서울 전세 거래 24% 감소, 수요가 줄었다는 뜻일까요? [민갱]

안녕하세요.
민갱입니다.

요즘 서울에서
전세 매물이 부족하다는 이야기는
낯설지 않습니다.

그런데 최근 발표된 거래량을 보면
조금 다른 모습이 나타납니다.

부동산 정보 플랫폼 다방이
국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과,

올해 1~5월 서울 아파트 전세 거래는
지난해 같은 기간 6만 6,884건에서
5만 501건으로 24.5% 줄었습니다.

거래량만 보면
전세를 찾는 사람도 줄어든 것처럼 보입니다.

하지만 가격은 반대로 움직이고 있습니다.

한국부동산원에 따르면
6월 서울 아파트 전세가격은
한 달 만에 1.37% 상승했습니다.

전세 매물이 부족하다는 것은 알고 있지만,

거래량까지 줄었다면
전세 수요도 약해졌다고 봐야 할까요?

결론부터 말하면
거래량만으로 그렇게 판단하기는 어렵습니다.

거래가 줄어든 이유가
찾는 사람이 없어서가 아니라,

계약할 수 있는 전세 물건 자체가
부족하기 때문일 수 있기 때문입니다.

거래 감소가 곧 수요 감소를 뜻하지는 않습니다

거래량은 집을 구하는 사람의 수만으로
결정되지 않습니다.

임차인이 원하는 조건과
시장에 나온 전세 물건이 만나
실제 계약으로 이어진 결과가 거래량입니다.

예를 들어 전세를 구하는 사람이 10명이고
시장에 나온 전세도 10채라면
최대 10건의 거래가 가능합니다.

그런데 전세를 구하는 사람이 8명으로 줄더라도
시장에 나온 전세가 4채뿐이라면
거래는 4건밖에 일어나지 않습니다.

거래량은 줄었지만
한 채를 둘러싼 경쟁은
오히려 더 치열해질 수 있습니다.

손님이 없어서 조용한 시장도 있지만,
물건이 없어서 조용한 시장도 있는 것입니다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면
지난 4월 18일 기준 서울 아파트 전세 매물은
1만 5,427건이었습니다.

2년 전 3만 750건과 비교하면
49.9% 감소한 수치입니다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서
매수 후 2년간 실거주 의무가 생겼고,

매매 과정에서 새롭게 공급되는
전세 물건도 줄었습니다.

여기에 전세의 월세 전환까지 이어지면서
선호 단지를 중심으로 전세 매물 부족이
더욱 두드러지고 있습니다.

결국 거래량이 줄었다는 숫자만으로
전세 수요가 약해졌다고 판단하기는 어렵습니다.

오히려 전세 매물이 부족해지면
임차인이 선택할 수 있는 집은 줄어들고,
결정을 내려야 하는 시간도 짧아질 수 있습니다.

문제는 이런 상황이

“이럴 바에는 집을 사는 게 낫지 않을까?”

라는 조급함으로 이어질 수 있다는 점입니다.

전세가 부족할수록 내 집 마련은 더 준비해야 합니다

하지만 전세를 구하기 어렵다는 이유만으로
서둘러 매수하면

우리 가족에게 맞지 않거나
감당하기 어려운 집을 선택할 수 있습니다.

이럴 때일수록
세 가지를 먼저 준비해야 합니다.

첫째, 감당할 수 있는 예산을 정해야 합니다.

현재 보유한 자금과 대출 한도만 확인해서는 부족합니다.

취득세와 중개보수, 이사비와 수리비, 비상자금까지 제외한 뒤

실제로 집을 사는 데 사용할 수 있는 자금과
매달 감당할 수 있는 원리금을 계산해야 합니다.

둘째, 우리 가족의 주거 기준을 정해야 합니다.

직장과의 거리, 자녀 교육, 평형, 생활환경 중에서
반드시 지키고 싶은 조건 두 가지를 정해봅니다.

반대로 예산이 부족할 때
양보할 수 있는 조건도 함께 정해야 합니다.

모든 것이 완벽한 집은
대체로 예산을 훨씬 초과 하기때문입니다.

셋째, 같은 예산으로 살 수 있는 대안을 비교해야 합니다.

처음 마음에 든 한 채만 보고 결정하기보다
비슷한 가격의 지역과 단지를
최소 세 곳 이상 비교해봐야 합니다.

최근 실거래가와 현재 호가뿐 아니라
출퇴근 시간, 학교와 생활환경, 단지 상태까지
같은 기준으로 놓고 살펴봐야 합니다.

지금 내 집 마련을 고민하고 있다면

우선 종이 한 장에 다음 세 가지부터 적어보면 좋겠습니다.

• 매달 감당할 수 있는 원리금
• 반드시 지키고 싶은 주거 조건 세 가지
• 같은 예산으로 비교할 지역이나 단지 세 곳

전세 매물 부족은
지금 당장 집을 사라는 신호가 아니라,

우리 가족의 내 집 마련 계획을
구체적으로 준비하라는 신호에 가깝습니다.

마음이 급해지면 평정심을 잃고 시야가 좁아져
평소라면 하지 않았을 선택을 하기 쉽습니다.

시장에 쫓겨 집을 선택하기 전에
우리 가족의 기준부터 세워보셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.