- 책 제목 : 대한민국 부동산의 역사
- 저자 및 출판사: 홍춘옥 / 상상스퀘어
- 읽은날짜: 26.06.10-06.13
[저자 및 도서 소개]
대한민국의 대표 이코노미스트 홍춘욱이 저술한 《대한민국 부동산의 역사》는 철저한 데이터 기반으로 아파트 시장의 변동 사이클을 분석한 책으로 6차례의 역사적 주택 시장 사이클과 핵심 쟁점들을 입체적으로 조망하며, 시장의 흐름을 꿰뚫어 보고 자산을 지키는 혜안을 제공합니다. 부동산은 무조건 우상향! 이 아닌, 데이터로 증명 된 시장의 변화와 미래에 대해 생각해 볼 수 있는 책 입니다.
[목차]
1부
1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라
2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?
4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!
5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?
6장. 공급 앞에 장사 없다!
7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?
8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남
2부
10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀어야 했나.
11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못햇나?
12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.
13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독주택을 지으면 안될까?
14장. 새집 줄게, 경기도 살자
15장. 제2의 강남은 어디인가
16장. 한국 부동산, 버블인가?
17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었ㄴ?
18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법
19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
20장. 서울 아파트값 잡는 법
21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!
[책의 핵심과 파트별 요약]
1부
#한양 10리 밖을 벗어나지 말라
(p.32) 조선 후기, 경제와 사회 전반에 대단히 큰 변화가 출현했다. 모내기가 시작되면서 토지 생산성이 향상된 데다, 정부가 개간과 개척을 장려하는 과정에서 토지 소유권이 상당 부분 강화되었기 때문이다. 이 결과 17세기 말부터 조선 사회는 강력한 경제 성장을 이룰 수 있었다. 경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 지속적인 하락을 경험했다. 한국 사람들이 이토록 서울을 선호하는 현장은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다
포인트는 2가지다. 현금 유동성과 경제활동. 일자리. 뒷부분에도 이어서 계속 나오지만 이러한 경제 원리는 조선시대에도 다를 바 없었으며, 그로 인해 지금도 느끼는 박탈감과 빈부격차는 동일했다. 그렇다면 과연 미래에는 달라질 수 있을까? 과거와 현재를 반추하여 미래를 생각해본다면 다르지 않을 것 같다.
#나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
(p.46) 식민지 시대 우리 경제는 큰 변화를 맞이했다. 일제와 일본인에 의한 경제 침탈과 자주 계층의 소득이 쌀 수출 덕분에 크게 증가함으로써 사회전반의 불평등이 심해진 것이다. 특히 농업 생산성의 향상으로 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되고, 이들은 서울의 부동산 매수에 열을 올렸다. 물론 서울 주택의 상당 부분을 일본인이 소유한 것은 분명한 사실이었지만, 부유층의 요구에 맞춘 문화주택 등이 공급되면서 더 살기 좋은 도시로 변모하기 시작했다. 이 과정에서 서울의 집값은 폭등했고, 일제는 행정 구역 확대와 신규 택지 개발에 나섬으로써 서울을 둘러싼 끝없는 신도시 개발의 역사가 시작되었다.
놀라울 정도로 과거와 지금의 부동산 시장 메커니즘이 닮아있다. 양극화와 자산 쏠림, 신축선호, 집값 폭등의 해결책은 언제나 외곽 신도시 개발. 서울 도심의 집값이 폭등하자 일제는 행정 구역을 넓히고 신규 택지를 개발했다는 부분을 보면서 3기신도시와 다른 점을 모르겠다. 이렇게 계속 반복이 되고 있다.
#폭격을 맞아도 도시가 좋아
(p.76,77) 첫 번째 전환점은 한남대교 착공이였다. 한국 전쟁때 인도교 폭파로 한강을 건너지 못한 시민들이 희생된 것을 교훈 삼아, 제2한강교(양화대교)가 건설되었다.
지역 균형 발전과 토지 매입 비용등을 이유로 경부고속도로가 영등포-수원-천안의 경부선 경로를 피해 강남-양재-성남 방향으로 건설되고, 소양강 댐 준공 이후 강남-송파 일원에 주인 없는 마른 땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간문제가 되었다. 당시 강남의 중심지 역할을 했던 말죽거리를 중심으로 주택 가격이 폭등했다. 신사동 일대는 평당 200원 정도였는데 1년 뒤에는 3000원으로 무려 열다섯 배 상승을 했을 정도였다.
