결혼 기념으로 서울 아파트를 선물한 남자의 이야기 [이온1014]

요약

2025년 10월 15일, 모든 부동산 투자자들을 충격에 빠뜨린 토허제 규제 후, 투자 의지가 꺾여 갈피를 못잡던 이온1014가 무주택이자 생애최초 매수자인 유리공 님의 명의를 활용하여 실거주 2호기를 서울에 마련하였음. 규제의 부작용으로 매물이 급속도로 없어지고 극심한 매도자 우위 시장에서 여전히 초보인 본인이 매수를 하는 과정에서 우선순위 매물들을 모두 놓쳐 만신창이가 되었음. 여기서 얻은 교훈은 “투자는 직접 경험하고 어려움을 극복해 나가는 것”이 가장 중요하며, 이러한 경험들을 늘 현장에서 겪으며 쌓는 것이 필요하다고 깨닫게 되었음.

목차

      Part 1. 매수 편

1. 달콤한 신혼여행 후 10월의 어느 날
2. 나는 이미 이 게임을 해봤어요~?
3. 정부는 왜 지금? 터져버린 서러움

4. 아직도 난 너를 잊지 못해

   Part 2. 인테리어 편

5. 젠다이? 제다이?
6. 이 사기꾼같은 업자들아!
7. 죄송합니다… 굽신굽신
8. 너 지금 나랑 싸우자는 거지?
9. 후후 이제 다 해치웠군?!
10. 정말 행복한 신혼 생활

1. 달콤한 신혼여행 후 10월의 어느 날

2025년 10월 15일, 꿈 같은 신혼여행을 다녀오고 나서 회사에서 점심을 먹을 때였다. 그 순간 회사 식당 티비에 눈으로 보고도 믿기 힘든 기사가 나왔고 동시에 모든 회사 동료들이 경악을 하며 뉴스를 읽었다. (그림 1)

“서울 25개구+경기 주요 12구 토허제 규제” (이젠 구리, 동탄까지) 서울 집을 미리 매수하려던 회사 동료들도 절망하고, 투자를 목전에 두었던 월부 동료들 단톡방도 난리가 났고 본인도 멘탈이 박살났다.

그림 1. 251015 토허제 지역 (구리, 동탄 뺀 이전 버전)

본인은 2025년 초 1호기를 하였는데 이후 지독한 슬럼프를 겪었고, 결혼 준비를 하고 나서 다시 마음을 다잡고 투자를 해볼까 하는 와중에 곧바로 이런 규제가 생기니 맥이 빠지고 황당하기 그지 없었다.

게다가 유리공 님이 신혼인데 지방 투자는 절대 안 된다고 엄포를 놓았고 본인 역시 지방 투자보다는 서울 수도권에서 가치 성장 투자를 생각하고 있어서 사실 상 투자는 못하는 상황이었다. 그런데 이 때 든든한 투자 선배이자 회사 동료인 율빨모 님은 이 상황을 보고 다음과 같이 말씀하셨다.

율빨모 님: “지금 같이 실거주만 가능한 서울 시장에선 생애 최초 구매자인 신혼부부가 유리한데, 이온님 아직 혼인신고는 안하셨죠? 그리고 유리공 님은 혹시 주택을 구입한 적이 있으신가요?” 라고 투자자의 인사이트가 담긴 질문을 하셨다. 

생각해보니 1호기를 결혼 전 단독 명의로 했고, 아직 혼인신고도 안 한 상황, 무주택자이자 생애 최초 자격을 가진 유리공 님 명의로 매매를 하고 같이 실거주를 하면 완벽한 선택지이긴 했다. 하지만 신혼생활을 막 시작했고, 남은 투자금으로 전세집도 구한지 5개월 밖에 안 된 시점이라 굳이 이렇게까지 해서 2호기를 해야되는지 방향을 못 정하고 시간이 흘러갔다.

그런데 시간이 지날수록 토허제 여파로 매물이 급속도로 잠기고 통화량 증가에 따라 현금 가치가 녹아내리자 생각이 바뀌기 시작했다. 마침 12월 부천 일일 임장 클래스에서 줴러미 튜터님께서도 명의 활용을 한 서울 투자가 비규제 지역 전세 레버리지 투자보다는 더 좋은 물건을 할 수 있기에 이 방법을 추천하셨고, 그제서야 정신을 차리고 본인의 의지가 발동하여 완전히 서울 실거주 2호기로 방향을 정할 수 있었다.

