안녕하세요~ 쌍둥이 '율&유"와 행복한 미래를 꿈구는 율유랄라 입니다.
제이리튜터님의 ‘지방투자기초반 2강 부산광역시 지역분석 빛 효과적인 지방 임장 노하우’에 대한 후기를 남깁니다.
1. 현재 부산 시장
현재 부산시장은 2013 ~ 2025년 13년간 역대급 공급장이었으나 올해부터는 공급이 줄어들어
전세물량이 정리되어 전세 가격이 상승하고 매매가 보합하며 기회를 주는 시장입니다.
지방투자를 위해 적극적으로 지방 앞마당 만들어 가야겠습니다.
2. 부산의 입지 가치
주요 생활권은 ‘동부산권, 동래권>중심권>서부산권, 원도심권’ 선호순으로 나눌 수 있습니다.
현재 서부산권의 천장가격이 가치가 더 좋은 중심권(진구) 보다 더 높아 부산 부동산 시장의 가격이
뒤죽박죽임을 알 수 있고, 진구 이상을 투자 범위로 보면 됩니다.
특히, 동부산, 동래권에 사람들의 선호 요소 ‘직장, 학군, 환경’이 몰려 있어 서부산권과
선호도 및 생활권이 완전 다름을 알 수 있습니다.
지방은 인구 이동이 공급에 절대적으로 영향을 주는데 직관적으로 이동표시가 용이한 ‘호갱노노’를 이용해
어느 지역으로 인구이동(순유출)을 많이 하는지, 그리고 공급은 얼마나 되는 지가 투자에 완전 직결됩니다.
지방에서 정말 중요한 입지가치 중 하나인 학군은 '학업성취도, 특목고진학률이 좋은 학교 + 양질의 학원가
+ 아파트 커뮤니티' 가 포함되어 있는 곳이 선호하는 입지입니다. 부산에서는 센텀과 사직을 가장 선호하는데,
기존에 좌동 학군지도 센텀 만큼 알아주는 지 알았지만 1기신도시 분위기의 선호학군이라는 걸 알고 좌동은 대전
둔산동 만큼의 수요가 있지 않아서 투자 후순위 생활권임을 알게 되었습니다.
하지만 동래는 비록 구축이라도 학군의 힘이 연식을 이기기도 해서 동래 까지는 구축도 관심있게
봐야함을 느낍니다.
환경 또한 동부산, 중심권이 좋거나 좋아짐을 알 수 있는데, 특히 남구와 진구가 재개발로
원래 좋은 입지 요소에서 환경까지 개선되니 투자처로 관심있게 봐야함을 느낍니다.
부산은 산이 많아서 같은 조건(생활권) 이라면 언덕보다 평지를 선호하지만 생활권 선호도가 다를 때는
입지가 먼저임을 알 수 있습니다. 하지만 극강의 상품성이 좋은 단지는 생활권 선호도를 앞서는 경우도 있어
유심히 체크 해야겠습니다.
그리고 교통은 인구수가 많은 지방광역시라 역세권의 의미가 있으나 지방이라 교통은 옵션 정도로 생각하고,
학군 등 지역 내 선호 요소가 있으면 교통은 후순위 입지 가치입니다.
마지막으로 공급은 워낙 커서 권역별로 나눠 봐야하고 특히 ‘동부산’과 ‘서부산’은 더욱 그렇습니다.
같은 동부산권이라도 생활권 순위가 떨어지는 남구에 대규모 공급이 있더라도 상위생활권이 수영구는 영향이
적음을 알 수 있어 권역별로 나눠 읽어야 함을 알 수 있습니다.
하지만 동일 생활권지역 에서 후 순위 생활권에 대단지 공급이 들어오면 상위 생활권에 선호 단지라도
전세가가 영향을 받음을 알 수 있습니다.
27~30년 부산 공급은 별로 없으나 27년 남구에 대규모 입주가 있어 투자에 주의해야하고,
29년에는 동래 사직, 명륜에 2000세대 공급이 있으니 27년에 동래 투자는 조심해야겠습니다.
그러나 지금(26년) 부산을 투자한다면 특별한 공급 영향이 덜해 기회인 시장입니다.
부산을 입지가치를 정량적으로 평가하자면 해운대구가 원탑이지만 남구, 진구도 좋습니다.
이걸 보면 지방 선호도는 정량적으로 보기보단 임장을 통해서 정성적으로 판단하는 것이 중요함을 알 수 있습니다.
3. 가격으로 보는 부산 투자 우선순위
지방이라 하여도 랜드마크 단지는 4~5억씩 투자금이 많이 들어 이런 단지보단 내가 투자 가능한 단지를
보는 게 좋은 선택임을 알 수 있습니다. 6~7억 시세를 이루는 단지 중 투자금에 들어오는 단지를 먼저 보고
투자가 가능하다면 정말 좋은 선택일 것입니다.
‘해수동’에서는 선호하는 단지 중 덜 오른 매물을, ‘연남진’ 에서는 사람들이 선호하는 단지부터 기회를 봐야 합니다.
그럼 마지막으로 부산 투자 우선 순위는
‘해수동연남’은 연식이 좋은 아파트부터 우선순위로 접근하고, ‘진구’는 연식 좋은 아파트 위주로 접근한다.
투자 전략은 1순위 입지좋은 신축(해수동연남), 2순위 입지 덜 좋은 신축(해수동연남진-단지가 모여있는 곳),
3순위 입지 좋은 구축(해수동연남) 순서로 고려합니다.
정리해보자면 지방이라도 선호다지는 투자금이 많이 들고 소액으로 접근 가능한 단지는 입지 덜 좋은 신축이
전세가가 오르면서 매매가가 기다려 주는 좋은 투자처임을 알 수 있습니다.
