[돈버는 독서모임] 독서후기
✅ 도서 제목
대한민국 부동산의 역사 / 홍춘욱저
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
P219
서울의 모든 지역의 소득 대비 주택 가격 비율(PIR)이 동일 하지 않다. 반포와 압구정 등 일부 지역 실거래가는 평당 2억원을 훌쩍 넘어서니, PIR은 거의 100배에 근접할 것으로 추정된다. 그런데 필자는 이게 왜 문제가 되는지 의문이다. 자신의 신분이나 성공을 남에게 알리기 위한 목적으로 보유하는 자산, 즉 트로피 자산(trophy property)의 가격 급등이 부동산 시장 전체와 연관이 있을까? 슈퍼 리치들이 선호하는 트로피 자산 시장은 대다수 사람이 선호하는 주택 가격과 괴리된 면이 있기 때문이다.
필자는 평생 서민으로 살아와서 그런지, 나인원한남이나 한남더힐 같은 단지가 그렇게 좋아 보이지 않는다. 전국적인 명성을 얻은 극소수의 단지를 지탱하는 것은 주거 여건의 탁월함이라기보다는 희소성 때문이 아닐까 생각된다.
트로피 자산을 매입하는 이들은 자산가의 자녀이거나 주식 또는 코인 등에 투자해 큰 성과를 거둔 사람들이기에, 양도세 중과나 토지 거래 허가 구역 때문에 매수 의향을 접을 가능성은 높지 않을 것이다. 오히려 ‘아무나 살 수 없는 자산’을 인증 받은 꼴이 되어, 더 강력한 매수를 유발할 수도 있다.
따라서 트로피 자산 가격 변화에 일희일비하기보다, 펜더멘털 대비 실거래가 수준을 꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다. 한국 부동산 시장은 끊임없이 흔들리는 갈대 같은 곳이기에 소득 흐름을 잘 관찰한다면 2022년 같은 폭락장이 왔을 때 신속한 대응이 가능하리라 생각된다.
시세트레킹을 하다 보면 도저히 이해 할 수 없을 만한 가격들이 보입니다.
대표적인 곳이 한남이나 청담 같은 곳입니다.
이 곳들은 저자가 말하는 슈퍼 리치들이 선호하는 트로피 자산으로 희소성을 가진 대표적인 곳입니다.
이런 희소성이 높은 곳은 아무나 살 수 없는 곳임에도 불구하고 강력한 매수세를 가지고 있는 곳이라고 합니다.
더 많은 돈을 지불하고도 매수하고 싶어하는 사람들이 줄을 서는 곳, 그들만의 세상.
우리는 슈퍼 리치는 아니지만 자산을 보유할 때 반드시 희소성이 있는 자산에 투자해야 합니다.
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
우리나라 부동산의 역사를 조선시대와 1960년대 강남 개발 붐을 시작으로 최근 급등장까지 총 6번의 사이클을 나누어 데이터를 기반으로 설명해 주고 있습니다.
그 외에도 부동산 시장에 영향을 미치는 환율, 금리, 정부 규제와 관련해서도 정권이 바뀌는 과정에서 이떻게 변했는지, 또 중국과 일본의 경기와 부동산 시장의 변화에 대해서 자세히 설명해 주는 책입니다.
부동산 사이클 안에서 시장 참여자로서 반복적으로 나타나는 계절적 변화만 잘 알고 준비하고 대응한다면 자본주의 시장 안에서 나의 소중한 자산을 쌓아 나갈 수 있을 것입니다.
한양 십리 밖을 벗어나지 말라.
저 역시도 다산 정약용이 유배지에서 아들에게 보내는 편지중에 가장 기억에 남는 문구입니다.
10여년전, 유리공의 직장으로 지방에서 7년을 거주하고 다시 수도권으로 올라오는 과정에서도 같은 경험을 했습니다.
절대, 절대 한양 십리 밖을 벗어나지 말라.
19세기초 시작된 강력한 인플레, 원인으로 조선의 내란, 삼림 황폐화, 빈번한 홍수, 가뭄
이때부터 집은 한양에 사두어야 한다.
강남 3구는 풍수지리적으로 가장 나쁜 지역, 그러나
지역 균형 발전과 토지 매입 비용 등을 이유로 경부고속도로가 영등포 - 수원 - 천안의 경부선 경로를 피해 강남 - 양재 - 성남 방향으로 건설되고, 소양감 댐 준공 이후 강남 - 송파 일원에 '주인 없는 마른 땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간문제가 되었다.
