안녕하세요~!!
백년해로!(百年偕老)
함께 나이 들어가며 성장할
자산을 찾고 있는 해로입니다!
오늘은 코쓰모쓰, 윤이나 튜터님의
지방투자실전반 4강 강의를 듣고 수강 후기를 남겨봅니다~!
이번 4강에서는 코쓰모쓰 튜터님께서
'매물임장’ 준비/실전/결론내는 법에 대해서,
윤이나 튜터님께서 앞마당 관리 노하우에
대해서 강의해주셨는데요
두 튜터님의 강의가 모두
제가 고민이 많았던 내용들이라서 그런지 더 집중이 되고
BM할 포인트가 정말 많았던 것 같습니다!
이번 4강 강의를 들으면서 문득
'두 튜터님들께서 이렇게 실력을 쌓아오신 것도 다
오랜 기간 온갖 현실의 어려움 속에서도 포기하지 않고
월부라는 환경 안에서 머물러 있으셨기 때문이 아닐까'
라는 생각이 갑자기 들었는데요.
두 분의 발자취를 따라가면서
비록 느리더라도, 얇고 길게 절대 포기하지 않고
환경에서 벗어나지 않고 공부를 이어나갈 수밖에 없는
저만의 틀을 만들어야겠다고도 다짐하게 되었답니다..!
이번 4강 역시나
모든 내용이 어디 하나 뺄 것 없이 정말 알차고 좋았는데요!
이번 강의에서 특히 인상 깊었던 점들과
바로 적용해보고 싶은 점들은
아래와 같습니다.
‘나에게 인상 깊었던 점’
# 매물 임장을 해야 하는 이유
1. 눈에 보이는 선호도를 파악할 수 있다
2. 눈에 보이지 않는 선호도를 파악할 수 있다 - 학군
3. 우리는 단지가 아니라 매물 하나를 투자하기 때문이다.
# 단지 선정이 중요한 이유
If, 예약되는 매물 위주로 투자 우선 순위 없이 매물 임장
-> 임장을 거쳐도 투자하기에 아쉬운 단지들만 남는다
But, 투자 가능성이 높은 단지들을 우선적으로 예약
-> 매물 임장을 거치며 투자 할만한 후보들이 남는다
# 매물 임장 단지 선정 방법
1. 억대별로 나눠서 보기
2. 신축과 구축의 가격이 비슷하다면?
-> 선호도가 있는 단지들이라면 둘 다 본다
3. 장바구니를 채우듯 더 담는 방식으로 단지 선정
# 시세그룹핑 장표에서 해당 지역의 가격 결정 요소 찾는 법
1. 선호 생활권에 높은 가격대가 몰려 있는 경우 (📉)
=> 땅의 가치와 연식을 함께 고려
2. 전 생활권 전반에 신축의 가격대가 유사하게 설정되어 있을 경우 (ㅡ)
=> 연식을 우선적으로 고려
# 투자자 vs 실거주자 컨셉에 따라 볼 수 있는 매물이 다르다?!
1. 투자자
- 가격이 싼 매물 추천
- 전세 세팅 질문 가능
2. 실거주
- 로얄동, 로얄층 추천
- 전세 세팅 질문 불가
# 가격을 이해하기 위해 매물을 봐야 한다!
→ 매물 임장은 집을 보는 게 아니라
가격을 이해하는 과정이다!
가격 차이의 이유를 현장에서 직접 눈으로 확인하자!
# 생활권별 시세트래킹 대표 단지 뽑기
1. 상 - 생활권 내 대장 단지
2. 중 - 전세가 탄탄하고 실거주자가 좋아하는 단지
=> 상하 단지 제외하고 하락장에도 거래가 잦은 단지로
3. 하 - 후순위지만 환금성이 나쁘지 않은 단지
=> 무조건 최저가 단지가 아니라 하락장에서도
가격이 어느 정도 선에서 방어되며 거래가 나오는 단지로!
특히 지난 상승장 고점보다 전전 상승장 고점이 더 높은 단지는 제외하자!
고점이 점점 낮아진다는 것은 가치가 점점 떨어짐을 의미할 수 있다
# 같은 생활권 안에서도 선호도가 비슷한 단지가 여러개일 때는?!
1. 직전 상승장 고점이 있고 그 고점이 더 높은 단지 우선
(3년 이내 초신축 단지 제외)
2. 세대수 300 세대 이상인 단지 우선
(거래량이 많은 단지 우선)
3. 대형평형이 포함된 단지 우선
(사람들이 이전부터 가치가 높다고 생각하는 단지)
# 중소도시 vs 광역시 ≠ 무조건 광역시 ?!
→ 인규 규모가 큰 광역시가 무조건 더 가치가 높다고 생각하지 말자
지역의 공급 상황 및 해당 단지에 대한 거주민의 선호도에 따라서
중소도시의 단지 수익률이 광역시를 초과할 수도 있다!
투자처의 특징을 알고 각자의 상황에 따라 선택하자~!
