☑️ 책 : 대한민국 부동산의 역사 (홍춘옥)
☑️ 보고 배운 것들
제일 인상깊었던 파트였던,
[10장] 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?
[12장] 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.
[18장] 버블에 매도할 용기를 내는 법
을 중심으로 저자가 무엇을 중요하게 생각하는지 고민해볼 수 있었다.
사실 이 책에 처음 흥미를 느끼게 된 점은, 시험을 앞두고 풀어보는 기출 문제처럼 과거 부동산 정책과 대내외 경제상황에 따른 부동산 시장의 움직임을 복기해볼 수 있을 것 같다는 생각에서였다. 하지만 읽으면 읽을수록 단순한 이야기를 되돌아보는 관점이 아니었다.
저자가 그 시장을 어떻게 바라보는지, 경제적 지표들과 그 숫자들 사이의 연계성을 어떻게 해석해가는지가 더 재미가 있었다. 대중의 심리적인 요소가 가장 영향을 많이 미칠 것 같은 아파트 시장이지만, 한 단계 더 들어가 그 안에서 남들이 보지 못하는 통계와 분석들을 파헤치고, 그 분석 통해 남들보다는 한 발자국 먼저, 그리고 스스로 확신을 가지고 방향을 결정하는 저자의 통찰력이 인상깊었다. 마치 이 부동산 시장의 흐름이 금리, 공급, 시장의 분위기, 그리고 정부 정책의 관계속에서 유기적으로 움직이는 생물과 같다는 생각이 들기도 했다.
투자자로서 단편적인 가격의 흐름만을 보는 것은 후행 지표를 그저 따라가는 것에 불과하다는 생각이 들었다. 우물안 개구리처럼 빈약했던 시각을 넓히고, 어떤 기준을 가지고 투자를 해나가야할지 마인드셋을 더 다지는 시간이었다.
지난번 읽었던 투자에 관한 생각에서도 훌륭한 투자자는 대중의 흐름과 다르게 생각하고 실천할 수 있어야 한다고 했다. 너바나님도 대중은 최근 3년에 일어난 일들이 계속 이어질 것처럼 행동한다면서, 이 관점에서 탈피할 수 있어야 좋은 투자를 할 수 있음을 계속 강조해주셨다. 책에서도 과거 우리나라의 부동산 과 경제 위기의 싸이클을 보여준다. 모든 상승과 하락이 마치 연결된 것 마냥 유기적으로 하나의 결과가 다른 문제의 원인이 되기도 한다. 따라서 우리는 단기적인 상승과 하락에 일희일비 하기 보다는 장기적이고 큰 틀의 관점에서 우리가 지금 어디의 위치에 있는지 파악할 수 있어야 한다.
두번째로 최근 이재명 정부의 행보가 심상치 않다. 정부 정책이 수시로 바뀌고, 다주택자에 대한 압박이 더 강화되고 있다. 이제는 투자를 과연 할 수 는 있을지 의문이 들 정도로 어려움이 드는 상황이 되어가고 있다. 여기서도 사람들은 정부의 강력한 규제가 집값의 하락으로 이어지거나, 반대로 규제가 완화되면 무조건 상승할 것이라고 과한 해석을 하는 경우가 많다. 저자는 이런 규제들이 단기적으로는 수요를 잡거나 시장의 움직임을 제한 할 수 있다고 하지만, '공급 부족'이라는 본질을 해결하지 못한다면 결국 다른 문제가 발 생할 것이라고 했다. 따라서 우리는 이런 규제 하나하나에 두려워하거나 회피하는 것이 아니라, 그 규제가 어떤 영향을 미칠 것인지 나는 어떤 대응을 해야하는지 고민하는 자세가 필요하다.
책을 읽다가 저자가 정말 훌륭한 투자자라고 느꼈던 부분은 매수와 매도에 있어 욕심이나 감정에 이끌리기 보다는 본인이 세운 기준에 맞게 기계적으로 투자를 진행했다는 점이다. 근거없는 미래의 가능성을 가지고 판단하는 것이 아니었다.
<매수의 기준>
- 주택구입부담지수가 100 아래로 떨어졌을때 (평균치 130 이하일때)
- 정부의 주택 시장 부양 대책이 나올때 (다주택자들의 시장 참여 독려)
- 양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지 등
<매도의 기준>
- 서울/수도권 주택구매력지수가 최저치로 떨어짐
- 갭투자 비중이 급증하고 투자자의 유동성이 시장을 지배하기 시작했다는 점
- 인플레이션 압력으로 중앙은행이 금리를 급격히 올릴수 밖에 없는 거시적 환경
과거를 아는 것이 항상 미래를 결정하는 완벽한 답안지가 될 수는 없지만, 분명 우리는 그안에서 배우고 성장하고 시장을 어떻게 대응해야할지 다양한 시뮬레이션을 경험해 볼 수 있다고 생각한다. 과거를 통해 자신만의 기준과 패턴을 익히고, 새로운 상황들을 담담히 대응할 수 있는 단단한 투자자가 되기위해 노력해야하겠다.