강북의 시민을 이주시킬 목적으로 경기고, 숙명여고 등 명문 학교를 강남으로 대거 이전한 것도 빼 놓을 수 없는 성공요인이다.
첫번째 사이클 1960년~1970년대 ‘강남 개발 붐’ 경부고속도로 건설과 강력한 저금리 환경을 계기로 상승세, 이 상승세는 베트남 붐의 위세가 약화되는 가운데(베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국자본의 유입) 양도세 폭탄을 맞으며 파국을 맞이함.
두번째 사이클, 1972년 8.3 사채 동결 조치 이후 사람들이 ‘믿을 것은 부동산뿐’ 이라는 생각을 확고하게 가지며 시작,
1979년 이란 혁명 이후 시작된 불황, 특히 미국 연방준비제도의 공격적인 금리 인상으로 신흥국 외채 위기가 발생하면서 긴 침체에 빠져들었음.
1967년, 1978년 두차례 부동산 시장 정점은, 경제성장률 변화, 1978년부터 시작된 베트남 경기 둔화, 1979년 이란 혁명등으로 촉발된 불황은 가계의 미래 소득 전망을 어둡게 했다. 소득 전망이 악화될때 높은 PIR이 부담될 수 밖에 없다. 둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다. 대대적인 양도세 부과로 경기 나빠지고 재력가들도 적극적으로 주택 매수 쉽지 않았음. (세계 경제 영향을 많이 받음)
정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 부동산 불패 신화가 형성됨.
1970년대 2차 석유 위기로 경기가 급격히 나빠지고, 1970년대 말의 대규모 택지 개발로 공급 과잉 현상이 출현 한 것도 주택 경기 침체를 가져왔다.
세번째 사이클, 1984년~1998년 지속된 장기 사이클, 1991년 실질적인 정점, 이때 물가를 감안한 전국 주택 가격은 2022년 되어서야 이 수준으로 도달함. 일본 주택 시장이 1991년 이후 30년 동안 불황을 겪은 것만 알려져 있는데 한국도 그에 못지 않는 폭락을 겪은 셈
1984년부터 시작된 3저 호황은 경제 성장을 더욱더 촉진했다. (3저, 저물가, 저금리, 저환율)
예금금리가 내려가면 저축의 매력이 떨어지고, 저축하지 않은 돈은 소비로 연결될 가능성이 높다. 소비증가로 매출ㅇ 늘어난 기업은 고용과 투자를 늘리며, 주택 및 주식 가격도 은행 예금에서 빠져나온 돈이 몰려들어 회복한다. 그리고 고용 및 자산 가격의 증가는 다시 소비 심리를 개선하는 선순환을 일으킨다.
소득 탄력성이 큰 재화
경기가 좋아지고 소득이 조금만 늘어나도 수요가 크게 증가하는 제푸, 사실 가장 소득 탄력성이 큰 것은 해외여행이 소득이 한 단위 늘어날 때 해외여행은 무려 두 단위나 늘어날 정도로 소득 전망에 민감하다)
1984년 고점 원인, 주택 공급 물량이 가파르게 줄어듬
1980년대 21.1만호, 1981년 14.9만호, 1985년 22.7만호 , 1981년 일시적으로 완화했던 분양가 상환제를 1982년 다시 도입, 1982년 12월~1985년까지 아파트 분양가 105만원으로 통제
1979년~1981년까지 연평균 22.8% 소비자 물가 급등, 1979년 분양가 상한 90만원에서 1981년 105만원으로 인상한 후 동결,
이후 1985년 경기가 좋아져 주택 가격 급등, 전세가 상승
1986년~1990년까지 매매가격은 47.3% 상승한 반면 전세가 82.2% 상승( 원인, 첫째, 1980년대 중반까지 공급 부족으로 전월세 상승, 둘째, 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장)
이로 인한 부동산 급등으로 대규모 공급과 양도세 강화 규제 시행됨.
주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 공급이다. 경기가 나빠지면 소득 전망이 악화되고, PIR이 높아지니, 주택 수요가 위축되는 것은 당연한 순서다.
1980년 이후 부동산 시장이 다시 상승하게 된 이유는 명목 가격이 1997년을 제외하고 그대로 유지된 데 있다.
명목가격이란, 시장에서 실제로 거래되는 가격, 실질 가격은 명목가격에서 물가 상승률(인플레)를 제거하여 화폐의 실질 구매력 변화를 반영한 가격이다.
