수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 동료와 함께 즐겁게 성장하고 싶은 몽그릿입니다 :)
규제지역에서 매물 임장을 하다 보면
기존처럼 투자자의 관점으로 질문하기 어려울 때가 있습니다.
“전세는 얼마에 맞출 수 있을까요?”
“투자자들이 많이 들어오나요?”
“지금 매수 분위기는 어떤가요?”
이런 질문을 바로 꺼내면 실거주 목적으로
집을 보러 온 사람의 질문과는 조금 다르게 느껴질 수 있습니다.
그렇다고 실거주 관점으로 집만 보고 나오면
우리가 투자자로서 확인해야 할 내용을 놓치게 됩니다.
그래서 저는 실거주자가 실제로 고민할 만한 상황을 먼저 설명한 뒤,
그 질문을 통해 투자적으로 필요한 내용을 확인하려고 합니다.
실거주 관점으로 질문하면서도 투자적으로 확인할 수 있는 것은 크게 세 가지였습니다.
1. 비슷한 가격대 단지 중 어디를 더 선호하는가
실거주자는 한 단지만 보고 바로 집을 결정하지 않습니다.
보통 자신의 예산 안에서 갈 수 있는 주변 단지들을 함께 비교합니다.
같은 지역 안에서도 역과 가까운 단지, 연식이 좋은 단지, 학군이 좋은 단지,
단지 규모가 큰 곳 등 각자의 장점이 다르기 때문입니다.
이때 주변의 비슷한 가격대 단지를 함께 언급하면
부동산 사장님에게 자연스럽게 단지 선호도를 물어볼 수 있습니다.
예를 들어 이렇게 질문할 수 있습니다.
“저희가 실거주로 알아보고 있어서 이 단지뿐 아니라
주변에 가격이 비슷한 A단지와 B단지도 같이 보고 있어요.”
“배우자는 역에서 가까운 A단지를 더 좋아하고,
저는 단지 환경이 좋은 이곳이 더 괜찮아 보이는데
실제로 집을 보러 오는 분들은 어디를 더 선호하나요?”
질문을 하고 자연스러운 대화를 주고 받으면서 추가적으로
“가격이 비슷하면 어느 단지가 먼저 거래되나요?”
“아이 있는 가족들은 어느 쪽을 더 많이 선택하나요?”
“이 단지가 A단지보다 더 먼저 선택하는 이유는 있나요?”
이 질문을 통해 단순히 어느 단지가 좋다는 답만 듣는 것이 아니라
수요자가 어떤 기준으로 단지를 선택하는지 확인할 수 있습니다.
역과의 거리 때문인지, 초등학교와 학원가 때문인지, 연식과 단지의 상품성 때문인지 알 수 있습니다.
단지 선호도를 확인하는 것은 결국
그 지역에 사람들이 어떤 것을 좋아하는지
확인하는 과정이라고 생각합니다.
2. 실제 거주자들은 어느 지역으로 출퇴근하는가
교통을 판단할 때 우리는 보통 지도와 지하철 노선도를 먼저 봅니다.
강남, 도심, 여의도까지 몇 분이 걸리는지 계산합니다.
하지만 교통의 가치는 단순히 이동 시간이 짧다고 결정되는 것은 아니었습니다.
그 지역에 사는 사람들이 실제로 어느 업무지구로 출퇴근하고 있는지를 함께 확인해야 합니다.
실거주자로 집을 보러 왔다면 본인과 배우자의 직장을 자연스럽게 이야기하며 질문할 수 있습니다.
“저는 도심 쪽으로 출근하고 배우자는 강남으로 출근하는데요.”
“저희처럼 도심이나 강남으로 출퇴근하는 분들도 많이 사시나요?”
“이 단지에 거주하는 분들은 보통 어느 지역으로 출근하나요?”
저는 대화하면서 추가적으로 아래와 같은 질문들을 많이 합니다.
“강남 출퇴근하는 분들은 주로 지하철을 이용하나요, 버스를 이용하나요?”
