처음 계약하는 분들을 위한 매수 프로세스 총정리 [삼도]

안녕하세요.

투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.

계약을 앞두고 잠을 설쳐 본 적 있으신가요.

물건을 찾는 데는 몇 달을 쓰는데,

정작 계약은 한 시간도 안 걸립니다.

그 짧은 시간 동안 어떤 순서로,

무엇을 확인해야 하는지 머릿속에 없으면

부사님 말씀에 그냥 끌려가게 됩니다.

그래서 처음 계약하시는 분이

이 글 하나만 순서대로 따라가도

빠뜨리는 게 없도록 정리해 봤습니다.

이번 글은 매수편입니다.

전세편은 다음 글에서 이어가겠습니다.

지투 실전 재이리 튜터님의 강의를 듣고

배운 내용을 토대로 작성합니다.

매수 프로세스는 세 덩어리입니다

가계약 → 본계약 → 잔금

임장하고 임보 쓰고 물건을 골랐다면,

그다음부터가 실전이었습니다.

어렵게 뽑은 물건이라도

계약 과정을 제대로 거치지 않으면

돈은 그 자리에서 샙니다.

1단계. 가계약

돈을 먼저 보내면 협상력이 줄어듭니다.

가장 많이 실수하는 구간이 여기였습니다.

"일단 가계약금부터 넣고 나머지는 나중에"

이렇게 하면 진짜 나중이 없습니다.

가계약은 세 단계로 정리합니다.

• 매수 전 확인
• 특약 협의
• 계약금 일부 입금

① 매수 전 확인 : 등기사항전부증명서

집의 권리관계를 확인하는 서류입니다.

이 세 곳을 보면 됩니다.

• 표제부 : 주소, 건물명, 용도
• 갑구 : 소유자, 소유권 이전 날짜, 거래가액
• 을구 : 근저당, 채권최고액, 저당권자

여기서 협상 실마리가 나옵니다.

산 지 얼마 안 됐는데 판다면 사정이 있는 거고,

얼마에 샀는지 보이면 네고 여지를 가늠할 수 있습니다.

압류나 가처분 같은 표시가 있으면 더욱 주의해야 합니다.

처음 계약하시는 분들이 가장 많이 놀라는 건

채권최고액입니다.

채권최고액은 대출 원금이 아닙니다.

연체를 대비해 원금보다 크게 설정하는 금액입니다.

• 1금융권 : 원금의 120%
• 2금융권 : 원금의 130%

그래서 겉으로 커 보여도

대출잔액증명서로 실제 금액만 확인하면

정상 물건인 경우가 많았습니다.

근저당이 있어도, 잔금 때 다 갚고 말소한다는

조건만 특약에 확실히 넣으면 매수해도 괜찮습니다.

② 매수 전 확인 : 중대 하자

누수나 균열처럼 집을 제대로 못 쓰게 만드는 결함입니다.

계약 뒤에 발견하면 골치 아픕니다.

계약 전부터 있었다는 걸 제가 증명해야 하기 때문입니다.

그래서 사기 전에 확인하는 게 빠릅니다.

• 아랫집에 들러 윗집 누수 이력을 물어보고
• 관리사무소에 누수 민원이 있었는지 확인

발품 한 번이면 될 걸

나중에 시간과 비용으로 치르게 됩니다.

③ 매수 전 확인 : KB시세

전세를 놓을 물건이라면 꼭 확인해야 합니다.

임차인이 전세보증보험에 들 수 있는지,

전세대출을 얼마나 받을 수 있는지가

KB시세에서 갈리기 때문입니다.

• 보증보험은 대체로 KB 매매시세의 90% 안쪽에서 가능
• 전세대출은 통상 전세금의 80%까지

여기서 헷갈렸던 걸 짚고 갑니다.

80%의 기준은 보증보험 한도가 아니라

실제 계약한 전세금입니다.

예를 들어 KB시세가 3.4억이면

보증보험은 3억 안쪽에서 가능하고,

전세를 3억에 놓으면 임차인 대출은 2.4억 선입니다.

(보증기관·상품·무주택 여부에 따라 달라집니다)

보증보험이 안 되는 전세가는

임차인 입장에서 꺼려지는 조건이라,

전세가율 높은 단지일수록 미리 확인해야 합니다.