네번째 사이클, 1999년~2013년까지 이어진 서울 강남 지역은 2008년, 그외 지역은 2011년이 가격 고점, 고노무현 대통령이 7개의 가격 주도 상승 지역을 지목했던 ‘버블 세븐’ 장세
1999년 주택담보대출이 활성화되고 수출이 살아나자 투잭시장은 강력한 상승세를 겪게 됨, 이때 가장 큰 특징은 서울 특정 지역 아파트 가격의 독주, 2008년 강남아파트 실질 매매가격 212.2, 강북은 160.4로 전국 아파트의 실질매매 가격이 148.7에 그쳤다. (강남 13개가 전국 평균보다 높은 상승률을 기록함)
그러나 2기 신도시(판교, 광교, 위례, 동탄)의 입주와 세계 금융 위기를 겪으면서 하락세로 전환되어 이른바 하우스 푸어 시대를 경험함.
2008년 금융위기 이후, 1020년 중공업계 호황으로 양극화가 심화됨.
그러나 2010년 중반에 양극화 흐름의 반전이 시작되고, 2014년부터 정부 정책 흐름이 달라짐.
2014년 보금자리 주택 공급 중단, 수도권 주택 경기 침체 심각성 더해짐, 2010년 말 저축은행 사태, 가계부채 위기 터질거라는 공포, 2014년 9월 1일 부동산 대책 발표(재건축 규제 상당 부분 폐지, LTV 낮춤, 공공부문 택지 개발 전면 중단)로 수도권 부동산 시장의 강력한 상승 에너지로 불이 붙음,
2010년 후반을 고비로 지방 인구 감소 시작, 역사상 처음으로 수도권 인구 비중 50% 돌파,
혁신도시와 행복도시 건설을 통한 수도권 집중 현상 억제 노력이 한계에 달했음을 시사.
2016년 시작 반도체 슈퍼사이클(반도체, 통신장비, 디스플레이등) 수도권 부동산 시장 자극
지식 산업은 특정 지역에 집중적으로 분포하는 경향
도쿄 - 요쿠하마 / 베이징 - 톈진 / 홍콩 - 광저우 - 선전 / 미국 - 실리콘 밸리 / 서울- 대전
다섯번째 사이클, 2014년~2022년, 2013년 박근혜 정부가 강력한 공급 축소 정책을 발표, 전세 자금 대출이 크게 증가하며 강력한 갭 투자 장세가 발생함. 2021년 하반기 금리 인상과 전세 대출 규제, 2022년초 러시아~우크라이나 전쟁, 9월 레고랜드 사태까지 더해져 부동산 폭락장.
서울 아파트 공급이 지속적으로 감소한 가장 직접적인 이유는 용적률 규제 때문이다. 1979년 서울시의 일반 주거 지역 아파트 용적률 상한은 180%로 설정되었지만, 주택 가격 폭등한 1985년 공급을 확대한 목적으로 300%로 상향되고, 1990년에는 무려 400%에 이르렀다. 그러나 주택 시장이 기나긴 침묵의 늪에 빠진 1998년에는 용적률이 300%까지 내려갔고, 2000년에는 250%로 조정되어 현재에 이르고 있다. 용적률이 낮아지면, 동일한 땅에 공급되는 주택의 숫자가 줄어든다. 더 나아가 당국이 재건축, 재개발 관련 규제를 지속적으로 강화한 것도 공급 차질을 유발했다. 특히, 2019년 신축 주택 분양 가격을 택지비 + 건축비 이하로 제한하는 이른바 분양가 상한제가 대표적이다.
전세가 상승은 주택가격에 영향을 미친다.
첫째, 전세 가격 상승이 매매 가격의 차이를 줄요, 이 주택에 관심을 가진 사람들의 매수를 촉발한다.
둘째, 전세 가격에 반영된 ‘주택 사용 가치’의 상승으로 집값이 오른다. 2010년대 중후반에는 두현상이 모두 발생했다.
여기에 유례없는 저금리 현상이 부동산 시장에 강력한 상승 압력을 가했다. 2012년~2020년까지 소비자 물가 상승률이 연간 기준 단 한번도 2%를 넘어서지 못할 정도로 저물가 국면이 이어지자 정책 금리의 인하가 계속됐다. 특히 2020년 코로나19 펜데믹이 닥치며 급격히 경제 활동이 둔화되자 한국은행은 급기야 정책 금리 0.5%까지 인하했다.
