월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 구로동 구로두산
- 위치: 구로구 남구로동
- 연식: 1998년
세대수: 1285세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 45분 (7호선)
- 시청역까지 소요시간: 33분 (대림역/1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 30분 (대림역, 영등포역/2회 환승), 버스 있음.
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 45분 (가디역/1회 환승)
학군
- 중학교 학업성취도: 75.6%
- 학원가 유무 : 있지만 7개 (신도림동 학원가 인접, 목동: 셔틀버스나 시내버스 이용가능)
인근 초등학교 or 중학교 소요시간:
영서초 473M 7분
신도림중 2.4KM (성취도 89.9%)
구일중 1.5KM (성취도 82.4%)
영림중 960M
영서중 450M
: 중학교는 상위 25%이내의 학교가 없는것으로 보아 학군지로서는 약하다고 보임
호재(개발)
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음, 대림역 인접,
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점x, 마트2, 병원1
3) 가격 분석
- 평형 정보: 20평형
- 현재 호가: 7.3억
- 최근 실거래가: 6.8천 (17층)
- 전고 가격: 6억
- 전저 가격: 4.2
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 2016년 2.5억 →7.3억 (4.5억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [불가]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [예산이 된다면 하고싶다]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? [공릉동 태강]
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
객관적인 데이터를 근거로 보고서를 작성하면서 감정이 아닌 이성적으로 매물을 볼 수 있었다.
막연히 좋은 아파트, 대장 아파트가 아닌 입지, 학군, 환경을 각각 분석하면서 이 매물의 장점과 단점을
객관적으로 명확히 볼 수 있었다.
현재 이 매물은 호가가 많이 올라 내 예산에서 매매는 불가하지만,
입지가 가장 좋다. 그러나 학군이 약한점이 아쉽지만 목동의 학원가로 셔틀버스 운행은 가능한것으로 보인다.
환경적으로는 G밸리 고도화에 따른 직장인들의 수요가 더해질 점을 보아 미래가치로서 높이 평가된다.
