지투기 2강 재이리님의 B지역 분석[꿈미래]

2주차 재이리님의 B지역에 대한 강의였다.

내가 거주하고 있는 지역이면서 투자도 고려하며 보고있는 곳이라 더 많은 관심과 흥미를 가지고 강의를 들었다.

시세트래킹을 통해서 지역을 봤을때 아직 투자금이 많이 들고 내가 투자하고 싶어하는 단지들에 대한 강사님의 생각도 궁금하여 기대가 되는 시간이었다. 

절대적인 가격이 저렴하고 전세가 부족한 상황이라 투자하기 좋은기회를 주는 곳이며

인구가 줄어들고 있는 것은 사실이지만 수요가 감소하면 사람들은 더 살고 싶어하는 곳에 살고 싶어하기

때문에 아무데나 사는 것이 아니라 사람들이 선호하는 곳, 선호하는 단지를 골라 사는 것이 필요하다는 것을 다시 확인했다. 

그리고 임보시 인구를 확인할 때 전입/전출을 수를 따로 표시하며 파악하였는데, 중요한것은 전입/전출이 아니라 전체적인 인구의이동이 중요하며 어디로 많이 서로 이동하며 인구를 주고받는지 확인하는 것이라는 것을 알았다.

B지역의 투자에서는 

사람들이 선호하는 해수동연남진이 우선순위이고 그 외지역은 아직 투자를 고려할 상황이 아니지만

그 외지역은 신축위주로 봐야하며 배드타운은 신축만봐야한다는 것을 알게되었고, 언제가는 우선순위가 아닌 단지들도 차근차근 알아둬야겠다는 생각이 들었다. 

학군은 사직이  가장좋다고 생각했었는데…센텀이 가장 학군이 좋은곳이며 사직은 두루두루 좋은 곳(학군 때문에 사직으로 이사가는 경우를 많이 봤었는데, 사직보다 더 좋은곳이 센텀이라고 하니, 학군으로 얼마나 많은 사람들이 사직으로 들어가려고 하는 지?)이라 알게되었고, 센텀학군에 대한 궁금증이 생겼다. 

남구와 수영구에 공급이 많이 남은 상태로 투자시 전세세팅시 리스크를 알아야하며

투자 진행 시 향후 앞으로 들어올 재건축, 재개발 진행상황을 확인하며 위치를 정확히 확인 할 필요가 있을꺼라 생각된다. 

구별 랜드마크를 한판 정리된 것을 보니, 선호지역이 확실히 보이고, 어디까지 흐름이 진행되고 있는지 알수 있었다.

나의 임보에도 이 과정을 조금 더 세밀히 녹여 시세를 파악하도록 해 봐야겠다. 

가격흐름으로 시장 타이밍을 읽는법을 알려주었는데, 실제 앞마당을 만들고 있는 단지에 적용해봐야겠다 생각이 든다. 

B 지역의 투자해도 되나 싶은 단지들이 있었는데, 예시로 들어준 단지에 나와 이 단지도 투자가 가능함을 판단할 수 있어 좋았다. 

입지좋은 구축과 선호도가 떨어지는 신축에서는 신축

선호도가 높은 지역의 후순위 단지는 실거주자들이 살고 싶어하는 단지가 아니며 공급이 없을 경우 대세생승 기에 수익을 거둘수 있는 환금성이 떨어지는 곳이기 때문 선호도가 조금 떨어지는 지역이더라도 그 지역내 선호단지선택

저층, 막힌뷰, 옹벽뷰 가격이 싸지만 환금성이 떨어짐. 1~2천만원을 더 주더라고 다른 매물을 봐야함. 

잔금을 길게 쳐서 전세금을 올려 받을수 있을꺼라 생각하지 말고 지방에서는 빠른 전세를 빼는것이 중요함. 

나의 1호기도 잔금을 4개월을 가져가면서 그 사이 전세가 오르지못해 생각했던 전세가보다 1천만원 낮게 뺐었는데, 조금 더 전세빼는 것에 신경을 쓰지 못하고 태평하게 있었던 것 같았다는 생각이 든다.

전세가에 너무 욕심내지 말고 빠른 전세 빼는것이 얼마나 중요한지 다시 생각해 보게된다.