안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한입니다.
월부학교 2강은 프메퍼 튜터님의 강의를 현장에서 들을 수 있었습니다!
10억으로 가는 운영과 마인드셋에 대해 알려주셨는데요,
자산을 가지고 있는 월부학생이라면 모두가 관심이 있을
갈아타기 vs 추가투자, 앞으로의 방향성 등
스스로 선택 할 수 있게 ‘기준’을 가르쳐 주셔서 흥미로웠습니다.
이론으로는 모든 경우의 수를 다 알려주셨는데,
내 상황에 맞게 적용하는 것이 너무 중요할 것 같습니다.
강의에서 말씀해주신 내용과 정리 가이드대로
내 자산을 넣어서 생각해봄으로써 이번달 임보에서 적용해 보겠습니다.
운영 기준이 있어야 제대로 보유할 수 있다.
내 자산의 역할은 무엇인가?
투자의 본질은 좋은 가치의 자산을 적절한 가격에 사서 보유 해나가는 것이고
보유를 하기 위해서는 모든 선택을 ‘기준’을 가지고 해야
변화하는 시장에서, 또는 변화하는 나의 마음속에서
흔들리지 않고 자산을 더 키울 수 있습니다.
갈아타기 할 것인지 추가투자를 할 것인지의 대한 기준을
‘코어’ 자산 / ‘위성’ 자산 인지로 나누어서 설명을 해주셨는데요
이렇게 크게 내 자산의 역할을 2가지로 나누는 것부터 시작하니
더욱 명확하게 방향성을 나누어 생각해볼 수 있었습니다.
코어 자산 : 내 자산의 중심이 되는 규모가 큰 핵심 자산
→ 좋은 가치의 자산을 쌓아가는 투자
위성자산 : 큰 자산을 얻기 위한 징검다리 투자
→ 싸게 사서 비싸게 파는 투자!
이외에 기타현금 : 언제든 자산으로 바꿀 수 있는 베이스 도
자산의 종류로 설명해 주셨는데,
자칫 우리가 간과 할 수 있는 종자돈의 중요성을
더 좋은 자산을 얻게 해주는 보조 엔진으로서 다시금 생각해볼 수 있었습니다.
그리고 실거주와 비규제 투자 구분없이 좋은 자산을 사야 하는 현 시장에서
대출여력을 잘 알고 있는 것도 투자 기회에 영향을 주는 요소임이 분명했습니다.
BM : 결정하기 위한 6가지 질문 → 임보에 적기
- 내가 지금 보유한 자산이 코어인가, 위성인가?
- 내 대출 여력은 남아 있는가?
- 연 저축액으로 다음 투자가 가능한가?
- 지금 보유 자산을 팔면 더 좋은 곳으로 갈 수 잇는가?
- 팔지 않고도 추가투자가 가능한가? (그에 따른 리스크는?)
- 이 자산을 5년더 가져가도 목표에 가까워지는가?
상승장의 갈아타기 vs 하락장의 갈아타기
갈아타기를 선택할 때 상승장에서의 갈아타기와
하락장에서의 갈아타기가 어떻게 다른지 제대로 모르고 있었는데
2강으로 시장상황에 따른 갈아타기의 차이점을 알 수 있었습니다.
하락장 갈아타기 할 때,
- 시장의 부정적 전망이나 내 단지가 얼마나 하락했는지 보다
내가 갈아탈 수 있는 코어 자산의 후보단지가 있어야 함 - 주담대 등 대출 규제가 완화될 수 있으니,
내가 받을 수 있는 대출과 현금 여력을 확인 - 내 단지보다 +2급지 정도의 지역을 앞마당으로 만들고 더 나은 단지 후보를 찾기
상승장 갈아타기 할 때,
- 내 단지가 전저점 대비 얼마나 올랐는지 확인. 매도할만한 수익 났는지 확인
- 갈아탈 단지의 매매가격 차이 확인 (평균적으로 매매가 130% 이상 유의미)
- 무리한 갈아타기 시 감당가능한지 리스크 체크.
(금리가 오른다면? 가격이 전저점까지 하락한다면 보유할 수 있는가?) - 급지를 올리기 힘들다면, 같은 생활권에 단지 선호도를 확연히 올릴 수 있는지, +@ 가 있는 단지 갈 수 있는지 확인.
(개발 호재, 입지개선 기대 등)
이 부분에서 느낀 점은 항상 현 시장의 상황보다 앞서서,
대중과는 반대로 생각해야 한다는 점입니다.
하락장에서는 쏟아지는 부정적 언론과 떨어지는 매매가에 신경쓰기 보다,
같이 떨어졌기 떄문에 갈아탈 수 있는 더 좋은 단지를 찾아보는 노력이 필요하고,
상승장에서는 반대로 너무 무리했다가 가격이 하락한다면 어떻게 될까?
현재 분위기나 시장상황 대로 생각하기 보다 반대 방향을 생각하며 투자를 진행해야 한다는 점이
가장 인상깊었습니다.
시장 상황에 맞춘 투자가 아니라, 기준에 맞는 투자를 할 수 있는
실력을 쌓아야겠다고 생각했습니다.
그 뒤로 여러가지 케이스 스터디를 통해
다양한 자산을 가진 사람들마다의 다른 선택을 알려주셨는데
PART3 적용 연습문제는 따로 정리해서 올려보도록 하겠씁니다!
BM : 보유/매도/갈아타기 결론 표 임보에 추가
그외에도 아래의 내용을 꼭 기억하려고 합니다.
- 위성자산은 싸게 사는 것이 중요하다. 싼 것을 투자금 적게 들여 사는 것도 중요하다.
24평 vs 34평 투자금 대비 수익 비교해 보면 24평 하는게 나았다. - 10억으로 가는 길에 가장 위험한 것은 내 상황에 대한 이해 없이 다른 사람의 길을 따라가는 것.
- 1순위는 코어 물건에 대한 검토! 코어 물건은 보유 자체가 중요함. 세금은 비용이지 방향이 아니다!
- 지방투자로 돈 불리는 선택 적극적으로 검토하기
확신은 기준에서 나오고 기준은 방향이다
보유하는 것이 실력이다
좋은 강의 해주신 프메퍼 튜터님 감사합니다.
우리가 모두가 기다리고 있는 하락장왔을 때
엄청난 자산상승의 기회가 올 수 있음을 알고
두려워 하지 말고 준비하도록 하겠습니다.
월부학교라는 성장을 위한 최고의 환경에서 공부할 수 있는 지금이
더욱 소중하다는 생각으로
안해본 방법과 낯설음을 극복하고 실력을 키우는 3개월 보내겠습니다.
함께 해준 우리 6반, 식센즈와
언제 어디서나 우리반 생각뿐인 잴튜터님 감사합니다!
