[만두리] 대한민국 부동산의 역사 독서후기

✍🏻책의 개요 

✍🏻가장 인상깊은 구절 1가지

P. 183

이상과 같은 세 차례의 경험은 투자자들에게 아주 큰 도움을 준다. 즉, 정책 변화를 ‘저점’으로 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상항제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과역 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다. 

✍🏻책에서 본 것 & 느낀점

PART 1. 여섯 번의 주택 시장 사이클  분석

첫 번째 사이클 ‘강남 개발 붐’

경부고속도로 건설과 강력한 저금리 환경을 계기로 상승세 촉발

강력한 상승세는 베트남 붐의 위세가 약화되는 가운데 양도세 폭탄을 맞으며 파국을 맞이함.

P. 62

서울 인구가 늘어난 이유는 어디에 있을까?

클러스터란 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다.

가장 대표적인 클러스터로 미국 실리콘밸리와 할리우드를 들 수 있다.

집값이 아무리 비싸도 정보 통신 산업 전문가와 영화 관련 종사자는 이곳으로 끊임 없이 몰려든다.

클러스터에 일자리와 정보 그리고 인재들이 모여 있기 때문이다.

 1~4장을 읽으면서 클러스터가 형성되면 사람들이 끊임없이 모여드는 곳이 되고 그것이 변하지 않는 입지가 된다는 것을 느낄 수 있었다. 어느 나라든 클러스터가 형성된 곳은 사람들을 모여들게 하고, 집값이 비싸더라도 살고 싶게하는 곳임을 알게 되었다. 대표적으로 강남, 판교의 일자리가 바로 떠오를 정도로 일자리가 곧 부동산과 직결된다는 것을 깨달았던 부분이다. 

P. 76

지역 균형 발전과 토지 매입 비용 등을 이유로 경부로속도로가 영등포-수원-천안의 경부선 경로를 피해 강남-양재-성남 방향으로 건설되고 소양강 댐 준공 이후 강남-송파 일원에 ‘주인 없는' 마른 땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간 문제가 되었다. 당시 강남의 중심지 역할을 했던 말죽거리(현재 양재역 인근)를 중심으로 주택 가격이 폭등했다. 

과거 개발 계획을 돌이켜보며 강남이 아닌 영등포-수원-천안으로 이어지는 개발이 이루어졌다면 어땠을까? 라는 상상도 해봤다. 그럼 충청권이 적어도 현재 경기남부 정도의 역할을 하고 있지 않을까? 개인적으로 조금 아쉬웠던 부분이다 ㅎㅎㅎ 

P. 80

그러나 영원한 호황은 없는법! 1967년 11월 29일 이른바 ‘부동산 투기 억제 특별 조치법’이 시행되면서 부동산 경기는 꺾이기 시작했다. 서울과 부산 그리고 경부고속도로 주변 4킬로미터 이내의 지역을 과세 대상으로 지정해 양도 차액의 50%를 부과하자, 투자 심리가 싸늘하게 식었던 것이다. 특히 1960년대 후반, 베트남 전쟁에서 미국이 철수를 시작하면서 경기가 꺾인 것도 큰 영향을 미쳤다. 

예전이나 지금이나 상승장엔 규제가 있다는 것을 알게 되었다. 세금 규제와 경기(시장상황)은 투자수요와 밀접한 관계가 있다는 점에서 과거의 흐름이 되풀이 되고 있음을 확실히 알게된거 같다.    

두 번째 사이클 ‘불황'

1972년 8.3 사채 동결 조치 이후 사람들이 “믿을 것은 부동산뿐” 이라는 생각을 확고하게 가지며 시작

1979년 이란 혁명 이후 시작된 불황, 특히 미국 연방준비제도의 공격적인 금리인상으로 침체기 돌입

P. 93

‘8.3조치’의 영향으로 기업의 수익성이 개선되고 근로자의 임금이 가파르게 인상되는 가운데 실질 금리마저 마이너스를 기록하니, 주택 시장으로 유입되는 돈을 막을 수 없었다. 

P. 95

택지 개발이 주택 가격의 하락을 가져오지 못한 또 다른 이유는 절대적인 주택 공급 물량의 부족 때문이었다. 

P. 96~97

끝없이 상승하더 주택 시장도 경기의 흐름을 이길 수는 없었다.

1967년과 1978년, 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두 가지 시사점을 얻을 수 있다.

첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 소득 전망이 악화될 때는 높은 PIR이 부담될 수 밖에 없다.

둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다.

1960년대와 1970년대 주택 시장 사이클은 한국이 닫힌 세계가 아닌, 세계 경제의 영향을 많이 받는 나라라는 점을 다시 한번 새겨 주는 것 같다.

5장을 읽으면서 현재 상황과 유사한 점이 굉장히 많다고 느꼈다.

우선 반도체 호황에 따른 임금상승에 따라 고소득자들의 돈이 자산으로 유입되어 부동산 가격 상승으로 이어졌다는 점이 인상깊었고, 반도체 사이클이 세계 경제와도 연관되어 있기에 삼전닉스 역시 경제 상황에 따라 업황이 달라질 수 있다는 점을 간과해서는 안되겠다고 생각하게 된 부분이었다. 

또한 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 나오는 양도세 부과 등 세금 규제로 인한 부동산 투기 억제 방안 역시 과거의 흐름과 상당히 유사하다고 느껴졌다. 

세 번째 사이클 ‘폭락’

1984년~1998년까지 지속된 장기 사이클, 1991년에 정점을 찍고 폭락

P. 109

저금리에 공급 부족 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을까?

이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다. 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다. 

P. 125

1990년 한국 부동산 시장은 외환 위기와 공급 과잉의 파도 속에 주택 가격이 떨어지고 대규모 미분양이 발생한 것이다. 그러나 일본과 달리 명목 가격의 하락이 크지 않았고 주택 금융이 발달하지 않은 탓에 디플레 스파이럴로 이어지지 않았다. 

네 번째 사이클 ‘금융위기’

1999년~2013년, 서울 강남지역은 2008년 그외 지역은 2011년이 가격의 고점

노무현 정부 ‘버블 세븐’ 장세로 2기 신도시의 입주와 세계 금융위기를 겪으면서 하락세로 전환

P. 127

2008년 세계 금융위기를 고비로 입주가 일제히 줄어드는 것을 발견할 수 있다. 즉, 과거와 달리 공급 과잉 떄문에 주택 시장이 약세를 보인 것은 아니었다. 그렇다면 어떤 요인이 수도권 주택 가격의 하락을 이끌었을까?

노무현 정부의 ‘지역 균형 발전’ 정책이 가장 큰 역할을 담당했다.

P. 132

반면 2016년에 시작된 ‘반도체 슈퍼 사이클’이 수도권 부동산 시장을 구원했다.

‘지식 산업’은 높은 수준의 지식을 갖춘 근로자와 기업의 적극적인 연구 개발 등이 결합해 강력한 생산성 향상을 지속하는 특성을 지니고 있다. 

(중략) 지식 근로자들은 높은 소득 수준을 가질 뿐만 아니라, 꽤 강한 ‘취향’을 지니고 있기 때문이다. 여기서 취향이란 문화적인 요소 외에 적은 시간만으로도 비슷한 연구를 하는 기술자나 학자를 만날 수 있는 고등 교육 기관의 밀집까지 포골하는 개념이다. 

(중략) 따라서 글로벌 정보 통신 경기가 호황 국면에 진입할 때, 서울-대전 사이에 형성된 경부선 지역을 중심으로 주택 가격이 상승하는 것은 당연한 일이라 할 수 있다.

수도권 부동산을 안정화 시키기 위해 정부에서는 지역균형발전 카드를 꺼내 들었고, 나름대로의 성과도 얻었지만 장기적으로 지속되기 어려운 한계점이 있음을 시사하고 있는듯하다.

특히 앞전에 설명된 클러스터 라는 개념이 다시 한번 생각이 났는데, 반도체 슈퍼사이클이 도래하면서 고소득 일자리를 기반으로 한 지역은 하나의 입지가 되어 끊임없는 수요를 불러 일으키는곳이 되고, 수도권에 형성된 양질의 일자리가 형성된 곳을 지방 균형발전이라는 명목으로 입지를 바꾸기에는 힘들었을 것이라는 생각이 든다. 

또한 세종시에 양질의 일자리를 유치하지 못했다는 점에서 분명한 한계점이 있다는 것을 느끼게 되었다. 