이제 침착하게 상황을 아래 표 1과 같이 정리해보았다. 토허제 규제로 인해 주요 서울/수도권 지역은 실거주만 가능한데, 본인은 유리공 님의 명의를 활용하여 실거주 카드를 사용해 더 가치가 높은 서울 매수 후 실거주가 가능한 상황이었다. 하지만 이 정부가 다주택자들을 역적 취급하고, 규제로만 집값을 잡으려고, 주식만 띄우기 위해 노력하는데 이 상황에서 과연 2주택이 맞을지 고민이 되었다. 2호기(실거주)에 많은 돈을 깔고 앉고 대출금도 많이 나가는 상황이 될테고, 각종 세금 망치를 두드려 맞을 상황은 인지하고 있었다. 그러나 남들은 쓰고 싶어도 쓰지 못하는 선택지가 있고, 전월세 시장이 씨가 마르고 있는데 굳이 비거주 1주택으로 있어야 할 이유가 있을까 하는 생각이 들었다. 그리고 2호기를 해보기로 마음먹었다.

표 1. 현 상황 및 SWOT 분석 

→ 정리: 1015 토허제 규제 후 유리공 님의 명의를 활용한 실거주 2주택 전략을 채택하다! 2호기 선택 시 더 가치 있는 서울 아파트를 매수할 수 있다는 장점이 있다.

2. 나는 이미 이 게임을 해봤어요~?

그렇게 호기롭게 2026년 1월 실준을 다시 신청할 때 유리공 님과 현재 본인이 모은 자산과 유리공 님의 대출로 할 수 있는 A구를 선정했다. 그런데 강남 접근성이 매우 좋은 대신 언덕이 많고 신축이 적은 A구는 1월이 되었을 때 이미 매물이 너무 적었고 그마저도 하루하루가 다르게 가격이 날라가고 금방 거래가 되었다. 이미 A구를 털고 있었던 동료들도 하루가 다르게 오르는 호가에 좌절했고 본인도 A구는 매물도 없거니와 예산을 벗어나게 되어 사실 상 포기를 선언했다. 그래서 기존 앞마당이고 가격이 그나마 접근 가능한 B구를 정하고 그 지역 내에 예산이 되는 단지들을 매물 임장을 하기 시작했다.

그런데 하필 그 와중에 유리공 님의 개인적인 안 좋은 일과 본인 회사도 경기 침체로 직격탄을 맞아 크게 상황이 안 좋아져 실준 강의를 듣는 것조차 힘들 정도의 상황까지 발생했다. 야근에 유리공 님을 보필하고 꾸역꾸역 과제를 하다가 독감에 걸렸고 몸과 마음이 완전히 무너져 버렸다. 하지만 이렇게 포기할 수는 없었다. 때마침 투자코칭이 있었고 오렌지하늘 튜터님께서도 명의를 활용한 2호기 실거주 전략은 적극 찬성하셨다. 하지만 현 시장 상황과 대출을 크게 걱정하셨다.

오렌지하늘 튜터님: 

1. “현재 서울 시장 매물이 너무 없습니다. 그래서 너무 한 지역만 파는 것 보단 오히려 이럴 때일수록 지역을 넓혀 보는게 좋아요, 이미 앞마당인 B구도 좋고 그래도 예산으로 할 수 있는 다른 구들도 적극적으로 매물 알아보세요. 매물 놓치더라도 여러 후보지들을 각 지역마다 갖고 있어야 해요!” 

2. “정부가 대출을 앞으로 더욱 옥죌 것이고, 대출이 지금 알아본 만큼 다 안 나올 수도 있어요. 대출금을 조금 보수적으로 잡는 게 좋을 것 같고, 빨리 대출 상담사들에게 다시 대출금을 확인하도록 해요!”  

3. “그 외 전세 만기가 1년 넘게 남았는데 (개갱권 사용 X 처음 2년 계약 상황) 미리 나가는 것은 집주인이 허락한다면 문제는 없어요. 적당한 핑계를 둘러대고 양해를 구하고, 세입자인 이온님이 새로운 세입자를 잘 맞춰주고 복비를 내면 문제는 없을거에요. 지금 전세 매물이 없으니 세입자도 잘 구해질 것이고, 집주인은 오히려 전세금을 올릴 가능성도 높아 집주인에게도 더 이득될테니 이 부분은 전혀 문제 없을 거에요!” 

→ 2: 다음 날 유리공 님과 여러 은행들을 돌고 대출 상담을 받고, 1호기를 했던 대출 상담사 및 아는 부동산 사장님을 통해 여러 상담사들과 통화해서 대출은 그래도 1금융권 중 한 곳에서 생애 최초 자격으로 이전에 고려했던 것보다 더 많이 받을 수 있다는 것을 확인했다. '26년 1월에 정부가 대출을 틀어막을 것이라는 소식은 아직 없었다.

