[추부루] 내집마련 기초반 내집마련보고서 1

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 쌍문극동아파트

• 위치: 

  

• 연식: 1996년 (31년차)
• 세대수: 315세대

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 아파트 주변역 : 쌍문역(도보 17분)

• 강남역까지 소요시간: 1시간 8분(환승2회)

  

• 시청역까지 소요시간: 42분(환승2회)
• 

• 여의도역까지 소요시간: 53분 (환승2회)

  

• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 6분(환승2회)

학군

• 중학교 학업성취도: 정의여중(성취도 83.5% / 특목고 10.6%)
• 학원가 유무 : 인근 소규모 학원들이 있다
• 
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 숭미초등학교(학급당 학생수 20명/도보2분) / 정의여중(도보 13분)

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 

  백화점 : 롯데백화점 노원점

  마트 : 이마트 창동점

  병원 : 한일병원, 국립재활원, 서울현대병원, 대한병원

   

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 32평(84제곱)
• 현재 호가: 53,000만원
• 
• 최근 실거래가: 50,500만원 (26.05월 7층)
• 전고 가격: 55,850만원 (22.05월)
• 전저 가격: 45,000만원 (22.12월)

• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?

  

  4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]

• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]

    _ 예산에서 가장 가치 있는 아파트는 아닐 것 같다는 생각이 든다. 

       비교평가를 통해 더 많은 곳을 알아봐야 할 것 같다.

• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 

    _ 22년 2건 / 23년 1건 / 24년 5건 / 25년 8건 / 26년 4건 거래가 활발하진 않은 것 같아서 내가 매도 하고자 할때 받아줄 수 있는 수요가 있을지 의문이다.

• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 

   _ 노원구에 비교할 아파트를 찾아봐야 할 것 같다.

     현재 도봉구에서는 주요 직장과의 거리뿐 아니라 나의 직장 거리도 환승과 시간이 오래걸려서 아쉽다
   

  5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

확실히 기존 투자를 위한 임장보고서를 작성할 때와 비교하면 작성해야 하는 부분이 간결하고 쉽지만,

그 안에서 내가 선택하는 기준과 수요의 기준의 교차점을 찾는게 어려운 것 같다. 

중랑구, 노원구에서 훑어 올라가면서 결국 도봉구에 이 아파트를 선택한 것도 가격대비 평형을 가져갈 수 있어서 인데 그만큼 교통이 안 좋아지는 것 같아서 어떤 것을 포기하고 선택할지에 대한 명확한 기준이 없으면 매번 흔들릴 것 같다.