고 하지만
그래도 인생 첫 거래인 것을 감안한다면
나눔주신 많은 자료를 통해 큰 문제 없이 차근차근
계약을 진행할 수 있던 것이 큰 보람을 느낄 수 있었던 것 같습니다.
다시 한 번 감사드립니다.
매수계약 프로세스
가계약 (등기증명서 / 중대하자체크 / KB시세)
*매도인에게 가계약금(계약금은 매매금액의 10% 가계약금은 그 이하로 입금) 입금 전 특약협의를 반드시 진행한다.
*가계약은 본계약 전 계약으로 일반 계약과 동일할 효력을 갖추기 위해 특약에 배액배상 약관에 계약 중도해지와 관련된 사항 기재시 가계약금 아닌 계약금을 기준으로 한 배액배상 조항을 넣어야 중도해지를 막을 수 있다
*등기사항에 근저당이 잡혀있을 경우 근저당 비율이 70%이내일 경우 적당한 수준이며 80%이상 초과한 근저당의 경우 매도인이 중간에 대출금 상환이 이루어졌을 수 있으므로 대출잔액증명서를 요청하여 근처당 비율을 재확인한다.
*물건에 문제가 없다면 잔금시 근저당 말소 조건과 계약과 잔금 사이 추가대출을 금지하는 특약사항을 넣어서 잔금에 혹시모를 위험 리스크를 제거한다.
*전세가 산정을 위해 KB시세가 낮을 경우 전세가격의 낮게 책정될 수 있기 때문에 시세 현형화 필요시 네이버부동산 시세부분 담당 부동산 통해 연락하여 최근 시세를 입력하도록 요청한다. 상승장의 경우 전세가격 상승 가능성은 투자금을 아낄 수 있는 기회이기도 하니 잘 활용할 것
*중대하자 관련 가계약 전 누수확인 필수!
*특약 조항에 명시해야할 하자 관련 내용은 중대하자 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야한다는 조항을 넣는게 좋으며 조율 과정에서 3개월 2개월 등 대화가 좁혀지지 않으면 특약 조항 자체를 빼도 부동산 임대차법상 적용 가능하므로 빼고 진행한다. 혹시나 누수사항이 확인되었다 하더라도 계약서상 중대하자 체크 부분에 없음으로 체크하여 매수 이수 발견될 추가하자 또는 새로운 하자에 대한 기간을 버는 행위를 대비한다.
*전세보증보험은 집주인 1명당 1명의 임차인에게 보험 가입이 가능하기 때문에 새로 들어온 임차인에게 내 상황에 맞게 가입되지 않은 보험사를 안내하여 원활한 보험가입이 될 수 있게 한다.
* 특약인 가격조율 등 모든 매도인과 대화는 중계하는 부동산 사장님 개인 아닌 매도인의 의견이 담긴 문자 기록을 남겨 계약과 계약전 사전조율이 상호 커뮤니케이션을 통해 진행되었음을 증빙할 수 있는 기록으로 남겨둔다.
* 특약사항에 관련한 매도인, 중개인과 협의가 잘 되지 않을 시 상황에 따라 유연하게 진행하되 반드시 남겨야 할 특약문구는 충분히 염두해두고 진행한다.
2. 본계약
- 본계약 전에 충분히 특약에 관한 사항을 사전조율하여 매도인과 만났을 때 깔끔하게 도장만 찍고 오는 것을 목표로 한다
- 가계약, 본계약 진행하며 중도금까지 지급하게 되면 이 부동산 계약은 절대 무를 수 없는 법적 효력을 가지고 있기 때문에 중도금은 넣는 것이 좋다.
- 반드시 누수확인 항목에 ‘없음’체크하는 것이 절대적으로 중요함
- 중개료는 잔금까지 완료된 이후 지급하는 것을 기본으로 하되 중개인과 협의하에 중간 정산을 할 수 있지만 전액 지급은 지양한다.
- 법무사 비용은 부동산 사장님 소개로 진행하되 금액이 터무니 없이 비쌀 수 있으니 사전에 항목에 대한 공부가 필요하며 20만원~40만원 사이로 여러 법무사 분들께 견적을 받아서 제일 저렴한 법무사와 계약을 진행한다.
- 취득세 카드정산 및 분할납부 결정시 미리 법무사님께 사전고지하여 취득세 비용을 효율적으로 낼 수 있는 방법을 미리 준비힌다.
3. 전세빼기
- 매수 후 전세를 놓을 시 중개료는 매수인과 중개인이 매매전세 포함 거래한 것을 1회로 보고 중개로는 1회 지급을 기본으로 한다.
- 계약 후 전세는 부동산 사장님께 처음부터 1~2주일의 데드라인을 설정해야 나중에 얼굴 붉힐 일이 생기지 않는다.
- 최대한 상호존중하며 내 물건을 우선적으로 빼는 것을 기본으로 하되 잔금 후 등기한 1달 이내가 골든타임으로 볼 수 있다.
인테리어가 필요할 경우 필요시 잔금을 해야할 수 있음을 염두하되 최대한 공실수리로 인한 공백기를 최소화하는 것을 목표로한다. 협의가 된다면 임차인과 협의하여 수리할 수 있는 시간을 버는 것도 방법으로 생각 할 수 있다.
4. 잔금
- 잔금은 매매대금 - 계약금 - 중도금을 제외한 금액을 잔금으로 한다.
- 장기수선충당비용, 법무비, 중개료, 채권매입 등 잔금 날은 생각보다 이곳 저곳 지출이 생기므로 유동 현금을 계산하여 충분히 확보하는 것이 중요한다.
- 임차인 보증금은 매도인에게 직접 전달될 수 있기도 하고, 매수인인 본인에게 전달되고 잔금시 한 번에 매도인에게 전달 될 수 있는데 정해진 규칙이 있는 것은 아니다. 하지만 임차인이 기관이나 정책대출을 실행했을 경우 계약은 임차인과 했다 하더라도 채무 관계는 기관과 거래한 것과 동일하므로 계좌 입금시 돈의 행위 주체를 잘 파악하여 올바르게 전달하는 것이 매우 중요한다.
- 물론 큰 문제가 생기지 않겠지만 큰 돈을 잘 못 전달했을 경우 기관에서 보증금 반환에 대한 책임을 임대인에게 설정해뒀을 것이기 때문에 이후 발생한 모든 법적 책임은 임대인에게 있게 되어 문제 발생시 돌이킬 수 없는 상황이 발생할 수 있다.
갈길이 멀다는 것을 느끼며 머리 속에서 구조화되게 멘토님 설명까지 따라할 수 있을 정도의 유연한 지식을 쌓을 필요가 느껴집니다. 언제까지 뒤에서 보고 할 수 없기에 충분한 경험이 쌓일 때까지 계속 생각하며 2호기 준비시 원활한 계약을 성사시킬 수 있도록 노력하겠다고 다짐합니다.
감사합니다.