→ 3: 2호기 매수 후 기존 임대인에게 전세계약 조기종료를 위해 적당한 핑계를 댔고, 임대인이 부동산 1곳에 전세금 5천만원 올려 내놓은 뒤 일주일 만에 계약되었다! 모두 해피^^

→ 1: 기존 B구만 열심히 알아보다가 방향을 틀어 유리공 님과의 출퇴근이 모두 1시간 이내로 가능하며, 가격이 감당 가능한 2개의 구들을 추가로 정하였다. 지금과 같은 시장에서 실거주를 염두해 둔다면 감당 가능한 출퇴근 거리도 상대적 저평가만큼 중요하게 고려하였다. 예를 들어 삼성(수원)에 다니는 사람이 성북구 저평가 단지를 아는 것은 실거주 관점에선 사실 무의미하다고 생각했다. 수지구가 상대적 저평가 기준에 부합하지 않더라도 금액적으로도, 출퇴근적으로도 감당 가능하다면 그 곳을 하는게 더 맞다고 생각했다. 그래서 새로운 앞마당 선정은 오히려 쉬웠다. 

바쁜 와중에도 유리공 님과 틈틈히 함께 임장을 갔고 근 2주 동안은 감기를 달고 살 정도로 밖에서 떨며 임장을 했다. 기존 B구 외 C, D구는 모두 앞마당이 아닌지라 어쩔 수 없이 분임+단임+매임까지 동시에 진행하며 정말 속성으로 지역을 파악했다. 전날 저녁에 예산에 맞는 단지들을 추리고, 그 다음날 아침에 그 지역으로 출발하며 부동산에게 바로 전화를 걸어 매물 예약을 오후~저녁으로 잡았다. 그리고 도착하자마자 그 지역 내 단지 근처를 분임+단임을 동시에 하고 기록하고 유리공 님과 의견을 주고 받으며 속성 분단임을 마쳤다. 그리고 저녁에 매물을 보고 부동산 사장님께 매물 정보 및 이 지역 정보를 캐치했다.

물론 이렇게 하면 안 되는 거 안다. 하지만 그 지역 내 예산만 맞는 단지를 보지도 않고 덜컥 사버리는 것보단 적어도 매물을 보고, 그 주변 분위기와 단지 분위기를 파악하는 정도라도 파악하자고 다짐했다. 그리고 앞마당인 B구는 정말 모든 매물을 다 털고 부동산도 다 쑤시고 다녔다. 부린이에 극 내향형이고 여전히 부사님들이 어려웠지만 정말로 다급하고 간절하니 그런 수줍음은 아예 없어졌다. 매물 하나 당 손님들이 미친 듯이 달려드는 B구였지만 그래도 기죽지 않고 매물을 열심히 보고 꼭 사고 싶다는 의사를 부사님들께 분명히 표시하여 사장님들이 어떻게든 잘해주려고 하고 콜백도 주시고 예상보다 급매나 괜찮은 물건들도 많이 볼 수 있었다. 

그래서 표 2에 적힌 것 외에도 정말 많은 매물들을 보았지만 표 2처럼 6순위까지 추릴 수 있었다. 1순위였던 B구의 자이 물건은 가치 있고, 저평가 OK, 수리 상태도 좋고, 가격도 직전 실거래가 대비해서도 괜찮은 것 같아 집을 보자마자 하겠다고 했지만 집주인이 곧바로 5천을 올리면서 자신도 갈아탈 곳이 올라서 어쩔 수 없다고 말해버렸고 다음 날 매물을 거뒀다. 2순위였던 B구의 디에이치 매물은 가계약금을 넣기로 하고 계좌를 달라고 하는데 갑자기 집주인이 앉은 자리에서 5천을 올려버렸고, 그래도 하고 싶었지만 곧바로 매물을 거둬버렸다. 6순위였던 B구 래미안 물건은 70세 넘은 집주인이 갑자기 지방 출장(?)을 간다고 연락이 두절되어 버렸다. 

나머지 순위 물건들도 다른 사람들이 재빨리 1시간 내로 매물을 채가거나 가계약금을 보내려고 했는데도 갑자기 매물을 거둬버렸다.

