투기 방지인가? 실수요자 감옥인가? | 2026.07.21 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002672833?sid=101

기사 요약

배경 

투기 수요 차단을 위해 도입된 정비사업 조합원 지위 양도 제한 규제가 공사비 상승 및 사업 장기화 국면과 맞물려 실수요자의 자산 처분을 막고 조합 내 갈등을 유발하여 오히려 정비사업 추진을 지연시키는 역설적 상황 초래

핵심 내용 

조합원 지위 양도 제한 규정 및 서울시 적용 현황

• 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 승계 제한 적용
• 대통령 부부의 분당 양지마을 아파트 매각 시 지정고시 전 조합원 지위 승계를 위해 소유권을 우선 이전하고 미지급 잔금에 대해 17억 7,000만 원의 근저당권을 설정하는 등 규제 회피 사례 발생
• 목동신시가지 대다수 단지, 여의도한양, 반포미도1차 등 서울 핵심 정비사업장이 대거 규제 대상에 포함

사업 지연에 따른 규제 적용 및 해제 반복 사례

• 질병 치료, 근무지 이전 등 법정 예외 사유 및 사업 단계별 지연 기간(3년) 충족 시 일시적인 양도 허용
• 반포주공1단지(1·2·4주구)의 경우 사업 및 착공 지연으로 규제 해제와 재적용이 반복되다 2024년 3월 착공 시점에 맞춰 최종 제한 상태로 전환
• 잠실주공5단지는 장기 사업 지연으로 약 10년간 양도가 가능했으나 최근 사업시행인가 획득에 따라 양도 제한 규정 재적용

규제 지속에 따른 정비사업 부작용 및 시장 왜곡

• 공사비 상승으로 조합원 분담금이 급증해도 자산 처분이 불가능하여 조합 내부 갈등 및 분쟁 유발
• 이주 단계에서 이주비 마련이 어려운 조합원의 퇴로가 차단되어 이주 지연 및 분담금 연체 현상 발생
• 자금 여력을 갖춘 신규 소유자의 유입을 막아 정비사업 전반의 추진 동력 저하 및 시장 왜곡 초래

집을's 생각

서울수도권은 더 이상 빈 땅에 새로 짓는 공급이 쉽지 않다 보니 재건축 및 재개발 같은 정비사업이 사실상 신규 주택 공급의 핵심 통로가 되고 있습니다. 그래서 정비사업이 원활하게 굴러가느냐가 시장 전체의 공급 속도와도 직결되는데, 요즘은 조합원 지위 양도 제한 규제가 공사비 급등과 사업 장기화 국면과 맞물리면서 의도와 다른 결과를 만들고 있다는 생각이 듭니다.

현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 투기과열지구 내에서는 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 주택이나 토지를 취득한 사람의 조합원 지위 승계가 제한됩니다. 즉, 지정고시 이후에 소유권을 이전하더라도 매수자는 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있는데, 흔히 이를 ‘물딱지’라고 부릅니다. 

문제는 이 현금청산이 원분양가가 아니라 감정평가액 기준으로 이뤄지다 보니, 매수자 입장에서는 손실 가능성이 크고 거래 자체가 위축될 수밖에 없다는 점입니다. 물론 이 규제가 도입된 취지를 생각하면 필요하긴 해보입니다. 투기 수요를 차단하고 정비사업 구역에서 입주권 프리미엄을 노린 단기 매매를 줄이자는 목적은 분명히 필요합니다. 

다만 지금처럼 공사비가 크게 오르고 사업이 길어지는 환경에서는 투기를 막는 장치가 동시에 실수요자의 퇴로까지 막아버리는 구조가 되어버린 것 같습니다. 분담금이 예상보다 급격히 늘어나도 조합원은 집을 처분하기가 어렵고, 직장 이동이나 자녀 교육, 노후자금 마련처럼 현실적인 사정으로 이사를 해야 하는 사람도 사실상 선택지가 줄어듭니다.

예외 조항이 없는 것도 아닙니다. 질병 치료, 근무·생업상 이전, 상속주택 처분, 1가구 1주택자의 장기 보유·거주 요건, 그리고 사업 장기 지연 같은 법정 예외 사유를 충족하면 제한적으로 양도가 가능하다고 합니다. 또 재건축의 경우 조합설립인가 후 3년간 사업시행인가 신청이 없거나, 사업시행인가 후 3년 내 착공을 못 한 경우 등 일정 요건에서는 한시적으로 양도가 허용되기도 합니다. 

그런데 이런 예외는 실제로 부담을 감당하기 어려운 사람은 나가고 싶어도 못 나가고, 자금 여력이 있는 새 소유자의 유입도 막히니 사업 추진 동력 자체가 떨어지는 역설이 생깁니다. 그래서 저는 어떤 방식이 정답이다고 단정하기는 어렵다고 봅니다. 예외 조건을 늘리면 거주의 자유와 현실적인 이동에는 도움이 되겠지만, 이를 악용한 편법 거래나 부정 거래가 늘 수 있다는 우려도 충분히 이해됩니다. 

그렇다고 지금처럼 거래 자체를 강하게 묶어두면, 투기를 막는 대신 실수요자의 부담을 방치하고 정비사업을 더 느리게 만드는 부작용이 커질 수 있습니다. 그렇기 때문에 규제 방향이 거래 가능성은 열되, 관리와 감시를 철저하게 하는 방식이 더 현실적이지 않을까 생각합니다. 투기를 차단하겠다는 목표는 유지하되 그 과정에서 정비사업이 멈추고 실수요자가 희생되는 상황만큼은 줄여야 한다고 봅니다.