④ 특약 협의

가계약도 계약의 일부입니다.

가볍게 생각하기 쉽지만,

돈이 오가고 조건이 정해지면

법적으로 계약이 성립한 것으로 봅니다.

그래서 돈을 보내기 전에 조건을 매듭지어야 했습니다.

돈이 먼저 나가면

그 뒤로는 제게 유리하게 고치기 어렵습니다.

특약을 확정하는 순서

1. 부사님과 계약금·잔금일 등 조건을 협의하고
2. 정리한 특약을 문자로 보낸 뒤
3. 매도인이 동의했는지 회신을 받습니다

"알겠습니다"는 부사님 답이지 매도인 답이 아닙니다.

"매도인이 동의하셨다"는 확인까지 받아야

비로소 합의가 된 겁니다.

네 가지를 꼭 챙겨주세요

• 하자 책임 : 나중에 하자가 나왔을 때 매도인 책임을 법대로 물을 수 있게
• 근저당 정리 : 잔금 때 대출이 깨끗이 말소되도록 못 박아두기
• 전세 협조 : 잔금 전에 집을 보여주고 전세를 놓을 수 있게 협조 의무 넣기
• 위약금 : 매도인이 일방적으로 계약을 깨면 손해를 배상하도록 하는 안전장치

이 중 위약금 조항은 빼자고 하는 경우가 있는데,

이게 없으면 나중에 손해를 제가 증명해야 합니다.

그래서 이 조항만큼은 타협하지 않았습니다.

말 꺼내기 어색하면

"제가 계약에 좀 예민한 편이라 이건 꼭 넣고 싶어요"

정도로 부드럽게 요청해도 충분했습니다.

⑤ 계약금의 일부 입금

흔히 '가계약금'이라 부르지만,

정확히는 계약금의 일부를 미리 보내는 것입니다.

돈을 보내기 전 이것만 확인합니다.

• 받은 계좌의 예금주가 등기상 소유자와 같은지
• 공동명의라면 대표 한 사람에게 입금
• 계좌가 다르면 그 사정을 특약에 남기기

보내고 나면

일주일 안에 본계약 날짜를 잡습니다.

시간이 뜨면 매도인 마음도 뜨기 때문입니다.

2단계. 본계약

준비된 사람에게 계약은 서류 작업일 뿐!

① 본계약 전날 : 계약서 초안 요청

계약 당일에 매도인과 마주 앉아

특약을 고치는 건 사실상 어렵습니다.

서로 입장이 다르니 그 자리에서 조율이 안 됩니다.

그래서 전날 부사님께 초안을 문자로 받아

미리 확인합니다.

• 협의한 특약이 그대로 들어갔는지
• 계약 조항이 빠진 데는 없는지
• 주소·계좌·주민번호 같은 숫자에 오타가 없는지

특히 숫자에서 오타가 자주 납니다.

당일은 약속보다 30분~1시간 일찍 가서

부사님과 소통하면서 계약서를 확인하면 도움이 됩니다.

② 본계약 당일 : 계약서 작성과 계약금 입금

챙길 것은 신분증, 도장, 계약금입니다.

자리에 앉으면 순서대로 확인합니다.

• 매도인 신분증과 등기권리증
• 계약서의 이름·주민번호가 맞는지
• 확인설명서의 누수 항목이 '없음'으로 되어 있는지
• 다 맞으면 계약금 입금

누수 항목을 확인하는 건,

계약 당시 하자를 몰랐다는 근거를 남기기 위해서입니다.

중개수수료는 잔금 때

부사님 일은 잔금까지 마쳐야 끝나는 거라,

수수료도 그때 드리는 게 맞습니다.

계약 때 달라고 하시면 절반만 드렸습니다.

③ 직후 : 전세 데드라인 미리 알리기

이건 계약을 마친 그 자리에서 해둡니다.

매도인이 먼저 돌아가신 뒤

부사님께 조용히 말씀드립니다.

"O월 O일까지 전세가 안 나가면

다른 부동산에도 광고를 내야 할 것 같아요.

미리 양해 부탁드립니다."

전세를 빼는 골든타임은

보통 잔금 두 달 반 전부터입니다.

어느 날 갑자기 다른 데 광고를 뿌리는 것보다,

미리 양해를 구해두는 편이 관계도 편했습니다.