1967년 강남 개발이 본격화되기 전부터 서울을 중심으로 강력한 가격 상승이 출현 하였다. 지금의 강남이 탄생하게 된 배경! 다양한 한 형태의 주택 시장 사이클의 마지막이 항상 강남의 승리로 끝나게 되는 발판이 만들어진 시작점에 대해서 알 수 있었다.
#정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가
(p.97) 1967, 1978년, 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두 가지 시사점을 얻을 수 있다. 첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다. 더 이상 한국 주택시장 사이클은 닫힌 세계가 아닌, 세계 경제의 영향을 많이 받는다는 점을 다시 한번 새겨준다.
우리나라는 수출 경기가 굉장히 중요하다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어나는 때는 주택 가격이 계속 상승한다. 이와 반대로 글로벌 경제가 좋지 못하다면 우리나라 부동산 시장 역시 큰 타격을 받는다.
#공급 앞에 장사 없다!
(p.109) 전세 가격의 급등은 두 가지 요인 때문이었다. 첫 번째는 1980년대 중반까지의 주택 공급 부족이었다. 입주할 지비 없기에 전세나 월세 가격이 상승할 가능성이 높아졌다. 두번째는 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장한 데 있다. 저소득자들의 주거 안정을 도모한다는 의도는 선한 것 이었지만, 임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고 대혼란이 빚어졌다.
주택 가격이 급등할때는 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다. 1989년 2월 4일 발표된 ‘긴급 부동산 투기 억제 대책’ 을 통해 대도시 주택 공급을 확대하고 분당과 일산 등 5개 신도시를 건설하면서 이후 가장 가장 강력한 약세장이 시작되었다.
임대차3법이 실행되고나서 일어난 일을 너무나도 잘 알고 있는데, 이미 1989년에 동일한 메커니즘으로 1년에서 2년으로 연장이 되고, 동일한 현상이 일어났었다? 그런데 왜 똑같은 것을 햇을까? 정말 이해가 되지 않는다. 이후에 발생될 수 있는 일이 뻔히 무엇인지 알았는데 왜 그랬던 것일까..
#수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까
(p.135) 2000년대 초반 수도권 아파트의 강력한 가격 상승에 대응해, 노무현 정부는 지역 균형 발전 카드로 대응했다. 이 정책은 초반 실효를 거두었지만, 14년을 고비로 꺾이고 말았다. 16년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들이 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작되었다. 주택 시장은 미분양이나 금리 변화와 같은 한두 가지 요인으로 설명할 수 없는 복잡성을 띠고 잇다. 부디 한두 가지 요인으로 시장을 설명하려는 선무당에게 넘어가지 않았으면 하는 바람이다.
지금도 도심 인구 집중화로 인해 계속해서 거점을 지방으로 옮기고, 최근에는 호남지방 반도체특구로 지정하면서 광주가 핫해졌다. 하지만 이렇게 간단하지만은 않다. 글로벌 경제나 국내 기업들의 상황은 언제든지 바뀔 수 있고, 주요일자리와 수요는 쉽게 분산화 하기 어렵다. 그렇기에 이번 광주 반도체 공장도, 단순 하나만으로 기대감을 갖는다거나 이와 관련된 호재로 판단하면 안된다.
#요약정리
조선 후기 한양 집중 현상부터 현대까지 이어진 부동산 역사를 통해 시장의 불변하는 법칙을 조망한다.
일자리가 만든 서울 쏠림, 신축 선호, 집값 안정을 위한 외곽 신도시 개발, 선한 의도가 시장 혼란으로 이어진 임대차 규제 등 과거의 역사적 사건들은 오늘날 부동산 메커니즘과 놀라울 정도로 일치하며 반복되고 있다.
또한 주택 시장은 단순히 정부 정책이나 지역 호재 하나로 움직이지 않으며, 글로벌 수출 경기와 소득 증가 등 거시경제 흐름에 가장 큰 영향을 받기에 단편적인 정보와 선무당식 분석에 휘둘리지 않고, 역사가 증명하는 자산 쏠림 현상과 복잡한 시장 구조를 이해하는 것만이 내 재산을 지키는 유일한 방법이다.