금리 하락은 주택 시장에 세가지 긍정적 영향을 미친다.
첫째, 금리가 내려가면 가계의 저축률이 낮아지고 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다.
가계가 낮은 금리에 실망해 소비를 늘리면, 기업의 매출이 늘어나고, 기업은 대출을 받아 신규 채용을 늘리거나 투자를 기획할 것이기 때문이다. 이과정에서 다시 은행의 예금과 대출이 늘어나면, 경제 전반의 선순환을 일으킨다.
둘째, 금리 하락으로 주택 구입의 기회비용이 낮아진다.
예금금리가 3%이고 전세가율이 50%일 때, 시세 10억원의 주택을 보유한 가계의 기회비용은 1,500만원이라고 볼 수 있다. 집을 사는 대신 전세를 택하면, 전세보증금 5억원을 제외한 돈 5억원을 은행에 예금했을 때 연간 1,500만원의 이자 소득을 기대할 수 있다.
셋째, 금리 인하의 마지막 효과는 차입 비용의 감소다.
아무리 대출이 적더라도 이자율이 낮아지는 순간, 차입 비용의 감소 효과가 발생하는 것은 당연한 일이다.
주택 구입담보지수 : 각 지역의 중위 소득 가구가 장기 분할 상환 대출을 이용해 중위 주택을 구입할 때 짊어지는 부담을 숫자로 환산한 것, 이는 소수의 큰 부자들이 평균값을 왜곡하는 일을 막기 위함.
전국의 집값 수준이 다르고 일자리 여건에 차이가 있기에 100을 절대적인 기준으로 보기보다 각 지역의 역사적인 주택 구입 부담 지수를 기준으로 주택 가격의 버블 여부를 판단해야 한다.
주택 구입 부담 지수가 역사상 최고치를 갱신하는 등 버블 징후가 뚜렷했기에, 금리 인상이 연쇄적인 주택 가격 폭락을 유발하고 말았다.
환율은 경제의 신호등
- 글로벌 외환 시장의 동향이다. 미국의 달러 가치가 상승할때, 변방의 지역 통화인 원화 가치는 떨어질 가능성이 높다.
국내 외국인 투자자들의 동향이다. 외국인 투자자들이 한국 주식이나 채권의 미래를 비관하면서 매도하면, 외환 시장에서 ‘달러 매수’로 연결된다.
환율이 급등할때,
- 투자 심리가 급격히 위축된다.
- 인플레 위협이다.
2013년 박근혜 정부, 하우스푸어 사태를 해결할 목적으로 2013년 4월 1일 공공분양 주택의 공급 물량을 연 7만호에서 2만호로 축소하는 한편 생애 최초 주택 구입 가구에게 취득세를 면제했다.
주택 시장 부양의 초기 국면이기에 양도세 폐지나 투기 과열지구 해제 같은 강력한 정책보다 특정 계층에 대한 취등록세등을 완화하는 조치를 통해 시장의 반응을 살피는 것이다. 2014년 7월24일 LTV와 DTI 규제가 완화되었다.
이데 기존 2.50% 였던 정책 금리를 2.25%로 시작으로 2016년 6월까지 5번의 금리 인하가 단행되어 1.25%까지 떨어졌다. 9.1 대책이 시행됨으로서 주택 시장은 기나긴 하락세에 종지부를 찍게 된다.
9.1대책 핵심은 재건축 연한을 40년에서 30년으로 완화하고 택지개발촉진법을 폐지하여 2017년까지 토지주택공사의 공공 택지 지정을 전면 중단하는 것이었다.
노무현 정부 2기 신도시 공급 택지는 수원광교, 남양주 별내, 고양 삼송, 2006년 평택 택지, 2007년 파주 운정, 인천 검단, 화성 동탄, 2009년 하남 미사, 서울 서초 공급등 2004년~2010년에 집중되어 대규모 미분양 사태를 일으켰다.
이명박 정부도 미분양 문제의 심각성을 인지하고 2011년부터 택지 공급을 줄이고 택지 공급과 분양의 시차가 5년 이상이라는 점을 감안할 때 2015년 이후에는 주택 입주 물량이 줄어들 것이라고 다들 짐작한 상황이었다. 따라서 박근혜 정부 9.1 대책은 시장 참가자들에게 주택 시장 안정을 되찾을 때까지 정부는 어떠한 공급도 하지 않겠다라는 강력한 신호를 준 셈이다.
주택 시장이 아직 회복되지 못했음에도 대규모 분양이 시행된 이유는 건설 업체의 경영난 때문이다.