전세를 못 빼면 잔금은 결국 제 돈으로 치릅니다.

이자에 중도상환수수료까지 붙고요.

부사님은 파트너지만,

잔금을 책임지는 건 저라는 걸 잊지 않았습니다.

3단계. 잔금

돈이 가장 조용히 새는 구간

① 법무사 정하기 (한 달 전쯤)

• 임차인 전세대출 은행에 소속된 법무사
• 부동산이 소개하는 법무사
• 법무통 같은 손품

지방은 손품 앱이 잘 안 잡히는 곳이 많아,

부사님이나 동료 추천, 직접 통화가 빨랐습니다.

견적서는 뜯어봐야 합니다

바꿀 수 없는 항목이 있습니다.

취득세, 지방교육세, 인지대, 채권 같은 세금·공과금이요.

조정할 수 있는 건 법무사 보수입니다.

보수는 20~30만원이면 합리적이었고,

교통비·출장비·식사비 같은 명목이 붙으면

원래 보수에 포함될 것들인지 따져봤습니다.

같은 물건인데 법무사에 따라

수십만원씩 차이가 나기도 했습니다.

대부분 양심적이시지만,

돈이 오가는 거래에 당연한 건 없다고 봅니다.

② 잔금 치르는 날

보통 평일 오전에 진행합니다. (그날 바로 등기)

돈은 이 순서로 오갑니다.

• 임차인에게 전세잔금을 받고
• 매도인에게 매매잔금을 보내고
• 부사님과 법무사께 각각 비용 정산

챙겨갈 서류가 은근히 많습니다.

• 매매계약서, 주민등록등본
• 가족관계증명서(상세), 신분증, 도장

계좌이체 한도는 미리 올려둡니다.

당일에 막히면 진땀 뺍니다.

(서류는 잔금일 기준 3개월 이내로 발급)

③ 그날 정산하는 비용들

처음엔 이런 게 있는 줄도 몰랐습니다.

• 장기수선충당금 : 임차인이 임대인에게 받아갈 돈
• 선수관리비 : 매수인이 매도인에게 주는 관리비 예치금
• 공과금 : 이사 전까지 쓴 전기·수도·가스는 기존 사용자 부담
• 중개수수료 : 잔금 다 마치고 지급

이건 잔금 후 부동산에서 정산해 알려주십니다.

④ 취득세 납부

법무사에게 맡기거나, 직접 낼 수 있습니다.

직접 낼 거라면

잔금일 전에 미리 말씀드려야 합니다.

취득세까지 내고 등기필증을 받으면,

이제야 진짜 제 집이 됩니다.

정리하며

투자에서 대충은 비쌉니다

이 글을 쓰기 전에

교안을 덮고 순서대로 적어보려 했습니다.

몇 번 계약해봤으니 술술 나올 줄 알았는데,

중간중간 막혔습니다.

누군가에게 설명하기도 어려운 수준이었습니다.

돌아보면 계약할 때마다

집을 산다는 기쁨에 취해 있었습니다.

등기를 보긴 봤지만 협상에 쓰지 못했고,

특약은 부사님이 주시는 대로 받았고,

견적서는 확인 없이 입금했습니다.

한 번은 전세권이 걸린 물건을 승계받아 샀는데,

제가 놓은 전세가 아니라는 이유로

계약 내용을 제대로 들여다보지 않았습니다.

수리 책임이 임차인에게 있었는데도

자잘한 수리비를 계속 물었습니다.

뒤늦게 계약 내용을 확인하고

그 사실을 부사님께 전하고 나서야 정리됐습니다.

그때 알았습니다.

계약서를 제가 아는 것만으로는 부족하고,

임차인과 매도인에게도 정확히 알려주는 것까지가

제 몫이라는 걸요.

몰라서 놓친 게 아니었습니다.

순서를 갖고 있지 않아서 놓쳤습니다.

그래서 저는 이 순서를 메모장에 넣어두고,

거래할 때마다 다시 펴 보려 합니다.

물건 찾는 데 몇 달을 쓰고,

계약에서 그걸 잃고 싶지 않으니까요.

다음 글에서는 전세 프로세스를 이어가겠습니다.

전세를 빼야 투자금이 비로소 확정되기 때문입니다.

여러분은 계약할 때

어느 단계를 가장 먼저 점검해 보시겠어요?