월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명:
- 위치: 서울시 강서구 화곡동(화곡역과 까치산역 사이)
- 연식: 1988.12(38년차)
- 세대수: 473세
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성) - 강남역/시청역/여의도역까지 모두 1시간 이내이며, 나의 직장과도 30분 이내로 가까움
강남역까지 소요시간: 48분
시청역까지 소요시간: 42분
여의도역까지 소요시간: 22분
나와 배우자 직장까지 소요시간: 나의 직장까지 27분
학군 - 중학교 학업성취도 90% 이상 1개, 85% 이상 2개이며, 목동/내발산동 학원가를 이용할 수 있어서 괜찮은 것 같음
중학교 학업성취도:
90% 이상 1개(명덕여중), 85% 이상 2개(화곡중, 덕원중)
학원가 유무 : 목동, 내발산동 학원가
[목동]
[내발산동]
인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 신월초등학교도보 13분, 화원중학교 도보 4분
(배정 중학교 중 거리 상 제일 먼 곳은 등촌중학교이며 버스 27분 소요됨)
환경 - 유해시설 없으며, 백화점/대형마트/종합병원 이용에 편리할 것 같음
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등):
백화점 1개(현대백화점 목동점), 대형마트 2개(이마트 신월점, 이마트 목동점), 종합병원 3개(이대서울병원, 부민병원, 서울특별시 서남병원)
3) 가격 분석
- 호가 및 실거래가가 전고와 비슷하게 형성되어 있으나, 현재 예산 기준 감당 가능한 금액임
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
평형 정보: 19/22/26/29평
- 현재 호가: 29평(공급 96, 전용74) 기준 5.6억~6억
최근 실거래가: 5.8억
- 전고 가격: 5억 7500
- 전저 가격: 4억 3000
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 2016.07(2억7700) 기준 109.39% 상승
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [O, 예산 6.4억이므로 현재 호가 기준으로 매수 가능]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O, 예산기준 여유있는 매물임]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [X, 예산에 맞춰서 보면 더 가치있는 아파트가 있을 듯]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [X, 더 가치있는 아파트를 매수할 것임]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 강서구 내 장미아파트, 방화5단지까지 보고서를 작성해보고 영등포구 내 단지를 확인해 볼 예정임
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
다행인지 불행인지 예산에 맞는 아파트가 많지는 않아서 다른 지역/단지들도 내집마련보고서를 얼른 써보고 임장을 가보고 싶다는 생각이 들었다.
강서구 내에서는 방화5단지, 장미아파트 단지를 추가로 작성해 볼 예정인데 화곡중앙하이츠는 편의시설에 있어서 부족함이 없어보이지만, 주변에 빌라가 많아보여서 분위기가 궁금하다. 균질성은 조금 떨어질 수도 있을 듯.