#책을 통해 배운점 (BM)
역사가 반복이 되는 것이 아니라 사람이 똑같은 행동일 반복하게 되는 것임을 알고, 그 이유에 근거를 둔 올바른 의사결정을 해야 한다.
2부
왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀어야 했나.
(p.161) 22년 봄부터 시작된 서울 핵심지 주택가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공했다. 금리가 급등했다가 떨어졌고, 원달러 환율을 1300원을 밑돌았다. 거기에 윤석열 정부가 양도세를 일시 완화하는 등 적극적 부양에 나건 것도 주택 가격의 상승을 유발했다.서울 아파트가 20% 이상 하락 하는 등 ‘저평가 매력’이 부각된 것도 주택 시장의 반등을 유발한 요인으로 볼 수 있다. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽자고 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 한다.
정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.
(p.178) 그럼에도 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한 가지 장점 때문이다. 바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다. PF 사례에서 보듯, 금융 기관 대출의 대부분이 부동산 이나 토지와 관련되어 있다. 따라서 정책 당국으로서는 부동산 가격의 하락을 마냥 방치할 수 없고, 더 큰 위험을 방지하기 위해서라도 적극적인 개입에 나설 수 밖에 없다.
(p.183) 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 완롸, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부리기 때문이다.
투자공부를 해오면서 시장의 변화를 잘 트레킹하고 있어야 하는 중요성을 크게 알게 되었다. 하지만 그 시점에 일반적인 사람들이 했던 이야기를 보면 이전에 너무 올랐기 때문에 20% 가 빠졌음에도 더 빠져야 정상이라는 말도 많았던 것 같다. 중요한 것은 자본주의를 알고 서울 부동산과 같이 가치가 있는 것이 무엇인지, 그리고 우리나라에서 부동산은 왜 불패가 되었는지 명확하게 알아야 행동으로 옮길 수 있다.
#3: 호기심으로 불확실성을 헤쳐나가라
(p.167) 자기 대화 수준을 레벨업하라. 도전할 준비가 되었다면, 불확실한 상호아에 중립적인 태도 유지를 넘어 실제로 긍정적인 방향으로 조금씩 나아갈 수 있다. 자기대화 수준을 높이려면, 먼저 호시김을 유지하는 자기대화 표현을 배우고 익힌 다음, 희망을 품는 대화로 전환하고, 마지막으로 설레고 기대해야 한다.
(p.168) “어떻게 될지 지켜보자” “무슨일이 일어나더라도”
최악의 상황을 가정하는 대신 무슨일이 일어날지 궁금해 하는 것과, 어떤 일이 일어나더라도 스스로 해결하고 필요에 따라 도움을 받을 수 있다고 믿는 것은 다른 차원의 생각이다.
(p.177) 난 아직 준비가 안 됐어, 완벽해야 해, 계속 준비해야 해! 와 같은 생각이 들 수 있지만 그런 부정적 자기대화에 굴복하지 말아야 한다. 굴복하지 말고 행동하라. 회피는 불안을 지속시키고, 직면은 불안을 극복한다.
불확실성 없는 삶은 없다. 그리고 인생은 우리에게 등대가 아닌 손전등을 주었고, 그 손전등으로 우리는 미래를 향한 길을 찾아 나가며 비춘다. 호기심으로 미래를 낙관적으로 생각하면서 어떤 결과든 처리할 수 있는 능력이 있음을 믿어 의심하지 말자. 다 방법을 찾을 수 있다.
새집 줄게, 경기도 살자
(p.202) 결국 역대 정부는 주택 가격 상승을 꺾을 목적으로 무작정 신도시 건설 계획을 발표하고, 각종 비굥과 책임은 다음 정부에 떠넘기는 패턴을 반복하는 셈이다. 최근 모 경제 신문에 실린 기사는 광주대단지 사건이 현재 진행형임을 여실히 보여주는 것 같다.
