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[본 것, 깨달은 것]
“대한민국 아파트 가격 흐름”
- 1960년대 : 가격 상승 -> 가격 하락.
상승 : 역금리제도 & 대도시로의 인구 이동 & 베트남파병/한일국교 정상화로 외국자본 유입
하락 : 부동산투기억제 특별 조치법, 서울과 부산 경부고속도로 4km 지역 양도세 50% 부과
- 1970년대 : 가격 상승 -> 가격 하락.
상승 : 금융 억압(낮은 금리), 기업들 이자 부담 줄이기 위한 노력. 기업의 수익성 증가 & 인건비 상승
하락 : 1978년 부동산투기 억제 및 지가 안정 종합 대책_양도소득세 올림. & 이란 혁명 발발
대규모 공급(반포, 압구정, 잠실 택지지구)계획
- 1980년대 : 가격 하락 -> 가격 상승 -> 가격 하락.
하락 : 공급과다 경제 활성화 대책(양도세 인하, 분양가 통제 인하)
상승 : 3저 호황. 저물가/저금리/저환율. 경제성장 촉진. 가파른 경제성장. 전세가격 상승(공급부족 및 임대차 기준 변경(1년->2년).
하락 : 양도세 강화 등 부동산 규제, 대규모 공급. 88년 부동산 종합 대책 양도차익 누진세, 종합토진세 &. 5개의 1기 신도시
- 1990년대 : 가격 하락 -> 98년 이후 상승.
하락 : 지나치게 비싼 주택가격&한국 기업의 경쟁력 약화 인건비 10년 동안 5.7배 상승으로 이익이 줄어듬. 미래 노동 수요 증가예상하며, 인구 성장 대비 더 많은 취업자 수 증가 (기업들의 잘못된 판단). 1997 외환 위기 외에도 도시화 흐름 중단(도시 인구수 증가세 감소. 하지만 여전히 공급은 많고)
상승 : 명목가격의 유지 & 주담대 미미했기 때문, IMF 이후 금리 인하 및 은행들의 주담대 사업 확장으로 가격 상승.
- 2000년대 : 가격 상승 -> 가격 하락.
상승 : 강남 지역 주택가격 급등 -
하락 : 강남 접근성 좋은 곳에 2기 신도시(하지만 입주시기는 08년 부터인데, 부동산 침체기에 입주, 가격하락과는 관련 ↓) / 행정수도 이전(수도권 인구수 줄이기)계획.
- 2010년 - 2014년 : 가격 하락.
하락 : 행정수도/혁신도시 이전으로 지방 아파트 가격 상승 및 수도권 인구 증가 감소 & 서울 아파트 매매가 하락.
But, 지방 조선, 철강 등 경기 활황
- 2014년 : 지방 가격 하락 수도권 가격 상승.
상승 : 박근혜 정부. 수도권 주택경기 침체 장기화를 막기 위해 보금자리 공급 중단. 14년 9월 부동산 대책 재건축 규제 상당부분 폐지 및 LTV 낮추고, 공공부문 택지개발 전면 중단. & 중국 그림자 금융 규제(수입 줄이기->기름/중화학공업 수출 감소)로
하락(지방) : 지방 인구 감소(지방 활성화 한계) 지방 부동산 시장 하락. 반면, 16년 반도체 슈퍼사이클 서울-대전 사이 경부고속도로 주변 주택가격 상승.
- 2015년 - 2022년 : 가격 상승.
상승 : 촉발은 박근혜 정부 부동산 경기 부양 정책, 16년 반도체 슈퍼싸이클. 17년 문재인 정부 강력한 부동산 규제 & 18년 반도체 싸이클 감소에도 가격 상승속도 더 빨라짐. 2003년 이후 서울 주택 공급은 지속 감소하였는데, 용적률 규제 때문. 더 나아가 19년 신축 분양 가격을 ‘,택지비+건축비’이히로 제한하는 분양가 상한제 도입. 20년 임대차3법 (계약갱신청구권, 5% 인상, 전월세 신고제)으로 전세 가격의 급등 유발 -> 가격 상승 유발.
- 2022년 - : 가격 하락 -> 가격 상승.
