[돈버는 독서모임] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [무긍자]



STEP1. 책의 개요

1.책 제목 : 대한민국 부동산의 역사

2.저자 및 출판사 : 홍춘욱 저 / 상상스퀘어

3.읽은 날짜 : 2026.07.10~2026.07.16

4.총점 (10점 만점) : 9점/10점

STEP2. 책에서 본 것

(p.62) 전쟁의 공포가 사라지지 않았음에도 서울 인구가 늘어난 이유는 어디에 있을까? 이 의문을 푸는데 경제학자들은 클러스터라는 용어를 도입한다. 클러스터란 교육과 기업 그리거 인제들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다. 가장 대표적인 클러스터러 미국 실리콘 벨리와 할라우드를 들 수 있다. 집 값이 아무리 비싸도 정보 통신 산업 전문가와 영화 산업 종사자는 이곳으로 끊임없이 몰려든다. 클러스터에 일자리와 정보 그리고 인재들이 모여 있기 때문이다.

(p.76) 1976년에 일어난 두 가지 사건이 영등포-인천이 아닌 강남을 개발의 방향을 바꾸게 된다.

첫 번째 전환점은 한남대교(제3한강교) 착공이었다. (중략) 1967년 3월에 치러진 제6대 대통령 선거에서 박정희 후보가 경부 고속도로 건설을 공약으로 제시함으로써 '인천-부평-영등포' 개발 계획의 동력이 사라졌다. 그리고 같은 해 11월 14일 '정부'여당 연석회의;에서 고속도로 착공이 결정되고, 한남대교가 경부고속도로의 출발점이 될 것이라는 사실이 알려진 것이 결정적이었다.

두 번째 사건은 소양강 댐 건설이었다. 1968년 4월 착공된 소양감 댐은 박정희 정부의 3대 국책 사업 중 하나로 나머지 둘은 경부고속도로와 서울 지하철이었다.(중략) 1973년 소양감 댐 완공 이후 한강 유역은 1925년 같은 대홍수 피해를 보지 않게 되어다.

(p.97) 1967년과 1978년, 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두 가지 시사점을 얻을 수 있다.

첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 1968년부터 시작된 베트남 걍기의 둔화, 그리고 1979년 이란 혁명 등으로 촉발된 불황은 가계의 미래 소득 전망을 어둡게 했다. 소득전망이 악화될 때는 높은 PIR이 부담될 수밖에 없다.

둘 째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다. 대대적인 양도세 부과가 이뤄진 가운데 경기가 나빠지니, 재력가들도 적극적인 주택 매수에 나서기 쉽지 않을 것이다.

1960년대와 1970년대 주택 시장 사이클은 한국이 닫힌 세계가 아닌, 세계 경제의 양향을 많이 받는 나라라는점을 다시 한 번 새겨주는 것 같다,

(p.117) 한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택 공급이다. 경기가 나빠지면 소득 전망이 악화되고, PIR이 높아지니, 주택 수요가 위축되는 것을 당연한 순서다.

(p.119) 1990년대 주택 가격 폭락 사태는 1997년 외환 위기라는 외부 충격 외에도 경제 성장 둔화, 도시화 흐름 중단 등 다양한 요인이 영향을 미쳤던 것으로 보아야 한다.

(p.124) 1999년 이전꺼지 한국의 주택 시장은 성장률과 주택 공급만 보면 되었지만, 이때부터는 금리와 대출 조건도 투자 의사 결정의 중요 부분으 부각 되었다

(p.133) 이 자리를 빌려 다시 한번 강조하자면, 단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있다.

(p.137) 서울 아파트 공급이 지속적으로 감소한 가장 직접적인 이유는 용적률 규제 때문이다. 2000년대에는 250%로 조정되어 현재에 이르고 있다. 용적률이 낮아지면,동일한 땅에 공급되는 주택의 숫자가 줄어든다, 특히 지분 쪼개기 등으로 토지 소유자가 숫자 많은 곳은 재개발 후 주택 수가 더 줄어든다.

(p.144) 금리 하락은 주택 시장에 세 가지 긍정적인 영향을 미친다

첫 째, 금리가 내려가면 가계의 저축 욕구가 낮아지는 가운데, 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다. 거계가 낮은 금리에 실망해 소비를 늘리면, 기업의 매출이 늘어나고, 기업은 대출을 받아 신규 채용을 늘리거나 투자를 기획할 것이기 때문이다.

둘 째, 금리 하락으로 주택 구입의 기회비용이 낮아진다. 금리가 인하되면 이전에 주택을 보유하지 않던 이들도 " 집 한 채 사두는 것이 낫겠다"라며 매수 대열에 참여하게 된다.

셋 째, 금리 인하의 마지막 효과는 차입 비용의 감소다. 2020년 서울 아파트의 LTV는 40%에도 미치지 못했고, 광역시도 50%초반에 불과할 뿐이었다. 하지만 아무리 대출이 적더라도 이자율이 낮아지는 순간, 차입 비용의 감소 효과가 발생하는 것은 당연한 일이다.

(p.156) 금리는 주택 시장의 경기 사이클을 좌우한다, 정부의 정택 금리가 인상되면 예금 금리가 오르고, 이는 다시 대출 금리 인상으로 연결되는 것이다. 반대로 2020년처럼 금리가 인하되면 시중 유동성이 늘어나는 가운데 대출 금리도 내려간다.

STEP3. 책에게 깨달은 것

월부로 부동산을 알게 되면서 과연 우리나라 부동산의 과거는 어땠을지 그리고 어떻게 여기까지 오게 된 것일까 궁금하면서 이 책을 읽으면서 알게 되었다. 부동산의 가격의 변화 요인이 한두가지가 아니라 경기, 공급, 지역별 인구 이동, 금리, 품목별 수출 동향 등 많은 것에 영향을 받고 있다는 것을 알게 되었다.

월부에서도 배웠듯이 이 책에서도 시장을 예측하기보다 기준과 원칙을 가지고 시장을 이해하고 판단해야 된다는 것을 한번 더 깨달았다,

STEP4. 적용할 점

부동산을 볼 때 강남 접근성을 우선으로 봐야 할 것이며, 이 강남의 중심지가 다른 지역을 바뀌기 어려울 것으로 보인다. 아무리 현재 반도체가 좋을지라도 말이다.

월부에서 배운대로 가치 기준은 변하지 않으며 그 원칙 기준을 적용하여 아파트의 가치, 땅의 가치를 제대로 보는 눈(실력)을 키우자. 한 번으로 이 책을 다 이해하기 어려웠지만 과거를 보면 현재를 판단할 수 있고, 과거의 사례로 현재 상황에 대응 할 수 있을 것이다.

부동산 시장은 한두가지로 설명하려면 위험하다. 여러 변화와 요인으로 중요하게 영향을 미치므로 다양한 관점으로 공부하고 적용해 나가도록 하겠다. 다시 한번 재독을 통해 공부하며 월부 방식 적용하자

STEP5. 책 속의 기억하고 싶은 문구

(p.19) 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라

한양이라는 표기는 월부에서 배운대로라면 강남 1시간이내 접근 가능 지역 아닐까 생각이 든다. 과거나 현재나 중심지에서 벗어나지 말아야 한다는 것을 알게 된 문구이다.