2013년 8.4만호에서 2014년 9.2만호, 2015년 11.2만호로 늘어났다. 막대한 입주 물량으로 집값이 오르지는 못했지만 경제가 살아나기 시작했다.
2014년 국제 유가 폭락 사태 속에 대우조선해양 회계분식 사건이 발생했을 때, 수많은 금융 기관과 기업이 타격을 받았음에도 경제 성장세는 꺽이지 않았다.
여섯번째 상승 사이클, 2023년초부터 유례 없는 경기 양극화와 함께 시작, 전고점 회복한 곳 많음, 새로운 사이클의 시작으로 본다.
2022년 11월 11일 윤석열 정부는 강남3구외 강동구, 마포구, 영등포구, 노원구 등 11개 지역만 남기고 투기 과열 지구 해제했고, 2023년 초 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 투기과열 지구 해제한다.
이는 1만 3000세대 둔촌 주공 재개발 사업으로 대규모 미분양 위험과 고금리, 부동산 가격 폭락 속에 프로젝트 파이낸싱(PF)의 부실 위험이 높아져 주택 시장 규제 완화를 촉발했다.
두번째로 금융 규제 완화, 규제 지역내 무주택자 LTV 50%까지 허용, 15억원 초과 주택 2019년부터 적용되던 주담대 대출 제한이 해제된 것이다. 여기에 2022년 5월부터 시작된 규제 지역 다주택자 양도세 중과 유예도 큰 영향을 미쳤다.
환율이 급등할때, 수출 대기업을 매수하는 이유는 수출 경쟁력 개선 때문이다. 환율 100원 상승할 때 삼성전자 순이익이 대략 2조원 이상 기대된다고 한다. 특히, 환율이 상승할 때 외국인 주주들이 이탈하는 것도 호재로 작용한다. 삼성전자의 경우 외국인 지분율이 50%를 넘어서기에 환율 상승 국면에 환차손을 우려한 투자자들이 이탈이 발생한다. 따라서 기업의 기초 체력과 상관없이 주가가 크게 빠지며, 저가 매수를 노리는 투자자들에게는 좋은 기회를 제공하는 셈이다.
#제 2의 강남이 나오기 힘든 이유
1. 우리나라 가장 번잡한 역 여의도 > 역삼 > 종로 3가 > 가디역
지하철 2 > 3 > 7 > 9호선 집값을 움직이는 항금 노선
2. 세종시와 혁신도시 건성을 통해 달성하려던 ‘지역 균형 발전’ 노력이 사실상 실패한 데 있다.
양극화가 심해 주택가격 격차가 벌어졌기 때문이다.
청년층 인구가 수도권에 집중된 반면, 공급은 지방에 집중된 것이 주택 양극화의 원인이라고 한국은행은 지적하고 있다.
서울등 일부 지역은 거품이 껴 있지만 전국 평균 가격을 보면 비싸다고 보기 어렵다.
소득과 비교한 부동산 가격은 1990년이 가장 비쌌고, 그 이후에는 크게 버블을 만들지 못했기 때문이다.
2024년부터 시작된 상장 기업 이익의 급격한 증가를 감안할때, 근로자 임금 대비 서울 아파트 가격은 다시 저평가 국면에 진입할 것으로 예상된다.
한국도 일본처럼 흘러갈 가능성이 높다고 저자는 본다.
거대한 프로젝트가 추진되고 세계의 부유층이 몰려드는 대도시의 일부 지역만 가격이 상승하는 세상이 펼쳐질 것이라 생각한다. 물론 사용 가치의 상승에 따라 지방 아파트와 주택 가격도 상승세를 이어가겠지만, 인플레를 이길 만큼 충분한 상승세가 지속되기는 쉽지 않으리라 생각된다.
✅ 나에게 적용할 점
#주택 시장 단기 흐름 읽을 때 활용
- 환율
- 금리
정부 정책(ex, 양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상환제 폐지 등)
#부동산 저점 확인 활용
분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 투기과열지구 해제
#집값 구성요소
사용가치 + 콜옵션
(콜옵션이 적은 집을 팔고 사용 가치가 높은 집을 사라)
#매도 시점 고려
- 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비 인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷함.
- 시장 금리가 상승
정부가 문제의 근원을 파악해 유동성 조이기
#상승잠재력 높은 집
- 용적률이 낮고 신규 분양 전망이 밝은 곳
- 강남 접근성 좋은 곳
대단지