하락 : 레고랜드 사태로 금리 상승 및 정부의 신뢰도 하락
상승 : 미국/한국 금리의 하락. 환율 상승. 윤석열 정권의 양도세 완화 등 주택 경기 부양 정책. 11.10대책 22년부터 투기과열지구 해제 / 23년 강남3구만 남음. 금융규제 완화 (LTV, 제한 금액 없앰)
→ 상승과 하락의 원인들이 복잡해 보일 수 있으나, 큰 틀에서는 금리와 대출 통화량과 공급 그리고 정책을 변수로하여 가격의 상승과 하락의 원인들이 발생하는 것으로 확인된다. 역사는 큰 틀에서 반복되어왔고, 앞으로의 미래를 맞출 수는 없지만 미리 준비하고, 대응 가능하다는 점 인지해야한다.
“트로피 자산”
트로피 자산의 가격 급등이 부동산 시장 전체와 연관이 있을까 ? 슈퍼 리치들이 선호하는 트로피 자산 시장은 대다수 사람들이 선호하는 주택 가격과 괴리된 면이 있기 때문이다.
근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다. 특히 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경신하는 과정에서, 연봉 1억 원을 돌파한 직장인의 비율이 6% 선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는, ‘버블’이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다.
→ 우리가 매일 접하는 신문기사들은 대부분 자극적인 제목과 내용을 포함하고 있다. 경제가 평안하고, 안정적이라면 사람들의 관심을 끌 수 없고, 중요한 정보가 아닐 수 있기 때문이다. “트로피 자산”의 상승이 전체 아파트 시장을 이끌 수는 있지만, 그렇다고해서 우리가 낙담해야 할 문제는 아닐 수 있는 것이다.
“갭은 주택에 대한 일종의 콜 옵션”
콜 옵션 가격은 현재 주택 가격과 미래 성장 잠재력에 따라 결정된다. 이 말을 반대로 하면, 갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다. “갭이 작다”라며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승 폭이 커질 때는, 시장이 투기판이 되었다고 볼 수 있다. 주택의 가치(사용 가치 + 성장 잠재력)를 잘 따져 투자하는 사람이 소수가 된 것이니, 시장이 얼마나 위험한 상태에 도달한 것인지 알 수 있다.
갭 투자가 장세를 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집 값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 시장 금리가 상승하기 시작하고, 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것이다.
→ 가치를 제대로 파악하고 투자해야한다는 메세지는 동의하나, 매도 관점에서 주택 시장을 접근해야 하는 것은 맞지만 매도 의사결정 과정에 대해서 ‘시장’의 관점으로만 접근한 부분은 아쉬움이 남음.
[느낀 점, 적용할 점]
부동산 관련 시장을 떠나서 공통적인 경제의 흐름을 알아두는 것과 과거를 통해 현재를 배우는 것의 중요성을 가장 많이 느낄 수 있었던 부분이다. 99년 이전에는 경제성장률과 공급이 부동산 자산 가격을 결정하는 요소였다면, 이제는 금리/대출/성장률/공급으로 더 다양해 진 것처럼 경제 자체의 흐름을 지켜봐야하는 것이다.
* 정부의 금리 인하 -> 주택 수요 증가 -> 대출 증가
* 99년 이전에는 성장률/공급, 99년 이후에는 금리/대출/성장률/공급
* 분양가 상한제 도입 -> 분양가억제 -> 재건축, 재개발 동력 약화
* 금리 인하 -> 유동성 증가 -> 기업의 매출 증가 -> 투자를 위한 대출 증가 -> 취업률 증가 -> 경제 선순환
* 환율은 경제의 신호등 : 환율 상승 요인 두 가지는 미국 달러 가치 상승 / 외국인 투자자들의 동향. 환율이 급등 할 때는 투자 수요의 위축. 두번째는 환율이 올라가면서 수입품의 물가 상승이 인플레를 가지고 올 수 있음. 환율 상승 -> 물가 상승 -> 금리 인상
※ 적용할 점
- 지금 자산 시장의 분위기와 흐름은 과거 어느 부분과 유사한지 정리해보고, 내 투자와 가치 판단에 적용하기