“출근 시간에는 역까지 실제로 얼마나 걸리나요?”
“환승이 있어도 이쪽 노선을 많이 이용하는 이유가 있나요?”
“자가용으로 출퇴근하는 분들도 많은 편인가요?”
이 질문을 통해 노선도만으로는 알 수 없는
실제 거주자의 생활 동선을 확인할 수 있습니다.
지도에서는 강남 접근성이 좋아 보였지만
실제로는 도심 출퇴근 수요가 더 많을 수도 있습니다.
반대로 환승이 필요해 불편해 보였던 노선이
광역버스나 직행버스 덕분에 특정 업무지구로 출퇴근하기 편할 수도 있습니다.
결국 교통의 가치는 노선의 개수보다
그 지역 사람들이 원하는 일자리까지 얼마나 편리하게 이동할 수 있는지에 달려 있습니다.
실제 출퇴근 지역을 확인하면
이 단지가 어떤 업무지구의 수요를 받을 수 있는지,
그리고 수요층이 한 곳에만 한정돼 있는지도 판단할 수 있습니다.
3. 실제로 어떤 사람이 이 단지를 사고, 무엇 때문에 계약하는가
제가 세 번째로 확인하고 싶은 것은
이 단지를 실제로 매수하는 사람들의 모습입니다.
같은 단지라도 신혼부부가 주로 찾는 단지인지,
초등학생 자녀가 있는 가족이 찾는 단지인지,
인근 지역에서 갈아타는 사람들이 선택하는 단지 인지에 따라 수요의 성격이 달라집니다.
실 거주자로 집을 알아본다는 상황을 설명하며 이렇게 질문할 수 있습니다.
“저희도 아이가 있어서 앞으로 오래 살 집을 찾고 있는데요.”
“이 단지는 보통 어떤 분들이 가장 많이 보러 오시나요?”
“신혼부부가 많이 찾나요, 아니면 아이가 있는 가족들이 많이 찾나요?”
“이 동네 안에서 갈아타는 분들이 많은가요,
다른 지역에서 들어오는 분들이 많은가요?”
제가 여기서 결론적으로 확인하고 싶은 것은 ‘왜 이 단지를 선택하는가’입니다.
예를 들어 초등학교와 가까워서 선택하는 가족이 많다면
학령기 수요가 꾸준히 유입되는 단지일 수 있습니다.
역과는 조금 멀지만 대단지 환경과 연식이 좋아 선택한다면
교통보다 거주 만족도를 중요하게 생각하는 수요가 있다는 뜻입니다.
누가 이 단지를 사고 있는지 확인하는 것은
단순히 향후 내가 매도해야 할 때
이 집을 다시 팔 수 있는지 환금성을 확인하는 과정이라 생각합니다.
규제지역에서 실거주 관점으로 매물 임장을 한다고 해서
투자적으로 확인할 수 있는 내용이 줄어드는 것은 아니었습니다.
오히려 질문을 조금 바꾸면
그 지역에 실제로 사는 사람들의 생활과 선택을 더 구체적으로 들을 수 있습니다.
비슷한 가격의 단지 중 어디를 선택하는지,
단지의 입지와 가격을 넘어
실제 수요가 어디에서 만들어지는지 알 수 있습니다.
투자자로서 궁금한 내용을 바로 질문하기보다
실 거주자가 왜 그런 고민을 하게 되었는지 먼저 설명하면 대화도 훨씬 자연스러워집니다.
결국 매물 임장에서 확인해야 하는 것은
그 집을 선택하는 사람이라고 생각합니다.
실거주 매물임장에서 기억해야 할 3가지
- 비슷한 가격대 단지와 비교해 실제 단지 선호도를 확인
- 거주자들의 실제 출퇴근 지역을 물어 직주근접 수요를 확인
- 누가 어떤 이유로 계약하는지 물어 핵심 수요층과 환금성을 확인
이상입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