다섯 번째 사이클 ‘상승세에 이은 폭락장’

2014년~2022년, 박근혜 정부의 강력한 공급 축소 정책 및 전세자금대출 증가로 갭투자 장세 

2021년 하반기 금리인상과 전세대출 규제, 2022년 러우전쟁, 레고랜드 사태까지  가세하여 폭락장 진입

P. 136

2015년부터 시작해 2021년 말가지 지속된 수도권 아파트 가격 급등 현상은 한두 가지 요인만으로 설명하기 힘들다. 가격 상승을 촉발한 계기는 박근혜 정부의 부동산 경기 부양 정책과 2016년부터 시작된 반도체 호황에서 찾을 수 있다. 

P. 138 ~ 141

(분양가 상한제에 대해) 가장 큰 문제는 분양가가 억제되면 재건축, 재개발의 동력이 약화된다는 점이다. 안 그래도 용적률 규제가 매우 빡빡한데 분양가를 억제하면 재건축, 재개발의 채산성이 악화된다. 

분양가 상한제 뿐만 아니라 2020년 7월 31일부터 시행된 ‘임대차 3법’도 주택 시장의 수급 균형을 무너뜨렸다. 

(중략) 임대차 3법의 출현은 전세 가격의 급등을 유발했다.

P. 149

2020년 코로나 팬데믹 이후 한국 부동산은 강력한 가격상승을 경험했다. (저금리, 공급부족, 임대차3법)

이 결과 주택 가격은 소득이나 이자율에 비해 심각한 버블 수준에 도달하게 되었다. (주택 구입 부담지수에 따르면..)

특히 2022년에 발생한 레고랜드 사태는 시장 금리의 급등을 유발하는 한편, 정부에 대한 신뢰를 떨어뜨렸다는 측면에서 부동산 시장의 폭락을 유발하기에 부족함이 없었다.

상승장임에도 싼 가격인지, 비싼 가격(버블)인지 판단하기가 어렵다고 생각했다. 그래서 흔히 말하는 전문가들이 버블이라고 판단하는 근거가 무엇일까 궁금했는데 저자는 주택 구입 부담지수라는 지표를 사용했다.

책에 나온 도표를 보면 2021년 대세 상승장에서는 유례 없는 주택 부담 구입 부담 지수를 보이고 있는데 이 당시는 정말 개집도 오른다는 말이 나오기도 했었던거같다. 

당시 상황을 돌이켜보면 전세가격이 상승하기 때문에 매매가가 밀려 올라가면서 어쩔 수 없는 가격 올림이 생길수 밖에 없다는 생각이 들기도 하는데, 전세대출이 시행되면서 매매가 역시 같이 하락하는 것을 볼 수 있었다. 

지금은 주담대 규제와 금리 인상에 대한 얘기로 가득하긴 하지만(물론 이게 직접적인 이유겠지만), 전세대출 규제 역시 매매가격에 직접적인 영향을 미칠 수 있다는 것을 이 챕터를 통해 배우게 된거같다. 

여섯 번째 사이클 ‘양극화’

2023년 초 유례없는 경기 양극화와 함께 시작, 가격 폭락을 딛고 상승세로 전환 

P. 158 ~ 160

그러나 금리의 방향성은 동일하게 움직이는 경향이 있음을 놓치지 말아야 한다. 따라서 미국 시장의 금리 급락은 한국 금리의 하락 가능성을 높이는 요인으로 작용할 가능성이 높았다.

더 나아가 달러에 대한 원화 환율의 하락도 큰 호재였다. 일단 환율이 상승하면 부동산 시장은 두 가지 충격을 받는다.

무엇보다 환율이 급등할 때, 투자 심리가 급격히 위축된다. 두번째 악영향은 환율 상승이 불러오는 인플레 위협이다. 

P. 161

주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. 

과거에서 현재로 올 수록 금리와 경제 상황에 대해 기민하게 살펴야한다는 생각이 들었다.

오늘 한국은행은 기준금리를 0.25% 인상했다고 전했다. 금리인상 때문인지 주식도 하락한 모습이었다. 

요즘 튜터님들이 말씀해주시는 조심해야할 시기라는게 와닿았던 부분인거같다.

2023년부터 시작된 상승장에 금리 인상까지 더해지고, 계속되는 정부의 부동산 규제는 분명 부동산 시장에 영향을 계속 주게 되지 않을까?

