월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 내집마련 후보단지
- 감당 가능 한도: 7.4억 (기존 무주택자 매매가의 ~3%까지 부대비용 감안)
- 조건: 10평형/20평형
- 세대: 서울 200세대 이상 / 경기 300세대 이상
- 90년대 미만 연식은 배제 (환금성 측면)
- 단지컨디션: 방3화2 > 방3화1 > 계단식 > 방2 > 화1 > 복도식
- 가정: 매매가 7.5억까지만 가능할 경우
1강 Remind) 내집마련 후보 지역
(1) 내집마련 후보단지 리스트
(2) 매매가 7.5억 이상 소거
(3) 비교 평가
(1) 관악구 VS 서대문권역
→ 결론: 신림푸르지오2차는 아직 전고를 회복하지 못함
(2) 신림푸르지오2차 VS 수지구 죽전동
→ 결론: 생활인프라를 뛰어넘는 강남접근성 차이 (최소 15분차)
(3) 신림푸르지오2차 VS 성남시 중원구
→ 결론: 두 곳의 가치가 비슷하다면? 입지결정요소에 따라 나에게 더 장점이 많은 곳을 선택해보자
(4) 성남 중원구 은행두산위브(24평) VS 서울 관악 신림푸르지오2차(23평)
- 직장 (잠실 기준) : 직장접근성 40분 > 직장접근성 65분
- 교통 : 강남접근성 45분 = 강남접근성 45분
- 학군 : 학군지 없음 및 학업성취도 C = 학군지 없음 및 학업성취도 C
- 환경 : 부족한 상권 및 단지 내 완성형 상가 C = 부족한 상권 및 단지 내 완성형 상가 C
- 그 외: 완경사 > 급경사
1) 단지명:성남 중원구 은행두산위브
- 위치: 경기도 성남시 중원구 은행동 1740
- 연식: 2003
- 세대수: 432
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성) (A)
- 강남역까지 소요시간: 45분 (A)
- 시청역까지 소요시간: 65분
- 여의도역까지 소요시간: 65분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 40분
학군 (C)
- 중학교 학업성취도: 64.4% (C)
- 학원가 유무 : 없음
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 도보 10분 이내
환경 (C)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음, 다만 남한산성면 방면으로 도시 노후도 심각
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 수정구 이마트, 8호선 세이브존
3) 가격 분석
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가: 7.4억 (저층, 탑층 제외)
- 최근 실거래가: 6.95억 (15층 고층 매물, 26.6월)
- 전고 가격: 6.9억
- 전저 가격: 5.0억 (-27.5%)
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?: 2.9억 → 7.4억 (+155%)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? : 가능
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? : 정확히는 모르겠다. 계산 필요
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? : 맞음
- 이 아파트를 매수할 것인가요? : 맞음
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? : 신림 푸르지오 2차
5) 느낀 점 (3주차 과제)
목표: 단 1곳의 예산 범위 내에서 가장 가치가 높은 내 집 찾기
- 실천
- 내가 중요하게 생각하는 거주 만족도 요소를 정리하였다.
- 강의에서 배운 절차에 따라 입지 가치를 분석하였다.
거주 만족도와 입지 가치의 교집합을 비교하여, 현시점의 나에게 가장 가치 있다고 생각되는 단지를 선정하였다.
- 감사
막연한 감이나 선호가 아닌, 명확한 기준을 바탕으로 내 집을 찾아볼 수 있었다는 점에 감사하다. 시장 상황을 고려하면서도 스스로의 기준을 적용해 의사결정을 해보는 좋은 경험이었다.
평가
거주 만족도와 입지 가치의 교집합을 적절하게 도출했는지는 아직 확신이 서지 않는다. 다만 이전보다 객관적인 기준을 가지고 단지를 비교하고 판단할 수 있게 된 점은 의미 있었다고 생각한다.
- 다음 과제
현재 설정한 거주 만족도의 범위를 조금 더 유연하게 확장한다면 어떤 단지들이 새롭게 후보에 포함될 수 있을지 살펴보기.
