❇️ 배운 것
1. 매수하면 안 되는 물건
✔ 대출 규모 확인
집값보다 선순위 채무(남의 돈)가 많으면 위험하다.
- 확인 대상
- 주택담보대출
- 담보대출
- 2·3금융권 대출 등
- 기준
총 대출금 < 집값
- 확인 서류
- 금융거래확인서
- 대출잔액증명서
→ 이 두 서류만 확인해도 위험 매물 상당수 걸러낼 수 있다.
2. 적정 전세가
✔ KB시세 90% 이하가 가장 안전함.
- 전세보증보험 대부분 KB시세 90%까지만 가입 가능
90% 초과 전세는 실현 가능성 낮음.
- 보증기관별 보장 범위
- HUG / HF : 5억 이하
SGI : 5억 이상 가능하지만 집주인당 임차인 1명만 가입 가능(다주택자 확인 필수)
전세가가 너무 높으면보증보험 가입 어려움.
전세권 설정 요구받을 가능성 있음.
전세가 부족한 시장, 투자자 몰리는 것 방지하려면
네이버 공개 대신, 장부물건(비공개)으로 거래하는 것도 방법.
3. 가계약
- 가계약도 정식 계약의 일부을 명심.
- 입금 전 반드시
- 중요 특약 협의
- 문자로 확인 + 캡처 보관
- 구두 약속 믿지 말 것.
최소 필수 특약
근저당 변동 없음 또는 말소
위약금(배액배상) 특약
✔ 기본 계약서에 있다고 안심하면 안 됨. 인정 안 된 판례 있음.
4. 계약 파기 방지
상승장에서는 매도자 계약 파기 가능성 있음.
예방 방법
계약금 10%일 필요 없음.
계약금 + 일부 중도금 합계 10% 지급.
→ 10% 지급 완료 시 계약 해제 어려워짐.
5. 가계약 절차
가계약금의 정확한 명칭은 '계약금의 일부'임.
확인사항
등기 명의 = 계좌 명의 일치 여부
입금 후
1주일 이내 또는 가능한 빨리 본계약 진행.
특약 협의 시 상대가 불편해한다면
“회사에서 계약 관련 업무를 해서 계약서를 꼼꼼히 보는 편입니다.”
라고 설명하고 무난하게 넘겨보자.
6. 전세 놓기
전세는 부동산이 아니라 내 상품이라는 생각 가져야 함.
같은 단지 투자자들도 모두 경쟁자라는 사실을 잊지 말자.
- 광고 전략
초기
: 한 곳에 단독 광고 (매수부동산 외)
2.5개월 전
: 다른 부동산에도 광고 시작
시기별
2.5개월 전 = 골든타임
2개월 전 = 긴급 대응
1개월 전 = 잔금 준비
- 잔금 이후 입주 가능하면
→ 부동산에 미리 알려 선택지 넓혀야 함.
전세 트래킹
항상 경쟁 매물과 비교해야 함.
확인사항
가격
상태
우선 브리핑 여부
방문 없는 이유
계약 실패 이유
:: 부동산 피드백 받아 즉시 반영할 것.
7. 전세대출
전세대출은 상품마다 대상이 다름.
확인할 것
은행 기준인지
임차인 기준인지
반드시 확인.
8. 각종 대출 규제
전국 공통
대출총량 규제 강화
신용대출 : 연봉 2배 → 1배
생활안정자금 : 2억 → 1억
(최근 업데이트 26.07)
각 은행 총량규제 등으로 주담대 최대 금액 6→3억으로 하향 조정, 전국 모두 적용
지방
직접 규제는 아직 상대적으로 적음.
현재 미적용 사례
- 스트레스 DSR
- 정책대출 한도 축소 등
9. 전세대출 불가 시
: 특약으로 리스크 줄일 수 있음.
예시
전세대출 승인 전까지 다른 임차인 모집 가능
계약금은 반환
특히
"임대인의 사정으로"
문구 반드시 명확히 넣을 것.
은행 실수 등 책임 소재 구분 가능해짐.
10. 임대차 계약 필수 특약
반드시 협의할 내용
이사 날짜
재계약 여부(4개월 전 통보)
집 보여주기 협조
계약 취소 시 위약금 및 배액 배상
11. 반려동물 임차인
시장 좋으면 후순위로 받아도 되지만, 잔금이 급하면 계약 고려 가능.
(급하면 호랑이라도 받아야 된다)
다만,
원상복구 특약, 입주 전 사진 촬영
특히
- 벽 모서리, 바닥, 화장실 등 비용과 수리 기간이 많이 필요한 부분
꼼꼼히 기록 남길 것.
❇️ 2강에서 배운 핵심 원칙
- 집값보다 대출이 적은 물건만 매수할 것.
- KB시세 90% 이하 전세가가 가장 안전함.
가계약도 계약임. 특약 먼저 확정할 것.
구두 약속 말고 문자로 증거 남길 것.
- 근저당·위약금 특약은 필수.
- 상승장에서는 계약금+중도금 합계 10%로 계약 파기 방지.
전세는 직접 관리하고 경쟁 매물 계속 추적할 것.
전세대출 종류와 대상 반드시 확인할 것.
전세대출 불발 대비 특약 반드시 넣을 것.
- 모든 계약은 서류·문자·사진으로 증거 남기는 습관.
1년전 25년04월 내 생에 첫실전반에 가장기억에 남는 한페이지
재이리 튜터님의 [계약전 체크리스트]
지금도 잴튜님 교제 실제 적용 사례의 한페이지로 남아있는 내 보물
잘 쓰지도 않던
갤럭시 매모장을 열어, 수업 때 저장해두었던 페이지를 찾아내고
어쩌면 처음 읽어보는것일지도 모르는 문구 하나하나를 체크해가며
무식한게 용감한건지, 매코도 받지 않고 가계약금을 넣었던 교통사고 같았던 1호기였지만
나는 두렵지 않다.
배운데로 했고, (입지분석)
왜 사는지 이해 했으며 (가치판단, 저평가)
나중에 충분히 팔수 있다고 이해했다. (환금성)
매수한지 1년이 지나지 않았지만 실거례 기준 투자금 정도의 상승률을 보여주는 중이다 (수익성)
이미 전세가가 다져져 원금 손실 가능성이 거의 없는 곳이며 (원금보전)
앞으로 공급이 씨가 말라 리스크 또한 크지 않다 (리스크)
그리고 매수와 가계약 사이에
잴튜님의 [Check List]가 있었다.
❇️ 느끼고 적용할 점 (+Mind Set)
나에게 지방소액 투자는 어떠한 의미인가
: Mind Set + 선배들이 이미 걸어갔던 길과 나와있는 답안지..를 참조하자
앞으로 투자해가야 할 방향
: 그 방향에 대한 본인의 상황/성향에 따라 스스로 결정해야겠지만
각 방향에 대한 장점과/ 단점을 정확하게 인지하고 알고 대응할 것
팔아야 되는 시기도 결정할 수 있어야 한다.
지투실에서 재이리튜터님의 2강을 들었던 사람이라면
중대한 계약문구 누락으로 곤란한 상황이 생기게 해서는 안된다.