(p.203) 아무런 도시 기반 시설 없이 서울에서 한참 떨어진 곳에 택지를 개발하는 패턴은 1~3기 신도시까지 계획되고 있으며, 앞으로도 별로 달라지지 않을 것 같다. 1기 신도시 착공만이 주택 가격 급등세를 억제하는 데 기여했을 뿐, 이후 별다른 효과를 거두지 못한 데에는 이 같은 경험이 큰 영향을 미친 것으로 판단된다.
현 정부도 3기 신도시의 공급까지 어떻게든 누르려고 하고 있는 것으로 보여진다. 하지만 그 마저도 여의치 않을 것 같다. 과거 상승장에서는 기대감으로 이런 신도시의 사전 청약도 경쟁률이 높았지만, 지금은 사람들도 학습이 되어 오르는 집값에 조금도 억제효과를 보이고 못한다.
제2의 강남은 어디일까
(p.211) 관계자가 말하는 신도시 개발 방침. 역 앞에는 임대 주택을 집중적으로 배치하고, 신도시 외곽에 민간이 공급하는 대형 평혀 아파트를 배치하는게 순리 라고 주장. 이 말을 듣고 세종시나 판교 그리고 천안아산역 일대가 왜 그 모양으로 건설되었는지 알 수 있었다.
(p.214) 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을수 없다. 미국의 달러가 여러 흠결에도 불구하고, 다른 경쟁 통화가 너무 큰 문제를 안고 있기 때문에 여전히 기축 통화 역할을 수행하는 것은 마찬가지이다. 앞으로도 강남의 지위는 흔들리 것 같지 않다.
나도 제2의 강남은 어렵다고 본다. 오히려 지금보다 더 집중화 되지 않을까? 일자리는 강남이 아닌 다른 곳에도 산업의 변화에 따라 바뀔 수도 있지만 우리나라에서 교통과 거주 편의성, 학군, 인프라를 모두 갖추고 있기에 대체 할 수 있는 방법이 있을 까 싶다.
한국 부동산, 버블인가?
(p.220) 트로피 자산의 가격 변화에 일희일비하기 보다, 펀더멘탈 대비 실거래가 수준을 꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다. 한국 부동산 시장은 끊임없이 흔들리는 갈대 같은 곳이기에, 소득 흐름을 잘 관리한다면 2022년 같은 폭락장이 왔을 때 신속한 대응이 가능하리라 생각된다.
(p.221) 슈퍼 리치의 매수/매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지의 아파트 가격보다, 근로자들의 시간 당 임금 변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다. 특히 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경신하는 과정에서 연봉 1억을 돌파한 직장인의 비율이 6% 선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는, 버블이 라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다. 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길 바란다.
25년 실거주 주도로 서울 상급지들이 지속 상승을 하는 것을 보면서, 더 이상 버블이라는 표현은 잘 안하는 것 같다.우리나라 주요 대기업, 금융권 평균 연봉이 1억이 넘어가고, 최근에는 반도체 특수로 삼전닉스 부부들의 자금력이 많이 보도가 되고 상대적인 박탈감도 있지만, 그만큼 더이상 서울 평균 13억원이 허무한 숫자가 아니라는 것을 받아들이고 있는 듯 한다. 15억 말도 안되, 20억이 무슨일이야! 가 아니라 높은 소득과 자산의 증식으로 견고하게 실거주자들이 쌓아가는 부동산 시장임을 알아야 한다.
일본은 왜 장기불황에 빠져들었나
(p.228) 일본 부동산 시장의 가격 상승을 주도하는 마지막 요인은 메가시티 집중 현상이다. 2008년부터 인구 감소가 시작되었지만, 도쿄도 지역만 인구가 가파르게 늘어나면서 대도시와 지방의 토지 가격 차이가 확대되고 있다. 도쿄와 나고야 그리고 오사카 등 대도시 위주로 인구가 집중되는 현상은 클러스터에서 원인을 찾을 수 있따.
(p.230) 아베노믹스 10년 동안 역사상 최고치에 근접하는 상승세를 보였다. 특히 공급 축소와 메가시티 인구 집중 그리고 외국인 투자자들의 적극적인 참여가 이어지며, 도쿄 등 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는 중이다. 한국보다 인구 감소 가 더 빨리 시작되었다는 점에서 일본의 사례는 좋은 투자 인사이트를 제공한다.
버블에 매도할 용기를 내는 법
(p.235) 1.갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷함 2. 시장 금리가 상승하기 시작하고 3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것같다.
