안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
다가구주택 전세사기는 일반적인 전세사기 사건보다 피해 규모가 큰데요.
한 건물에 여러 세입자가 함께 거주하다 보니 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 여러 명이 동시에 피해를 입게 됩니다.
특히 건물 시세보다 보증금과 담보대출이 많다면 뒤늦게 계약이 끝난 세입자는 보증금을 모두 돌려받지 못하는 상황이 발생하기도 합니다.
이미 피해가 발생했다면 마냥 기다리는 것만으로는 해결할 수 없습니다.
집주인의 행위가 사기 혐의가 인정될 가능성이 있다면 형사 고소를 검토해 볼 수 있고 보증금을 돌려받기 위한 민사 절차도 함께 준비해야 하죠.
어떤 방법이 적절한지는 사건마다 다르지만 초기에 상황을 제대로 파악하고 대응 방향을 정해야 원하는 결과에 가까워질 수 있습니다.
🚨 전세보증금이 집 값에 비해 너무 비쌀 때
전세보증금이 유난히 비싸다면 한 번쯤은 이유를 확인해 보는 것이 좋습니다.
다가구주택은 건물 전체를 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있는지를 따져봐야 하는데 이미 여러 세입자의 보증금이 많이 들어가 있다면 나중에 문제가 생겼을 때 내 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.
시세와 비교했을 때 지나치게 비싸다면 계약을 서두르기보다는 한 번 더 확인해 보는 것이 안전합니다.
🚨 다른 세입자의 상황을 제대로 알려주지 않을 때
다가구주택은 먼저 들어온 세입자가 얼마나 있는지, 보증금이 얼마인지가 정말 중요한데요.
계약할 때는 몇 세대 안 산다, 보증금도 얼마 안 된다고 설명했는데 알고 보니 실제와 다를 때가 있습니다.
이런 정보는 보증금을 돌려받을 수 있는지와 직접 연결되는 만큼, 말만 믿지 말고 확인할 수 있는 부분은 꼭 확인해야 합니다.
🚨 집주인이 아닌 사람과 계약할 때
계약하러 갔는데 집주인은 안 나오고 가족, 지인, 부동산 직원이 대신 나오기도 합니다.
정상적인 대리계약일 수도 있지만 권한 없이 계약을 진행하거나 명의를 도용한 사례도 실제로 있었는데요.
집주인이 직접 나오지 않았다면 위임장만 보지 말고 실제로 계약을 대신할 권한이 있는 사람인지까지 확인해야 합니다.
전세사기를 당했다면 ‘이것’부터 해야 합니다.
1️⃣ 내 보증금을 보호받을 수 있는지부터 확인하세요!
가장 먼저 등기부등본을 확인해 현재 부동산의 권리관계를 봐야 합니다.
내 전입신고일과 확정일자는 언제인지, 대항력과 우선변제권을 갖추었는지, 근저당권이나 다른 선순위 권리가 얼마나 있는지 등을 확인해야 하죠.
이 내용을 정확히 파악해야 보증금을 돌려받을 가능성과 향후 대응 방향을 판단할 수 있습니다.
다가구주택처럼 여러 세입자가 있는 경우에는 권리관계가 복잡한 경우가 많으니 혼자 판단하기 어렵다면 전문가의 도움을 받아 보시기 바랍니다.
2️⃣ 형사 고소가 가능한지 확인하세요!
보증금을 안 준다고 해서 무조건 전세사기로 단정지을 수는 없습니다.
사기죄가 성립하려면 계약을 체결할 당시부터 집주인에게 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었는데 이를 숨시거나 사실과 다르게 설명해 계약을 체결했다는 사실이 확인되어야 합니다.
3️⃣ 민사 절차도 함께 준비하세요!
보증금을 회수하기 위해서는 보증금 반환청구소송 등 민사절차를 진행해야 합니다.
집주인에게 재산이 남아 있다면 가압류를 통해 먼저 확보하고 부동산이 경매로 진행되는 경우에는 배당요구 절차도 빠뜨리지 않아야 합니다.
어떤 절차가 필요한지는 사건마다 달라질 수 있으니 현재 권리관계를 먼저 확인한 뒤 대응해야 합니다.
4️⃣ 보증보험과 정부 지원제도도 확인하세요!
전세보증금반환보증에 가입되어 있다면 보증기관을 통해 보증금을 돌려받을 수 있는 확인하는 것이 우선입니다.
또 일정한 요건을 충족하면 전세사기 피해자 지원제도의 대상이 될 수 있으니 신청 가능 여부도 함께 살펴보시기 바랍니다.
5️⃣ 피해자가 여러 명이라면 함께 대응할 수 있습니다!
같은 집주인에게 피해를 입은 사람이 여러 명이라면 정보를 공유하면서 함께 대응할 수 있습니다.
사안에 따라 공동으로 형사 고소를 진행하거나 민사소송을 준비할 수도 있죠.
피해 규모와 범행 경위는 수사와 재판 과정에서도 고려될 수 있으니 관련 자료를 최대한 확보해 두시기 바랍니다.
전세사기는 기다린다고 해결되는 문제가 아닙니다.
시간이 지나면 집주인의 재산 상태가 달라질 수 있고 보증금을 돌려받을 수 있는 기회도 줄어들 수 있습니다.
피해가 의심된다면 막연히 기다리기보다는 현재 상황을 정확히 확인하고 필요한 법적 대응을 최대한 빨리 시작해야 합니다.
지금 많이 불안하고 막막하실 수도 있습니다.
하지만 포기하기에는 이릅니다.
빠르고 정확한 대응이 결과를 바꿀 수 있다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.
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