내집마련 보고서 Part 2

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

  1. 서울시 송파구

1) 단지명: 문정시영아파트

• 위치: 서울시 송파구 문정동
• 연식: 1989년
• 세대수: 1316세대

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성) : 역까지 도보거리가 너무 멀다

• 강남역까지 소요시간: 47분 (8호선 문정역 / 1회 환승)
• 시청역까지 소요시간: 1시간 1분 (5호선 개롱역 / 1회 환승)
• 여의도역까지 소요시간: 1시간 2분 (8호선 문정역 / 1회 환승)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 
  3호선 경찰병원역에서 양재시민의숲역까지 환승 1회 49분
  5호선 개롱역에서 청담역까지 환승 1회 49분

학군

• 중학교 학업성취도: 문정중 84%
                    송파중 86%
• 학원가 유무 : 가락동 1위 (35개)
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 
  문정초 도보 14분
  문정중, 송파중 도보 12분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 유해시설△ (가락시장역 인근 유흥가 有)
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 1, 마트 2, 종합병원1

3) 가격 분석

• 평형 정보: 22평형
• 현재 호가: 11.5억
• 최근 실거래가: (26.04) 11.5억
• 전고 가격: 9.6억
• 전저 가격: 6.9억
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 3.5억 → 11.5억 (8.0억 상승)

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 
  서울시 송파구 및 강동구 위치한 접근가능한 단지 추가 조사 예정 

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

처음에는 성남시 수정구 및 서울시 강동구의 단지들을 조사하다가 예산범위 내 접근가능하여 위 단지를 조사하게 되었다. 조사하다보니 위 단지는 리모델링 이슈가 있고, 관련하여 여러 복잡한 이해관계가 얽혀있는 것으로 보인다. 추후 추가 조사가 필요해 보임.

2. 성남시 수정구

1) 단지명: 성남단대푸르지오아파트

• 위치: 성남시 수정구 신흥동
• 연식: 2012년
• 세대수: 1015세대

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 46분 (8호선 남한산성입구역 / 1회 환승)
• 시청역까지 소요시간: 1시간 4분 (8호선 남한산성입구역 / 2회 환승)
• 여의도역까지 소요시간: 1시간 5분 (8호선 남한산성입구역 / 1회 환승)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 
  8호선 남한산성입구역에서 양재시민의숲역까지 환승 2회 42분
  8호선 남한산성입구역에서 청담역까지 환승 2회 33분

학군

• 중학교 학업성취도: 성남서중 70%
                     상원여자중 84%
• 학원가 유무 : X (20개 미만)
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 
  단대초등학교 도보 8분
  성남북초등학교 도보 15분
  성남서중학교 도보 6분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 유해시설△ (모란역~수진역 유흥가 有)
• 반경 3KM 내 편의시설: 백화점X, 대형마트1, 종합병원1

3) 가격 분석

• 평형 정보: 25평형
• 현재 호가: 12.4억
• 최근 실거래가: (26.06) 12.4억
• 전고 가격: 10.1억
• 전저 가격: 6.9억
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 4.2억 → 12.4억 (8.2억 상승)

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 
  해링턴스퀘어신흥역 (비슷한 가격대, 27년12월 입주예정) 

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

생략.

 3. 용인시 수지구

1) 단지명: 용인시 수지구 신정1단지 주공아파트

• 위치: 용인시 수지구 풍덕천동
• 연식: 2000년
• 세대수: 1044세대

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 30분 (신분당선 수지구청역 / 환승 없음)
• 시청역까지 소요시간: 1시간 6분 (신분당선 수지구청역 / 2회 환승)
• 여의도역까지 소요시간: 50분 (신분당선 수지구청역 / 1회 환승)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 
  신분당선 수지구청역에서 양재시민의숲역까지 환승 없이 26분
  신분당선 수지구청역에서 청담역까지 환승 1회 48분

학군

• 중학교 학업성취도: 정평중 93%
• 학원가 유무 : 풍덕천동 1위 (141개)
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 
  신월초, 정평초 도보 4~5분
  정평중학교 도보 12분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 유해시설△ (수지구청역 인근 유흥가 有)
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 1, 마트 3

3) 가격 분석

• 평형 정보: 25평형
• 현재 호가: 12.5억
• 최근 실거래가: (26.07) 12.5억
• 전고 가격: 8.3억
• 전저 가격: 6.1억
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 약 3.7억 → 12.5억 (8.8억 상승)

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 
  수지한국아파트 (비슷한 가격대, 수지구청역 인근) 

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

이를 시작으로 가용예산 내에서 매매할 수 있는 많은 단지를 조사해봐야겠다.