수도권 규제가 지속된다면 지방으로의 상승 흐름으로 이어질지, 지방은 더 더욱 투자 수요가 줄어들어 보합 또는 하락으로 이어질지 궁금해지는 부분이다. 

PART 2. 핵심 쟁점

정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다. 

P. 183

이상과 같은 세 차례의 경험은 투자자들에게 아주 큰 도움을 준다. 즉, 정책 변화를 ‘저점’으로 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상항제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과역 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다. 

PS. 금리 못지 않게 중요한 부동산 순환 지표가 바로 정부의 주택 시장 부양 대책이다. 

제2의 강남은 어디일까?

P. 207

제2의 강남이 나오기 힘든 이유는 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거 지역에 만들어질 가능성이 극히 낮고,

세종시와 혁신 도시 건설을 통해 달성하려던 ‘지역 균형 발전’ 노력이 사실상 실패한데 있다. 

한국은행의 분석가들은 청년층 인구가 수도권으로 집중된 반면, 공급은 지방에 집중된 것이 주택 양극화의 원인이라고 지적했다. 

한국 부동산, 버블인가?

P. 218

2023년 상장 기업 실적이 꽤 부진했음에도 억대 연봉자가 늘었음을 감안할 때, 대기업 실적이 크게 호전된 2025~2026년의 억대 연봉자 비중은 10% 선을 돌파할 전망이다. 근로자의 10% 이상이 억대 연봉자인 나라에서 서울 아파트 중윗값(10.9억)이 지나치게 높은 것 같지는 않다. 

P. 220

트로피 자산의 가격 변화에 일희일비 하기보다, 펀더멘털 대비 실거래가 수준을 꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다. 

버블에 매도할 용기를 내는 방법

P. 235

정리하자면 ① 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, ② 시장 금리가 상승하기 시작하고, ③ 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다. 

2부를 읽으면서 가장 크게 느낀점은 부동산 가격은 단순히 하나의 요인으로 움직이는 것이 아니라 금리, 공급, 정부 정책 등 여러 요소가 복합적으로 작용해 결정된다는 점이다. 

특히 정부 정책이 어떻게 펼쳐지고 있는지에 따라서 저점을 활용하는 지표로 사용한다는 것이 재미있는 포인트였던거같다. 현재 정부는 부동산 가격 상승을 막기 위해 양도세 중과, 다주택자 규제, 토허제 지정 등 강력한 규제 정책을 펼치고 있는데 이러한 정책만 보더라도 시장이 상승 압력을 받고 있는 국면이라는 점을 유추해 볼 수 있었다는 저자의 시각이 흥미로웠다. 

앞으로 시장이 하락하여 저점 구간에 진입하게 된다면, 정부가 경기 회복과 시장 활성화를 위해 어떤 정책을 내놓는지를 면밀히 살펴볼 필요가 있다고 생각했다. 결국 투자자는 가격만 바라볼 것이 아니라 정책의 변화와 시장의 흐름을 함께 읽으며 기민하게 대응하는 자세가 중요하다는 점을 다시 한번 느꼈다.

또한 현재 서울 아파트 가격이 절대적으로 비싼 것인지에 대해서도 다시 생각해 보게 되었다. 업황 개선으로 고소득자가 꾸준히 증가하고 통화량 역시 지속적으로 확대되는 상황을 고려하면, 현재의 가격 수준을 단순히 '버블'이라고 단정하기는 어렵다는 저자의 의견에 공감했다. 다만 이러한 상승 요인이 존재하더라도 정부의 강한 규제 정책이 가격 상승을 제한하는 역할을 하고 있다는 점도 함께 고려해야 한다고 생각했다.

마지막으로 그동안은 랜드마크나 이른바 '트로피 단지'의 가격 흐름을 중심으로 시장을 바라보려 했지만, 이번 내용을 읽으며 실제 거래가 활발하게 이루어지는 가격대와 지역을 꾸준히 추적하는 것이 시장을 이해하는 데 더욱 현실적인 방법이라는 점을 깨달았다. 앞으로는 상징적인 단지의 가격 변화에만 집중하기보다 실제 수요와 거래가 형성되는 시장의 흐름을 함께 분석하는 습관을 가져야겠다고 생각했다.

✍🏻적용할 점 

1. 정부 정책에 따른 과거 매매/전세 그래프 확인 (→ 한줄이라도 써보기) 

2. 가격보다 시장의 펀더멘털을 먼저 확인하기