월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 건영3차 vs 구로한신1차
- 위치: 관악구 신림동 vs 구로구 구로동
- 연식: 1996.06 vs 1988.12
세대수: 783 vs 488
건영3차 이미지
- 구로한신1차 이미지
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간 : 38분(신림,2호선 1환승) vs 49분(1호선,2호선 1환승)
- 시청역까지 소요시간 : 48분(신림,1호선 1환승) vs 39분(환승X)
- 여의도역까지 소요시간 : 37분(신림,9호선 1환승) vs 31분(1호선,5호선 1환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간 : 68분(신림,2호선,버스 2환승) vs 59분(1,2호선,버스 2환승)
학군
- 중학교 학업성취도: 삼성중(77.8/3.1) vs 구일중(81.1/3.3)
- 학원가 유무 : 도보권 없음 vs 도보권 14개
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 초(9분)/중(9분) vs 초(13분)/중(8분)
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:
건영3차
- 주변 비균질 하고 거의 나홀로 성격의 아파트이다.
- 초,중,고 몰려 있고 단지 옆에 바로 붙어 있다.
- 지하철 관악산역 신림선 도보 9분 역세권이다.
구로한신1차
- 주변 균질하고 아파트로 몰려있는 택지느낌이다.
- 초,중,고 몰려있고 단지 옆에 붙어 있다.
- 지하철 구일역 1호선 도보 10분 역세권이다.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등):
건영3차
- 롯데백화점 관악점 신림선 이용 25분
- 대형마트 차로 15분 거리 금천구청, 남현동, 신림역 타임스트림
- 보라매병원 신림선 23분 거리
구로한신1
- 대형 백화점 없음.
- 차로 디큐브시티8분 , 이마트 8분, NC백화점 8분, 킴스클럽 8분
- 고려대학교 구로병원 9분
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 건영3차
- 평형 정보: 101/84.82 30평형(25)
- 현재 호가: 7.2억
- 최근 실거래가: 7.32
- 전고 가격: 9.2억
- 전저 가격: 6.7억
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?
- 3억 상승
- 구로한신1차
- 평형 정보: 80/59.88 24평형(18)
- 현재 호가: 7.2억
- 최근 실거래가: 6.13
- 전고 가격: 5.52억
- 전저 가격: 5.1억
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?
- 4.1억 상승
4) 결론
해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
- 건영3차 가능
- 구로한신1차 1억 모자름 불가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
건영3차
- 20%하락시 5.76억, 현재 전세가 5억
- 대출 60% = 4.32억
- 현금 2.88억
- 2,800 만원의 신용 대출 활용해 매수
- 7% 기준 원리금 매달 287만 4,107원 + 신용대출 16만 3,333원 = 3,037,440
- 목표 월 저축액 3,713,660원 감당 가능
구로 한신
- 20% 하락시 5.76억 3.5억
- 대출 60% = 3.57억
- 현금 3.63억
- 1억 300 만원의 신용 대출 활용해 매수
- 7% 기준 원리금 매달 237만 5,130원 + 58만 5,083 = 2,960,213
- 목표 월 저축액 3,713,660원 감당 가능
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
건영3차
- 6.7억~7.7억 10~39평, 300세대 이상 필터를 걸고 서울 25개구 아파트를 살펴봤다. 앞마당인 지역은 선별이 편해서 건영 3차 아파트의 입지 분석은 끝낸 상태였고 매물 임장은 해보지 않았다. 하지만 다른 지역과 비교했을때 강남과의 물리적 거리, 강남역 도착 시간 등등 고려했을때 수치적으론 우수하다. 다만 주변 환경이 매우 비균질하고 나홀로 아파트의 성격이 강한 위치이다. 초,중,고가 몰려 있는게 신기한 위치였고 빌라와 함께 초등학교를 보내는 학군이다. 아파트와 빌라가 적당히 섞여있는게 서울 수도권의 기본값이라고 생각했을때 이 아파트 주변은 평균 미만이다. 최종적으로 직장, 교통, 학군, 환경에서 교통이 우수하여 후보 단지로 추렸고 가장 가치가 있는지는 조금 더 판단이 필요하겠지만 상위 10% 안에 든다고 생각한다. 차순위인 구로가 위치와 강남접근성이 더 떨어지지만 가격이 같고 구로는 저평가가 아니라고 판단이 됐으며 앞마당이 아닌 아파트 중 내 예산에 맞는 아파트는 강남접근성이 더 좋은 단지는 없었고 교통을 역전시킬만한 뛰어난 학군이나 뛰어난 환경이 있는 아파트는 못찾았다. 고로 상위 10%라고 생각한다.
구로한신1차
- 같은 가격대의 아파트중 강남접근성과 주변 균질함을 생각해서 비교군을 두고 함께 보고서를 작성했다. 주변이 균질하한것은 맞으나 구로한신1차만 봤을때 해당 평형이 거래량이 적은것을 확인할 수 있었다. 2021년~2022년 거래가 아예 없어서 전고, 전저를 살피기 어려웠고 최근 실거래가와 현재 호가 차이가 너무 심했다. 해서 구로한신1차 보다는 건영3차를 우선적으로 임장하고 매수 고려할것 같다.
이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
- 다음 2개의 보고서에서 비교했을때 우수할시 매수할 것이다.
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
서대문구 홍제현대 20평대
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
7억 초반의 아파트의 민낯을 알아간 느낌이다. 첫 내집마련 기초반때 임장했던 서대문구 신촌럭키, 두산 아파트의 그 당시 가격이 7억 초중반이였다. 그 당시 건영3차와 구로한신1차는 각각 7억 초중반, 5.1억이며 건영3차와는 서대문구 두 아파트와의 가격이 같았다. 그러나 현재 신촌럭키와 두산은 각각 중층 기준 14.8 / 13.25억 이다. 그 당시 두 아파트를 할 수 있는 상황이였다면 신촌럭키, 두산을 선택했어야 했을것이다. 그러나 예산이 안되어 매수까지 가진 못했지만 그 당시 내가 할 수 있는 예산안에서 아파트를 찾고 매수를 하지 않은 지각비가 7억이나 될 수 있다는게 너무 충격적이다. 그 포모에서 헤어나오지 못하고 매수를 또 못한다면 이번 상승장이 지나고 난 서울경기에 강남 1시간내 아파트를 못살거라는 압박을 두고 이번 장에 꼭 매수를 해야겠다고 생각했다.
올해 내집마련 꼭 하자.
