내집마련보고서 PART2. 단지분석_서홍마을 우남퍼스트빌

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 서홍마을 우남퍼스트빌

• 위치: 경기 용인시 수지구 신봉1로 27
• 연식: 2004. 1.(23년차)
• 세대수: 962세대
• 

(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!) 

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성) (AM 8:30 출발기준)

• 강남역까지 소요시간: 38분(버스+지하철), 45분(도보+지하철)

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• 시청역까지 소요시간: 1시간8분 (광역버스), 1시간14분(도보+지하철)
• 여의도역까지 소요시간:
• 나와 배우자 직장까지 소요시간:  
  • 1시간 (마을버스→신분당선→7호선), 1시간 6분(도보→신분당선→7호선)

학군

• 중학교 학업성취도: 홍천중 95%, 성복중 94%, 정평중 93%
• 학원가 유무 : O (신봉동 학원가 도보 5분, 수지구청 학원가 1.5km 버 13분)

• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 
  신리초 도보 6분, 정평중 도보 17분, 성복중 도보17분, 도보 정평중 12분

  

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등):  

  - 이마트 243m, 롯데몰 수지점 741m, 신세계백화점(사우스시티) 2.5km, 분당서울대학교병원 5.2km

  

  

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보:

  • 87㎡ (26평형) : 계단식 3-Bay 구조, 방 3개, 욕실 2개, 안방에 연결된 1평 서비스 공간)

• 현재 호가: 9억5,000 ~ 10억3,000
• 최근 실거래가: 9억5,000
• 전고 가격: 7억4,500
• 전저 가격: 5억2,000
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? : 6억2,050
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4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O]
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O]
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O] 
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
  • 용인수지: 정자뜰마을태영데시앙1차, e편한세상수지(주상복합), 진산마을삼성5차
  • 안양동안: 초원2단지대림, 귀인마을현대홈타운, 향촌롯데3단지
    
     

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

• 예산 분석 및 후보지 도출

  • 10월전세 만기라 빠듯한 시간이라 빠른 선택과 집중이 필요했습니다.
  • 1주차 과제를 통해 내 예산으로 최대 10.5억 원의 주택 매수가 감당 가능한 것을 확인했고, 
    후보 지역으로 [성남시 수정구, 안양시 동안구, 용인시 수지구]를 도출했습니다.

   

• 나의 기준에 따른 후보지 필터링 과정
  • 성남시 수정구 (제외): 자녀 교육 환경이 중요하나, 상원여중(84%)을 제외한 대부분 중학교의 학업성취도가 70% 이하로 낮아 제외했습니다.
  • 안양시 동안구 (제외): 학군과 환경은 우수하나, 현재 예산 범위 내 단지들은 직장까지의 출퇴근 시간이 1시간 16분 이상 소요되어 워킹맘으로서 체력적 리스크가 커 제외했습니다.
  • 용인시 수지구 (최종 선택): 직장까지 1시간 정도의 거리를 충족하고, 도보거리에 초중고홍천중·성복중·정평중(93~95%) 등 우수한 학군을 모두 갖추고 있어 최종 매수를 결정했습니다.
     
• 향후 계획
  • 이번 보고서를 쓰며, '내 예산과 상황(교통,학군,환경)에 맞는 최선의 단지'를 스스로 검증하는 방법을 배웠습니다. 본 단지를 안전하게 매수한 이후에는, 다음 자산 상급지 이동을 위해 현재 예산보다 더 높고 교통 환경이 좋은 지역들을 미리 분석하여 갈아타기를 준비할 계획입니다.