내집마련 보고서 PART 2. 단지 분석

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 안양시 동안구 무궁화 건영

• 위치: 안양시 동안구 호계동
• 연식: 92년식 (35년차)

• 세대수: 468세대

  

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간:  52분( 4호선 범계역 / 1번 환승)
• 시청역까지 소요시간 : 1시간 7분 (4호선 범계역 / 1번 환승)
• 여의도역까지 소요시간: 57분 (4호선 범계역 / 1번 환승)

• 나의 직장까지 소요시간: 32분  (4호선 범계역 / 환승없음)

  → 범계역까지 도보 20분, 버스 10분  

학군

• 중학교 학업성취도: 신기중 학업성취도 87% 특목고 진학률 3.2(주변 범계중 93%, 7.2)
• 학원가 유무 : 평촌 학원가 (도보 10-15분)
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 신기초 도보 4분, 신기중  도보 11분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 열병합발전소, 안양교도소
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점1, 대형마트5, 종합병원1

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 20평형  
• 현재 호가: 6.6억(저층)
• 최근 실거래가: (26.07) 6.6억(8층)
• 전고 가격: (22.03) 5.76억 *21%상승
• 전저 가격: (24.06) 4.7억
• 2016년 10년전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 2.68억 → 6.6억 (약 4억, 146% 상승)

4) 결론

해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]

• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]

  → 매매가 -20%(5.28억)이면  전저점 만큼 빠진 건 아니니까 감당 될것 같긴 한데 26년 들어 급격히 상승한 거라서 하락장에 20퍼센트보다 더 빠질 수도 있을 것 같다는 생각도 든다. 

• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]

  → 지금 내 예산에서 평촌 지역 내 매수 가능한 평수는 20평형인데, 평촌 학원가(특히 중고등학생 위주 학원이 인접)에서 20평대는 큰 수요가 없을 것 같다. 굳이 평촌을 본다면 범계, 평촌 역세권의 소형평수를 찾아 보는게 나을것 같다.  

• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]

• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?

  →  평촌 내에서는 평북의 소형평수 단지와 산본, 안양 만양구 단지의 30평대를 비교해보자 
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

서울을 벗어나는 것만으로도 많이 내려놓는 거라고 생각하고 직주근접 위주로 평촌을 생각한 건데,

최근 재건축 이슈로 평촌 가격이 너무 많이 올랐다. 나의 예산에서 최선의 가격대이긴 하지만, 내가 선택한 단지가

최선의 단지인지는 모르겠다. 

직장, 교통, 학군, 환경만 놓고 보면 평촌 지역 자체는 훌륭한 곳이라고 생각하는데, 그 중에 내가 선택한 단지는 역에서 도보 20분 거리인 것과 학원가에 인접한 장점을 살리기 어려운 소형평수라는 것이 마음에 걸린다. (→ 같은 아파트 28평 10년 전 대비 156% , 전고점대비  10% 상승 / 31평은 116% 전고점대비  8% 상승 → 이 아파트의 주력은 28평인것 같은데 정부 규제로 6억원대 수요가 제일 많아서 20평이 오른 것 같다.)

 평촌이라는 지역만 생각했는데,  내 예산에 맞는 단지가 평촌의 장점을 살릴 수 없는 곳이라면 다른 지역을 알아봐야 한다는 생각이 들었다.