월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명:
- 위치: 매화마을 공무원 2단지 아파트
- 연식: 1995
- 세대수: 1185 세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 56분 (2호선 선릉역 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 20분 (2호선 왕십리역 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 16분 (9호선 선정릉역 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간
- 판교역 : 39분 (정자역에서 1회 환승) / 버스 30분
- 정자역 : 28분 (환승 x)
학군
- 중학교 학업성취도: 야탑중 88.1 % / 특목고 진학률 0.0%
- 학원가 유무 : 야탑역, 이매역 학원가 인접 (30분 내외)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 중탑초등학교 도보 5분 / 야탑중학교 도보 7분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 구성남 유흥가, 분당메모리얼파크
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)
- NC 백화점
- 킴스클럽, 롯데마트
- 분당 차병원
3) 가격 분석
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가: 11억 ~ 12억
- 최근 실거래가: (26.07) 10억 4천
- 전고 가격: 9억 8천
- 전저 가격: 6억 3천
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 3억 4천 ~ 10억 4천 (7억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [모르겠다]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 성남시 수정구 아파트를 골라야함
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
내집마련 후보 지역 중 1순위 지역에서 매수 가능한 아파트의 입지분석을 해보고 싶었다. 처음이라 그런지 내가 살 수 있는 가장 좋은 단지인지 확신이 서지 않는다. 그리고 리모델링 확정 아파트라 내년 상반기 내 이주가 필요하다. 넘어야할 산이 많은 아파트를 내집마련 처음 아파트로 해도 될까? 고민이 된다.
1) 단지명:
- 위치: 한솔마을5단지주공아파트
- 연식: 1994년
- 세대수: 1,156 세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 36분 (지하철)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 18분 (지하철 1회 환승) / 버스 1시간 이내 (안막히면)
- 여의도역까지 소요시간: 58분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간
- 판교역 : 22분
- 정자역 : 도보가능
학군
- 중학교 학업성취도: 내정중학교 (학업성취도 - 96.2% / 특목고 진학률 - 4.8%) / 정자중학교 (92.3% / 특목고 진학률 - 7.2%)
- 학원가 유무 : 정자동 상권가 (도보 30분 내외)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 한솔초등학교 도보 3분 / 정자중학교 도보 12분 / 내정중학교 도보 13분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 정자역 유흥가
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)
- 현대백화점 판교점 (살짝 못미치는듯)
- 이마트
- 홈플러스 오리역 (폐점했다고 듣긴함)
- 분당서울대학교병원
3) 가격 분석
- 평형 정보: 18평형
- 현재 호가: 11억 ~ 13억
- 최근 실거래가: (26.07) 12억 3천
- 전고 가격: 8억 6천
- 전저 가격: 6억 7천
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 3억 ~ 12억 3천 (8억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? 급매만 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [모르겠다]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
정자동이 왜 입지가 좋은지 알게되었다. 교통과 학군, 환경이 모두 좋은 지역이다. 이 단지도 리모델링 예정 단지이고 소형평수가 많아서 평수가 넓어진다고 해도 구조적인 한계가 있어보이긴한다.
