월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 용인시 수지구 동천마을현대홈타운1단지
- 위치: 용인시 동천동
- 연식:02년
- 세대수: 466세대(1단지만, 2단지는 1128세대)
- 주차: 472대 (세대당 1.01대)
- 지하주차장연결여부: 연결되어 있으나 계단으로 좀 더 내려가야 함(엘레베이터 B1층 운행)
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성) 전철이용 동천역 도보 7분 포함
- 강남역까지 소요시간: 29분 (신분당선 강남역 22분 / 환승없음)
- 시청역까지 소요시간: 53분 (M버스 40분 + 시청역까지 도보 6분)
- 여의도역까지 소요시간: 42분 (신분당선 신논현역 23분 + 여의도역 환승 12분 / 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 전철 불가 / 셔틀버스 이용으로 1시간 이내 소요
학군
- 중학교 학업성취도: 손곡중 88.3% / 수지중 91.2%
- 학원가 유무 : 있으나 동네에는 20개 / 부동산 임장 시 미금, 분당 학원가 이용한다고 답변받음
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 손곡초 도보 12분 / 손곡중 도보 21분 / 수지중 도보 25분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 1km 이내 물류센터 다수, 물재생센터 있으나 지하화, 공원화 완료
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점1, 대형마트 5, 종합병원 1
3) 가격 분석
- 평형 정보: 37평(전용 84)
- 현재 호가: 12.4억(샷시포함 올수리 매물)
- 최근 실거래가: 11.9억
- 전고 가격: 9.95억
- 전저 가격: 6.8억
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 4억 7천 5백 > 12.4억 (7.65억 상승)
16년 1월 기준 4억 7천 5백 대비 호가 12.4억 기준 누적 상승률 161% / 단순 계산 시 10년 전 가격 대비 현재 2.6배 가격
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? 가능
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] X
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] X (현재 기준으로는 아니다)
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 힐스테이트영통, 화서역파크푸르지오, 래미안이스트팰리스
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
- 지역구, 단지 선택 배경: 경기도에서는 신분당선을 선호하여 신분당선 역세권이면서 상급지인 용인 수지구를 선택, 수지구청역, 성복역 등은 구축이 많고 가격대가 예산에서 적당하지 않아 동천동 단지 분석
- 임장, 매물 직접보고 나서 느낀 점: 동천역에서 가장 가까운 역세권이라는 매우 큰 장점이 있으나 물류단지가 너무 가깝고, 역에서 멀어질수록 택지지구가 밀집되어 있어 편의성, 균질성은 역에서 조금은 더 멀어져야 낫다는 것이 딜레마였다. 해당 아파트의 리모델링, 재건축 관련 문의했으나 너무 튼튼하다는 부동산의 우회적인 답변, 그러나 주변에 리모델링, 재건축을 하는 단지(용적률이 낮은 편)가 확정적으로 계획되어 있어 주변 상권이 나아질 것 같은 기대감, 언젠가는 해당 단지도 리모델링 하지 않을까?했으나 미래의 일은 아무도 모르지요….
보고서 작성하며 느낀 점
- (교통) 신분당선 역세권의 힘이 컸는지 핵심 업무지구로의 교통편이 모두 1시간 이내로 매우 양호하였으며, 셔틀버스가 있어 직주근접성도 매우 좋다고 느꼈다. 교통 면에서 매우 좋은 입지임은 확실한 것으로 판단
- (학군) 수지구의 학군이 좋을 것이라고 막연히 알고있었지만 수지중의 평균학업성취도율 90%, 특목고 진학률 3.5% 이상인 데 놀랐으나, 학원가는 동천동 자체 공동주택 등이 적어서인지 주변에는 20개 정도로 너무 적었다. 물론 미금, 분당 학원가를 이용한다고 들었으나 수지구청역 근처 대비 부족하다고 판단
- (환경) 용인, 분당 생활권을 이용할 수 있어 대학병원, 백화점, 마트 부족함이 없었다. 실제 방문 시에는 노잼 동네인 것이 체감되었는데 강의에서 배운 내용을 적용했더니 생각보다 더 좋은 단지, 동네임은 맞다고 느꼈다.
- (종합) 감으로만 해당 지역구, 동네가 좋을 것으로 생각했는데 보고서 작성해보니 더 좋은 단지임이 느껴졌다. 그렇지만 실거주 측면에서는 다수의 물류센터 개발계획 미정 + 현재 아이가 없기 때문에 학군의 중요성이 떨어짐 + 주변 상권이 부족하게 느껴짐 + 올수리 된 매물이었음에도 수리가 필요함에 따라 추가적인 비용이 예상됨에 따라 우려되는 부분이 있었다. 최고가 아닌 최선의 집을 찾는 것이 목적이나 실거주만족도 & 자산 상승 가능성의 두마리 토끼를 잡고 싶은 목적에서는 실거주만족도 soso, 교통이라는 큰 메리트가 이미 가격에 반영되어 있고 자산 상승을 위한 추가 호재 불분명하다고 판단하여 현재로서는 매수 보류 지역으로 확인했다.