표 2. 매물 분석 (아파트명, 가격 임의 표시)

그래서 그나마 가치가 있다고 생각했던 3순위 매물 후보 딱 1곳만 남았다. 사실 이 물건은 4,5,6순위까지 못하고 있다가 뒤늦게 발견한 복도식에 구축 매물이었다. 집주인이 연세가 많고 병환이 있어 매물을 내놓고자 했고, 세입자는 집주인의 무관심과 낮은 전세금으로 집 관리를 아주 엉망으로 해놓았다. 주변 전세 시세보다 거의 절반 가격에 8년 넘게 살고 있었는데 30년 된 기본 집이었다. 천장 누수나 곰팡이 없고, 바닥 상태나 우수관은 멀쩡해서 마음이 심란했지만 이젠 여기로 해야겠다고 다짐했다. 

그런데 유리공 님께서 마지막까지 이 매물보다 더 좋은 다른 매물을 찾고자 1순위 단지의 다른 매물을 가지고 있는 부동산에 전화해서 막판 가격 협상과 밀당을 했다. 1순위와 3순위 매물은 가격은 5천 차이났지만 3순위 이 집은 적어도 인테리어가 5천만원은 들 것 같았고, 입지도 1순위 아파트가 조금은 더 나아 유리공 님도 조금이라도 더 좋은 선택을 하고자 했다. 하지만 1순위 다른 매물을 단독으로 가지고 있는 부동산은 매도인의 갑질로 너무나도 지쳐 있었고 매도자가 연락도 잘 안 되고 가격도 더 올리려고 해서 그냥 당신들이 알아보고 있는 3순위 하라며 소극적이고 매가리 없는 말을 내뱉었다.

그러자 곧바로 유리공 님은 3순위 매물 부동산에 다시 전화를 해서 단 500만원이라도 깎아달라고 했다. 집주인께서 편찮으시고, 너무 기본집이니 안 되겠냐고 사정했다. 그러나 집주인 가족들이 반대해서 결국 가격 네고는 못하고 그 날 3순위 매물에 약정금을 보냈다. 토허제 지역에서의 매수는 처음이라 그 전에 미리 월부 카페와 홈페이지에 나와 있는 주의 사항들을 잘 읽고 숙지했다. 그래서 약정금을 매도자에게 보내고 본 계약 때는 그 금액을 돌려 받고, 다시 계약금을 모두 매도인에게 드리는 정석적인 방식으로 약정서를 작성했다. 

그렇게 작년 매도자 우위 시장에서 그토록 상처받았던 본인은 이번엔 더 성장하여 더 좋은 매물을 고를 줄 알았으나 더 악화된 상황 속에 제대로 협상해보지 못하고 3순위 매물을 계약하게 되었다.

→ 정리: 기존 앞마당, 새로운 앞마당 2곳 중 기존 앞마당의 3순위 물건에 가계약금을 보내다! 

규제로 인해 매물이 너무 없다보니 호가가 미친 듯이 오르고 갈아타기 수요도 막혀 연쇄적으로 후순위 생활권까지 매물이 더 없어지는 악순환만 반복되는 상황이었다. 작년 강남 토허제 유예로 매매가가 폭등할 때는 매도자 우위였지만 매물 자체가 없지는 않았는데 이번엔 더 상황이 좋지 않았다.

3. 정부가 왜 지금? 터져버린 서러움

3순위 매물에 약정금을 보내고 2월 12일, 정부의 양도세 중과 유예 정책이 나왔고 너무 마음 아픈 일이 있었다. 놓쳤던 1순위 매물을 가지고 있던 사장님이 연락이 와서 매도인의 마음이 바뀌었다, 혹시 생각이 있는지 물었다. 매도인이 다주택자였고 고민을 하다가 이번 정부 정책에 황급히 원래 금액으로 내놓겠다는 것이었다. 그 순간 심장에 피가 통하지 않을 정도로 답답했고 눈이 뒤집히고 호흡이 어려웠다. “그토록 노력했는데 그 매물 너무 잡고 싶었는데 마음에 썩 들지 않는 3순위 매물 해놓고도 너무 심란했는데 왜 갑자기 정부는 이제서야 말을 바꾸게 되었고, 매도자도 왜 이제서야 내게 이러는걸까”라는 생각에 서러움이 폭발했다. 

그리고 퇴근 후 집에 가서 유리공 님을 보자마자 그대로 울어버렸다 ㅠㅠ. 유리공 님은 오히려 그 물건은 우리 것이 아니었고 그래도 차선책을 잘 택했다고 담담히 얘기하며 본인을 위로했지만 그래도 월부에서 1년 반 동안 열심히 달렸고, 부동산 투자도 해보았고, 유리공 님을 위해 좋은 집 구해서 함께 잘 살아보고 싶었는데 상황도 안 따라주어 서러움이 폭발했다. 그리고 오히려 마지막 가격 협상과 매물 털기는 유리공 님이 주도적으로 해주어 너무 고마웠지만 스스로의 부족함에 너무 자책되어 눈물이 하염없이 흘렀다.

