월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명:용마한신1차
- 위치: 중랑구
- 연식:1990년
- 세대수: 565세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 총 40분(도보13분,전철37분,환승1)
시청역까지 소요시간: 총 48분(도보13분,전철35분,환승1)
여의도역까지 소요시간: 59분(도보13분,전철46분,환승1)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 35분
학군
- 중학교 학업성취도: 면목중 65% 중화중 61%
- 학원가 유무 : 면목동 7개(도보15분,도보포함 버스15분), 장안동 63개(도보36분,버스23분)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 면남초(도보19분) , 면목중(도보11분), 중화중(도보12분)
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 홈플러스(차량5분,도보25분), 상봉 코스트코(도보 36분,차량9분)
3) 가격 분석
- 평형 정보: 14평(전용10)
- 현재 호가: 약 4억(매물4개, 3억 8천 ~ 4억 2천 형성)
- 최근 실거래가: 4억 8천만원
- 전고 가격: 5억 5,250만원(22년도)
- 전저 가격: 4억 2,500만원(23년도 7월)
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?
16년도 3억 6,500만원 → 현재 호가 기준 약 4천만원/ 실거래가 기준 1억 1,500만원
호갱노노 기준 2억 75(116.55%) 상승
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 시드를 더 가져올 방안이 있나 찾아봐야겠다
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
중랑구 화랑대역 인근 신내4단지와 또는 노원구 7호선 중계역 한신 비교해봐야겠다.
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
첫 단지는 예산 내에서 가능한 서울, 그중에서 강남과 가까우면서 7호선 라인을 따라 소형평수를 찾다가
발견한 단지이다. 하지만 공급 14평으로 세대가 140대 정도로 적고 매매건수가 연 5~6회 정도인데 이게 많은건지 적은건지 잘 모르겠다.
소형 평수 자체가 수요가 적고 학군도 없는 곳이어서 직장인, 아주 극초 신혼부부들이 대상일 것 같다.
인프라도 그다지 좋은 편은 아닌 것 같다. 근처 홈플러스도 현재 휴점중이라 인근 소규모 마트정도
이용해야 할듯 싶다. 주변 산책로나 풍경은 좋은 듯 싶다. 바로 앞에 도서관도 공사중이었고 25년도 완공이라고 적어놨는데 아직 진행중이었다.
정말 내 예산에 맞는 서울 지역을 알아본거라 이게 최선의 선택은 아닌것 같다는 결론이 든다.
< 단지임장 후기 >
단지외부
- 안전성 : 역에서 단지 가는 길 인도는 넓지 않고 6차선정도 되는데 차량통행이 많은편(안전하다는 느낌은 못받음)
- 쾌적함 : 공실인 상가도 몇개 보였고 보도가 깨끗하게 정돈 되어있지 않음. 보도 넓지 않은데 바로 옆 차량 통행 많은대비 방호울타리가 없었음.
- 스트레스 : 역부터 일부 평지이다가 점점 언덕으로 가면서 단지 앞에 꽤나 가파른 언덕(유모차 생각하니 땀났다)
단지내부
- 동간 거리 : 가깝진 않음. 다만 동의 형태가 ㄱ,ㄴ 자로 특이했음. 3,4동은 출입구가 뒤쪽이어서 동선이 좋지 않았음
- 조경 단지관리 : 쓰레기 버리는 곳이 쾌적하지 않았고 단지 앞에 분리수거가 쌓여있었음. 조경은 특별하게 관리됐다고 못 느낌
- 지하주차장 : 지하주차장이 있는데 밖에 도로에 개구리주차되어있는 모습이 주차난이 심할 것 같음. 단지 연결은 확인 못함 ㅠ
