[캡틴튼튼] 잃지 않는 투자! 어떻게 타이밍 잡으면 될까요?

잃지 않는 투자! 어떻게 타이밍 잡으면 될까요?

안녕하세요.

아는 것을 실천하는 투자자 캡틴튼튼입니다.

종종 '어떻게 하면 투자를 잘할 수 있을까?' 생각하다 보면 자연스럽게 떠오르는 명언이 있습니다.

제1원칙: 절대로 돈을 잃지 마라.

제2원칙: 절대 제1원칙을 잊지 마라.

바로 워렌 버핏의 투자 원칙인데요.

그렇다면 과연 "아파트 투자에서 잃지 않는 투자는 무엇일까?"를 고민해보게 되었습니다.

최근 저희 반 동료들과 시세 스터디를 진행하면서

 '잃지 않는 투자를 가능하게 하는 타이밍 시그널들이 있겠구나!' 

하는 생각들이 들어 나누고자 합니다.

1. 매물 소진 + 가격 정체

특정 지역 및 선호 생활권 내 전체 매물이 가파르게 줄어드는데, 

정작 선호 단지의 매매 가격은 아직 움직이지 않고 멈춰 있는 순간이 있습니다.

매물이 줄어든다는 것은 

수요가 조용히 매물을 소화해내고 있다는 것을 보여주고 있습니다. 

공급매물이 줄어드는데 매매가가 아직 반응하지 않고 있다면, 

시장이 뒤늦게 이를 인지하고 반응할 때 시세가 훌쩍 올라서 거래되거나

갭을 메우며 뛰어오를 확률이 매우 높은 구간에 있다고 볼 수 있습니다.

2. 전세가율의 상승
 

매매가는 정체되어 있는데 

전세가가 꾸준히 올라서 매매가 턱밑까지 

바짝 가까워지는 현상이 나타날 때가 있습니다.

전세가는 거품이 없는 온전한 실거주 수요가 결정합니다.

따라서 전세가가 높다는 것은 

해당 단지나 생활권의 실거주 선호도가 높고

사람들이 실제로 살고 싶어 하고 좋아하는 지역이라는 뜻입니다.

이런 곳에서 매매가와 전세가의 차이가 좁아진다면?

매매가는 전세가에 의해 위로 밀어 올리는 힘을 받게 됩니다.

투자자 입장에서는 적은 투자금으로 매수할 수 있습니다.

투입된 원금이 적기 때문에 

향후 매매가 상승 시 조금이라도 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 

3. 선호도 차이가 있는 단지와의 시세 비교 (저평가 확인)

일반적으로 사람들이 선호하는 주거지는 

직장, 교통, 학군, 환경의 영향으로 단지별 위상이 명확히 나뉩니다.

보통 이러한 입지적 위상은 아파트 간의 '시세 격차'로 나타나며, 

상승장과 하락장을 거치더라도 기간에 따라 일정 수준의 가격 갭을 유지하는 경향이 있습니다.

하지만 모든 단지의 시세가 실시간으로 동시에 오르고 내리는 것은 아닙니다. 

시장의 심리나 거래량 차이로 인해 일시적인 '시세 왜곡' 이 나타나곤 합니다.

평소 두 단지의 입지 위상과 가격 격차를 미리 비교하고 확인하고 알고 있다면

일시적으로 억울하게 눌려 있는 '저평가 구간의 단지'를 확실하게 알아채고 

잃지 않는 타이밍을 잡을 수 있습니다.

4. 쌍둥이 시세 단지 확인하기

시세표와 차트를 꾸준히 들여다보다 보면

마치 꼭 닮아 있는 '쌍둥이 시세 단지'들을 자주 발견하게 됩니다.

해당 단지들에 영향을 주는 

세부 요소(행정구역, 세대수, 연식 등)는 조금씩 다를지 몰라도,

 장기간에 걸쳐 두 단지가 비슷한 가격대와 시세 그래프를 그려왔다면 

이들은 쌍둥이 단지라고 볼 수 있습니다.

이런 쌍둥이 단지들을 리스트업해두고 관찰하다가

어느 한쪽 단지의 가격이 먼저 오르거나 시세 차이가 벌어지기 시작한다면 어떨까요?

"어? 그렇다면 내가 보고 있는 이 단지에도 곧 시세 변화가 오겠구나!"

라고 판단할 수 있습니다. 

이때  빠른 전임과 매임으로 현장을 확인한다면

안전하면서도 수익률이 높은 투가 시점을 확인할 수 있습니다. 

위 구간에서 보면 몇년 사이 미세하지만

동대문구 장안래미안(30평)

관악구 관악드림타운(33평)

강서구 염창동아1차(32평)

서대문구 홍제원현대(32평) 

순으로 가격차가 있는 것을 확인할 수 있습니다. 

쌍둥이 단지의 매물들을 확인하다보면

비슷한 가격이어야할 것 같은데

가격이 싼 매물들이 보이기 시작합니다. 

해당 매물을 전임하고 확인하면 투자 시점과 기회를 잡을 수 있을 것입니다.

다시 원래의 질문으로 돌아와서 

잃지 않는 투자! 어떻게 타이밍 잡으면 될까요?
 

바로 운이나 감이 아닌

 ‘비교’와 관찰'을 통해 얻어지는 객관적 데이터라는 점입니다.

매물은 줄어드는데 가격은 멈춰있는 구간

전세가가 매매가를 밀어 올려 하방 리스크를 막아주는 구간

단지 간 입지 위상은 비슷한데 일시적으로 격차가 벌어진 저평가 구간

늘 같이 움직이던 쌍둥이 단지가 홀로 먼저 뛰어오른 구간

이 모든 타이밍은 매일 시장을 트래킹하고, 

시세표를 정리하며, 

동료들과 상호작용하는 사람에게만 눈에 보이는 구간입니다.

혼자서 차트를 보고 지도와 싸우다 보면 피곤하고 지칠 때도 많습니다. 

하지만 이번 시세 스터디를 진행하며 다시 한번 느꼈습니다.

 함께 시세를 추적하고 매물 변화를 공유하며 

아이디어를 동료들이 있기에 가능하다는 것입니다.

시장은 늘 변하고 기회의 모습도 매번 바뀌지만

'입지 대비 저평가'와 ‘현재의 가격’을 놓치지 않는다면 

어떤 시장을 만나더라도 돈을 잃지 않는 기회를 스스로 만들어낼 수 있을 것입니다.

오늘도 임장 후 단지 하나, 단지시세 비교하며 임보 붙잡고 있을 우리반 동료들 진심으로 응원합니다.

감사합니다!