하지만 어쩌겠는가. 그렇다고 약정금을 뱉어내고 다시 1순위 매물을 하기도 애매한 상황이었다. 결국 유리공 님의 위로로 마음을 다잡고 본 계약과 인테리어를 잘해보자고 다시 마음을 다잡게 되었다. 

본 계약 날 매도인이 너무 고령이어서 위임장을 받아 매도인 아들과 계약을 했다. 그리고 전자계약 방식을 채택해서 휴대폰 어플로 쉽게 계약을 마쳤고 대출 금리 우대 0.1%로 챙길 수 있었다. 그런데 유리공 님이 혹시라도 매도인이 정신이 온전치 못해 본 계약이 매도인의 의사가 아니었다고 할까봐 매도인 자택으로 직접 찾아가서 매도 의사도 직접 확인받았다. 그리고 만약 매도인이 사망하면 유가족들이 우리는 매도를 원하지 않는다며 훼방을 놓는 수가 있고 상속 절차도 필요하여 매수자인 유리공 님과 본인 입장에서도 좋을게 없어 중도금과 잔금을 앞당겼다. 

마지막으로 잔금 날에는 매도자 아들이 등기권리증을 분실해서 참 곤혹스러웠다. 매도자 집에 법무사, 부사님, 매도자 아들, 유리공 님까지 가서 확인서면을 받았다. 법무사가 편찮으신 매도인의 지장을 직접 받고 확인서면까지 받는 경험은 지금도 기억에 남는다.

→ 정리: 매도인의 건강 이슈로 전자계약을 했으며 잔금일자를 당겨 리스크 헷지했다. 매도인 등기권리증 분실 시 확인서면 필요!

기회는 늘 존재한다, 하지만 이 기회가 언제올지는 아무도 모른다. 그렇기에 현 상황에서 내가 할 수 있는 최선의 선택을 했다면, 다른 더 좋은 기회가 오더라도 보낼 줄 알아야 한다. 

4. 아직도 난 너를 잊지 못해

솔직히 아직까지도 1순위 매물을 생각하면 마음이 한 켠으로 아프다. 본인은 이렇게 상처받고 아쉬움이 남는데 튜터님들은 굉장히 이성적으로 마음을 잘 다잡고 최선의 선택을 하는 것 같았다. 그리고 항상 강의에서 말씀하셨던 “이전 문재인 정부 때는 더 했어!”라며 해탈한 미소를 짓던 모습이 떠올랐다. 그 분들도 투자자일텐데 지금 상황이 정말 짜증날텐데 어떻게 그렇게 덤덤할 수 있었을까 하는 생각이 문득 들었다. 

이 글을 쓰고 있는 지금에서야 “선배들도 마찬가지로 어려운 과정을 겪었고 계속 시장에 적극적으로 참여하니 마음에 굳은 살이 생기고 또 열심히 하다보니 해결책도 생겼을 것이고 그렇게 극복해 나갔겠구나” 하는 깨달음을 얻었다. 그리고 강의나 독서는 투자의 방향성을 잡아주기에 정말 중요하지만 그것만으로는 부족하고 스스로가 시장에 적극적으로 계속 참여하고 경험을 얻는게 더 중요하다고 깨달았다.

마지막으로 이번 시장을 겪으며 표 3과 같이 저환수원리 중 저평가와 환금성에 대해서 더 생각해볼 수 있었다. 

저평가 부분은 앞서 언급했듯이 서울 수도권 시장이 실거주로 묶인 상황에서 실거주 2년을 완전히 무시하고 상대적 저평가가 된 출퇴근이 힘든 지역을 아는 것은 사실 의미가 없다고 생각하게 되었다. 

환금성에 대해서는 조금 더 보수적으로 생각하게 되었다. 환금성 측면에서 역시 저층은 매도자 우위 시장에서도 5천~1억은 낮춰야 겨우 매도가 되는 것을 보았고, 탑층은 지금 시장에선 같은 금액으로도 잘 나가는 것을 보았다. 그리고 단지 규모는 500세대는 되어야 거래량이 많고 환금성이 좋다고 할 수 있고, 300세대는 비슷한 규모의 단지들이 택지를 함께 이루고 있다면 OK, 200세대는 그래도 조금 힘들다는 것을 알게 되었다. 100세대 규모는 안 된다!

표 3. 나름 깨달은 저환수원리 변경 기준

→ 정리: 스스로 시장에 오래 참여하고 터득하는 것이 가장 중요하다!

Part 2. 인테리어 편에서 계속.