상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
(p.246) 강남 근접성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다. 미국 리츠 ETF같은 대안을 적극적으로 고려할 필요가 있다. 자신이 보유한 자산에 맞춰 주택을 매입하기보다, 미국 리츠 ETF를 활용한 자산 배분 전략도 한번 고려해 볼 필요가 있을 것으로 판단된다.
동의하는 부분도 있고 아닌 부분도 있다. 매도의 시점이라고 말한 부분은 일반적으로 보았을 때 자산의 가격이 높은 시점으로 판단되어지는 상황이고, 책에서 말하는 것처럼 버블에서 더 오를것 같은 기대감보다는 매도를 해야 할 용기를 가질 기준 정도로 보면 될 것 같다. 상승잠재력이라고 표현한 부분은 교통으로 입지가 개선이 되거나, 재건축으로 상품이 좋아지거나 인 경우. 투자라면 자산의 가치를 판단하고 하는 것이 올바른 접근이라 생각하고, 그것이 상승잠재력보다 중요하다고 본다.
서울 아파트값 잡는 법
(p.258) 서울 주택 가격, 특히 아파트의 독주 현상이 2024년 말부터 시작되었다. 만성적인 주택 공급 부족과 저금리 환경 등이 서울 아파트 가격 급등의주된 원인으로 제기된다. 특히 고환율 덕분에 수출 기업 근로자와 주주의 미래 소득 전망이 개선된 거소 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 이 상황을 타개하기 위해 정부가 다양한 정책을 펼치고 있지만, 아파트 용적률 상향이나 다세대 주택 주차장 규제 완화처럼 강력한 대책이 없는 한 신속한 주택 공급의 확대는 쉽지 않을 듯하다.
조금 실망인데.. 용적률 상향이 마스터 키 처럼 적혀있는데, 상세한 의견이 부족한 것 같다. 용적률이 높아지면 그 땅의 가치도 바로 올라가게 되고, 집값은 폭등할것이고, 이에 대한 정부의 기부채납과 건설이익의 싸움으로 과거에도 지속적으로 발생했던 문제이다. 그리고 얼마전 신도시 특별법이 나올 때, 제일 먼저 반대했던 것이 용적률을 그렇게 상향해 버리면 수용가능한 인프라 부족이 가장 먼저 나왔다. 용적률이 늘어나서 사람이 늘어나게되면, 도로, 교통, 학교 등 많은 부분이 추가적으로 필요하다. 주차장 규제 완화는 더 무슨말인지 모르겠다. 짓기만 하면 다가 아닌데.. 단순하게 공급을 더 늘릴 수 있는 방법만이 능사는 아니라고 생각한다.
#요약정리
첫째, 자본주의의 흐름과 정부 정책의 시그널을 읽어야 한다.
2022년 말 서울 핵심지 하락은 금리·환율 변동과 적극적인 규제 완화가 맞물린 최적의 저점 기회였다. 부동산 붕괴는 금융 위기로 직결되기에 정부는 반드시 개입하며, 이러한 규제 완화 신호는 바닥을 확인하는 가장 확실한 지표가 된다.
둘째, 서울 집중화는 더 공고해지며 외곽 공급으로는 막을 수 없다.
인프라가 부족한 외곽 신도시 개발은 집값 억제에 한계가 있으며, 대체 불가능한 '강남'의 기축통화 지위는 더욱 견고해질 것이다. 인구 감소를 먼저 겪은 일본 도쿄처럼, 우리나라도 고소득층의 실구매력을 기반으로 서울 상급지의 초양극화 현상이 지속될 것이다.
셋째, 불확실한 시장에서는 본질적 가치에 주목하고 실행해야 합니다.
단편적인 호재나 버블에 흔들리지 않고 자산의 본질적 가치를 냉정하게 평가하는 눈이 중요하다. 완벽만을 기하며 회피하기보다, 확신을 바탕으로 공포에 찬 대중과 달리 용기 있게 직면하고 행동하는 사람만이 자산을 지키고 기회를 잡을 수 있다.
#책을 통해 배운점 (BM)
노이즈를 걷어내고 ‘본질 가치’를 아는 투자자로 시장을 지속해서 관찰하고 실행한다.