(*현금흐름이 적거나 기존 보유 단지 역전세 위험이 있다면,
공급 없는 곳의 매물을 우선순위에 두어야 한다)
‘적용해보고 싶은점’
# 매물 임장 예약 시 이런 부동산과 예약을 하자!
1. 가장 저렴한 매물 보유한 부동산
2. 해당 단지의 매물을 많이 보유한 부동산
3. “투자자 선호” 내용을 기재한 부동산
# 전임을 할 때는 아래 질문들을 꼭 시도해보자! ⭐️⭐️
1. 매도자의 매도 사유 간접적으로 확인하는 법
=> “매도자분은 잔금을 언제로 원하세요?” (왜 파세요?)
2. 선호도 파악하는 법
=> “이 단지는 어떤 타입을 가장 좋아하세요?”
=> “선호하는 동는 가격대가 얼마에 형성되어 있어요?”
=> “그 가격이면 옆단지 OO이랑 비슷하네요? 같은 가격이면 뭐가 좀 더 나아요?“
3. 좋은 가격 매물 찾는 법
=> "물건 보다보니까 x.x억짜리도 있던데,
그보다도 저렴하게 나온 매물이나 장부 물건은 없으세요?"
잊지말자! 소통의 핵심은 매물이다!
# 매물 임장 예약은 투자 우선순위 순서로 예약하자
→ 투자 우선순위 단지 먼저 매물 임장 예약 후
비는 시간에 후순위 단지를 끼워넣는 방식으로 예약해야
중요한 매물을 놓치지 않고 볼 수 있다!
# 매물 임장 중 선호도는 질문을 통해 확인하자! ⭐️⭐️
1. 동별 선호도
“사장님 OO동이 비싸던데 거기가 로얄동인가요?”
→ 맞다면 맞다고, 틀린 정보는 틀리다고 알려준다!
"선호동이랑 가격 차이 얼마나요?
“선호동이랑 아닌 동이랑 전세게 차이는 얼마나 나요?”
*가격이 낮은순으로 매물을 보다보면 특정 동이 자주 보일 수 있다
이 때, 부동산 사장님께 왜 이 동은 가격이 더 저렴한지 물어서
비선호 요소를 파악하자
2. 타입별 선호도
“가장 선호 타입은 뭐에요? 이유가 뭐에요?”
“타입별로 가격 차이가 있어요?”
“전세는 어떤 게 빨리 나가요?”
3. 단지 선호
“A단지와 B단지 가격 같은데 어떤 단지가 먼저 나가요?”
“나중에 어떤 단지가 더 팔기 쉬워요?”
“전세는 어떤 단지부터 나가요?”
4. 실거래가 없는 신축 단지 선호도
*입주예정단지
“분양가랑 피 합해서 총 얼마 필요해요?”
“사장님 요즘 피 얼마에 거래되나요?”
*입주 2년 이하 단지
“이 단지 얼마까지 거래됐어요?”
“9억 이거 나가는거에요?”
“옆 단지랑 전세 가격 차이 얼마나 나요?”
“전세는 어디가 먼저 빠지는 편이에요?”
# 부동산을 나오며 이것만은 남기자 ⭐️⭐️
1. 동별/타입별 가격 차이가 얼마나 나는지 파악
2. 매물 상태에 따라 가격 차이가 얼마나 나는지 파악
(샷시, 시에 설치여부 등)
3. 매물들의 상태를 봤을 때 어떤 매물을 투자하는 게 맞을지 파악
4. 부동산 사장님께 투자 의견 묻기
“사장님 이 매물들 중에서는 뭐 투자하는 게 가장 좋을까요?”
# 비교 평가를 잘 하고 싶다면 이것만은 챙기자!
1. 비교 평가를 쉽게 하려면 체급(평형)을 맞추자
2. 비교 평가를 감으로 하지 않으려면 지도를 펼치자
→ 지도 위에 이유를 표시하면 감이 아닌 근거가 된다
3. 저평가 단지를 놓지지 않고 싶다면 순서부터 바꾸자
If. ‘투자금 정렬 ▶ 매매가 내림차순’ 으로 확인하면
가치 있는 단지를 놓칠 수 있다!
①가치 ▶ ②가격 ▶ ③투자금 ▶ ④투자 조건
순서대로 비교 하자.
가치 대비 가격이 싼지 확인 후 (①②)
투자하기 가장 좋은 단지가 무엇인지 확인 (③④)
# 시세트래킹 시 매물이 없어서 가격을 모르겠을 때는?
: 3개월 이내 실거래가가 있다면 바로 그 가격 입력!, 만약 없다면?
1. 같은 단지 위/아래 평형 확인
2. 비슷한 단지 전세가 확인
3. 부동산 최소 1~2곳에 전화
“투자하려고 하는데 전세 빨리 빼려면 어느 가격 정도가 적당할까요?”"
“전세 대기자도 있을까요?”
# 내가 투자하려는 시점의 2년 전 공급도 살펴보자!
→ 투자를 앞두고 있거나 앞마당 1page 작성 시에는
반드시 현재 시점의 2년 전 공급 물량도 살펴보자!
만약 2년 전에 대규모 공급이 있었다면 내 투자 시점에 2년 만기가 도래하여
전세를 맞추기 어려워질 수 있으므로 반드시 과거 공급 현황 체크가 필요하다!
(앞마당 원페이지에 ‘투자 유의시기’ 기록!)
감사합니다.
