[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기_검파

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

<대한민국 부동산의 역사>

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

1. 그는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖(성저십리)를 벗어나지 말라고 신신당부했다.

   : 부동산 시장 자체는 사이클이 있고 가격이야 상승했다가 하락하기도 하지만, 그 ‘가치’를 제대로 꿰뚫고 있는 말이다. 시대를 주름잡던 학자는 학자인가 싶다.

2. 부유층의 요구에 맞춘 문화주택 등이 공급되면서 더 살기 좋은 도시로 변모하기 시작했다. 이 과정에서 서울의 집값은 폭등했고, 일제는 행정 구역 확대와 신규 택지 개발에 나섬으로써 서울을 둘러싼 “끝없는 신도시 개발”의 역사가 시작되었다.

   : 서울 중심 부동사의 역사가 이렇게 오래 되었구나 싶다. 특히나 서울이 가지는 상징서도 있겠지만, 거점 도시를 중심으로 개발하는 편이 일본인을 이주시키거나 통치하기에 용이했을 것이다. 

3. 자작농이 늘어나자마자 사회 혼란이 종식되었다. ‘지킬 것’이 생긴 사람들은 재산권을 위협하는 이에 저항할 것이며, 더 나아가 사회적 지위를 향상하기 위해 적극적인 노력을 기울이기 때문이다. 농촌, 지역에 뿌리내린 가족주의 문화도 해체되기 시작했다. 토지 개혁으로 자기 땅을 가지게 된 사람들이 예전처럼 가문의 테두리 안에서 살아야 할 필요성이 사라졌기 때문이다.

   : 현 시대의 권력자들은 무엇을 쥐고 있나? ‘지킬 것’이 다양한 시대에서는 ‘무엇’을 지킬 것인지 올바로 선택할 필요가 있을 것이다. 정책 입안자가 말하는 대의명분과 정면으로 부팆히지 않는 방향으로 나의 것을 지키는 것이 사회적 분위기를 읽는 것이라고도 할 수 있겠다. (재산권의 발생이 개인주의에 힘을 실었고, 가족주의 해체 분위기 속에서 자신의 것을 확보하는 일처럼)

4. 서울로 몰려드는 인구를 분산할 새로운 주거지를 만들 최적의 후보는 인천-부평-영등포 방향이었다.

   : 운하를 통한 일자리 연계까지 분명 멋진 계획이긴 했다. 그럼에도 시장은 언제나 계획대로 흘러가지는 않는 전형적인 모습.

5. 경제 전체로 볼 때는 큰 성취일지 모르지만, 가계와 자산가들로서는 도저히 납득할 수 없는 조치였다.

   : 8.3조치 덕분에 기업들이 살아남고 성장하고 거시적으로는 성공적인 결과를 보았지만, 그 댓가는 정부 정책이 상식을 뛰어 넘는 권력을 가지고 있다는 인식을 심어주었다는 점이다. 조선 시대 과도한 당백전 발행이 개항과 만나 화폐 경제를 성장 시키고 지가를 상승 시킨 모습과 닮아 있다. 인플레가 일어날 때 외부 환경이 불안정한 경우 금융/화폐 자산보다는 실물 자산을 선호하는 대중들의 모습이 보이기도 한다. 

6. 주택 공급이 부족한 가운데, 1985년부터 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작했다. 특히 문제가 된 것은 전세 가격의 상승이었다.

   : 1기 신도시의 등장 배경이 흥미롭다. 전세임대도 원래는 1년이었다가 2년으로 늘어난 것인데, 그 떄의 결과를 보고도 임대차 3법을 도입한거라고?

7. IMF의 고금리 정책이 1999년부터 완화되고, 기업 대출에서 큰 손실을 본 은행들이 주택 담보 대출 시장에 뛰어든 것이 전환점을 제공했다

   : 주담대가 21세기에 도입된 제도라니… 주택의 금융화 역사가 생각보다 무지 짧다! (근데 또 생각해 보면 그럴만도…)

8. 참고로 한국의 서울과 대전은 각각 세계 4위와 17위로 세계 최상위권 클러스터다. 따라서 글로벌 정보 통신 경기가 호황 국면에 진입할 때, 서울-대전 사이에 형성된 경부선 지역을 중심으로 주택 가격이 상승하는 것은 당연한 일이라 할 수 있다.

   : 지금도 삼전닉스로 촉발된 반도체 이슈가 핫한데 2016년 시장 분위기를 뒤집은 것도 반도체 사이클이었다니! 돈을 벌면 사람들이 주거에 관심을 갖는 게 이상한 게 아니지.

9. 물론 현재의 소득과 이자율로 감당하기 어려울 만큼 주택 가격이 부풀어 올랐다고 해서, 꼭 부동산 가격이 하락하는 것은 아니다. 그러나 미래 소득 전망이 크게 악화된다면 문제가 달라진다.

   : 지금 시장에서 주목할 만한 대목이 아닐까 싶다. 물론 지금이 “나가 죽으란 말이냐, 어디서 살라고?”하는 수준은 아니지만, 사람들이 향후 자신의 소득이 늘어날 것으로 기대하고 있는가?의 관점에서 향후 시장 전망이 어떤 빛깔일지 가늠해 볼 수 있다는 거지.

10. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다. 부디 많은 독자가 이 지표를 투자에 잘 활용하길 바라는 마음이다.

    : 주식과 달리 부동산 분야에 여러가지 규체/완화 정책을 가지고 정부가 개입하는 이유는 개인에게 큰 비중을 차지하는 자산이기 때문이다. 그리고 어떤 형태이든 가치가 있는 자산이라면 시장이 형성되는데, 주식/선물 등과 다르게 부동산은 ‘최소한 인플레는 따라가는 안정적인 우상향’을 정부가 표방하고 있다 (단일 국가가 자국 내에서 힘을 쓸 수 있는 유일한 분야이기도 하다) 단적으로 ‘주택연금’이 말해준다고 생각하는데, 인플레를 따라 안정적인 우상향을 기대한다지만 원래 시장은 출렁거리면서 움직이기에 돈을 벌 수 있는 기회가 생기는 것이고, 무엇이 되었든 간에 여러가지 완화 정책의 등장은 그 자체로 시장의 바닥을 가리키는 신호가 된다.

11. 결론부터 이야기하자면 ‘제2의 강남은 없다’고 생각한다. 왜냐하면 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다. 지하철 2호선, 3호선, 7호선, 9호선에 수인분당선과 신분당선까지 다양한 지하철이 일자리 중심지를 빽빽하게 연결하고 있다.

    : 강남은 이제… ‘유명해서 유명한 사람’처럼 ‘좋아해서 좋은 지역'이 되어 버린 느낌이다. 강남 출퇴근자가 많아서 교통을 시작으로 여러 편의/상업 시설이 집중되다 보니, 이미 형성되어 있는 그 인프라들 다시 사람을 더 불러모으는 형국이랄까.

12. 2016년에 입주권을 매수하면서 꿈꿨던 ‘적정가’에 충분히 도달했기에, 그 이상의 수익을 노리는 것이 탐욕에 가깝다고 느꼈기 때문이다.

    : 이번 1호기는 처음부터 직감 했다. ‘얘는 다음 도약을 위한 뜀틀이다. 언제가 될진 몰라도 갈아타기를 할 수 밖에 없어’라고. 이번에 갈아탄 3호기도 역시 다음을 위한 발판이긴 한데, 어쩌면 빠르게 변하는 시장 상황 때문에 고점을 찍고 내려오는 과정까지 지켜보게 될 것 같다는 생각이 든다. (그래도 지금 매수가만큼은… 안내려오겠지?.. I hope…) 만약 그렇다면, 나는 필자처럼 하락장을 맞이하기 전에 매도를 해서 현금을 들고 하락장을 맞이할 수 있을까?… 월부 지침과 상충되기는 하지만, 하락장이 오고 있는 게 뻔히 보인다면 굳이 현금화를 하지 않을 이유도 없잖아? "갭투자 붐 / 인플레 위험으로 금리 상승 / 6.17 대책"이 저자에게는 지표가 되었다는데….

13. 1/3은 부동산, 1/3은 사업, 그리고 1/3은 현금에 투자하라는 유대인 특유의 투자법

    : 처음 들어본 말인데! 신기하다. 지금은 부동산에 몰빵 수준이긴 한데, 이젠…. 사업 (=근로 가치)에 좀 더 집중해 봐야겠다는 생각을 하던 참이기도 하고…

14. 앞으로 재건축, 재개발 등의 정비 사업이 신속하게 추진되기 위해서는 토지 가격이 매우 비싸야만 한다. 그런데 이렇게 토지 가격이 충분히 비싸서 정비 사업을 추진하려 할 때, 조합원의 열의를 꺾는 장벽이 하나 있다. 바로 분양가 상한제다.

    : 분상제…. 지금 정부 기조상 이거 없애기 힘들 것 같은데… 재개발 재건축 난항이려나.. 

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

역사는 반복된다!!! 조금씩 형태가 다르고 상황도 다르지만 움직이는 패턴이 비슷하다는 느낌을 받는다. 아직은 느낌적인 느낌이라 분명하게 그려지진 않는 게 함정….

그리고 주택도 하나의 자산이라는 점에서 상당히 금융화 되어 있다는 느낌이 든다. 그 기반에는 전세 제도가 있기 때문이겠지. 아무리 LTV를 높이고 DSR을 완화한다고 해도 몇 억이 되는 거래에 대출을 많이 이용하게 된다면 시장에 참여할 수 있는 참여자 자체가 많지 않을 것이고 시장 규모가 커질 수 없다. 전세 덕분에 매전차만큼만 있어도, 심지어 대출을 이용한다면 조금 더 적은 자산을 가지고 있어도 시장에 참여를 할 수 있는 것 아니겠나.

✅ 나에게 적용할 점

급변하는 시장 상황이나, 정부 정책의 디테일에 너무 일희일비 하지 말자.

‘공급이 적다’는 가장 중요한 핵심을 볼 것이고, 재개발/재건축도 빠른 공급으로 전황되긴 어려운 시장 상황이다.

이번 갈아타기처럼 기회가 오면 더 좋은 자산, 실거주자에게 더 매력적으로 매도할 수 있는 자산으로 옮겨가는 방향으로 상승장을 맞이할 준비를 하자. 그리고 저자가 말한 매도 시그널이 등장하는지 살펴볼 노릇이다.