[(불)실전준비반 74기한(1)발앞서오(5)르는단지찾는조(불) -마롱아범- ] 투자로 이어지는 매물임장 및 단지분석!!

코크드림님이 월부를 시작하게 된 계기가 와닿았습니다.

직장 근처 실거주 

월부하는 친구 따라 

매물이 줄어듦, 전세가 늘어남 → 매매가 상승 요인

매매 매물은 감소하지만 가격은 생각보다 잠잠하다.

전세 매물은 증가했음에도 절대적인 수요 대비 공급이 적다보니 가격이 올랐다. 

투자자 입장에서는? 원래는 좋은 것이나 현재는 갭 투자가 불가함 

내집 마련 입장에서는 매매 적기임. 전세 상승은 언젠가 매매상승으로 이어짐.

왜 4,5급지가 상급지보다 더 오르지? 정답은 전세난과 대출규제 

상급지는 현금부자들만 매수할 수 있는 환경이 되었다. 동시에 4,5급지는 투자자가 들어갈 수 없는 시장이다.

4,5급지는 실거주 수요자들의 시장이다. 따라서 매물이 많이 없다. 

코크드림님이 현재 우리 조에서 보고 있는 안양시 만안구의 석수 e-편한세상을 비교해주셨다. 임보 시에도 가장 저평가 되었다고 생각했던 단지라서 반가웠고 잘 본 것 같아서 뿌듯했다. 

6억을 넘어간 순간 대출정책으로 인하여 9억까지는 금방 갈 가능성이 있다. 

매물임장을 왜하는가?

사실 이 강의를 듣기 전에 단임까지 하고 매임을 안하면 어떤 차이가 있을까 싶은 마음이 있었다. 

라일락 대유유림과 진달래 효성을 비교해 봤을 때, 객관적인 입지 및 연식만 보면 라일락 대유유림이 좋지만 

매물임장을 해보면 라일락 대유유림 옆에 수도권 1순환도로에서 나는 소음과 분진이 선호도를 떨어뜨리는 것을 알 수 있다. 또한 진달래 효성은 지하주차장이 연결되어 있다는 장점이 있어 매물임장을 해야 정확히 알 수 있는 부분이 있다. 

강의를 듣기 전에 매임을 잡으면서 나는 선호 단지 중 내 투자금으로 가능한 단지들 순서대로 매임 예약을 잡았는데 

그보다 같은 생활권에서 선호도 조사를 할 때 두 단지 매임을 직접 가보고 선호도를 파악해야 겠다. 

단지를 선택할 때는 투자금에 맞는 단지 중 선호생활권 내 단지를 선택한다! 

그 이후 임보에 작성할 단지 분석 정보에 대해 배웠다. 

단지 정보, 단지 가치 분석, 시세 분석 내용을 잇게 되면

단지선호도와 저평가, 투자여부를 결정할 수 있어야 한다. 

입지분석, 시세분석까지는 솔직히 더 잘하고 싶은 욕심에 

기존 월부인인 친구의 임보를 참고해서, 고수 조원분들의 임보를 따라하려고 했던 경향이 강했습니다. 

물론 선배 분들의 임보 쓰는 법을 참고하는 법은 좋지만 

따라가려기만 하는 생각 때문에 임보를 쓰면서도 정작 중요한게 뭔지 스스로 생각하는 과정이 부족했던 것 같습니다. 

그래서 3강을 들으면서 기본에 충실하게 가이드에 따라 코크드림님이 설명해주시는 대로 작성해보기로 마음 먹었습니다. 피피티 자체가 화려하지는 않아도 제가 이 임보를 통해서 얻을 수 있는 정보만 확실하면 되겠다는 생각이 들었습니다!

기본에 충실할 수 있도록 친절히 강의해주신 코크드림님께 오늘도 무한한 감사를 드립니다!

역세권 구축vs비역세권 신축 또는  역세권 소단지 vs 비역세권 대단지 

평소에 궁금했던 부분을 명쾌히 설명해주셨다. 

신축도 언젠가 구축이 된다. 그렇다면 균질성이 좋거나 선호도가 높을때를 제외적으로 빼고 

역세권 구축이 좋을 확률이 많다

소단지는 하락장 때 가격 방어권이 없다. 대단지는 시세 반영이 잘되어서 

가격이 올라도 쑥쑥 오르고 가격이 내려도 쑥쑥 내린다. 

한마디로? 환금성이 좋다~

전고점이 같으면 가치가 같을까? 아니다!

소름이 돋았다. 왜냐하면 내가 이번 갈아타기를 준비하면서 처음 본 동네가 바로 

동안구 비산동에 경수대로 바깥쪽 비산 힐스테이트나 한마음 1단지였다. 

왜냐하면 동안구임에도 저렴한 가격이라고 생각했기 때문이다. 

하지만 평촌에 사는 지인 형님이 말씀하셨다. 경수대로 안쪽이 무조건 좋다고. 

그래서 이번에 만안구 임장을 하면서 바로 옆에 그 동네를 가보았다. 

확실히 경수대로 안 팍으로 환경이 많이 달랐다.

따라서 강의 중 두 단지의 전고점이 같다는 사실에 놀랐고 

전고점이 오염될수도 있겠다는 놀라운 사실을 알게됐다!! (대박 포인트)

서울 수도권에서 택지의 중요성 

이번 안양을 임장하면서도 택지의 중요성을 느낄수 있었는데 제대로 느낀 것 같아서 뿌듯 ^^

생활권 한판 정리 할 때 필요한 것

그 생활권에서 어떤 입지요소가 가장 중요한가로 대장, 상, 중, 하를 나누고 단지 선호도 내에서 

입지는 다른 곳보다 좋은데 전세는 더 비싸네? 매전차가 더 싸네? 이런 단지를 우선적으로 매물임장을 한다. 

가격그래프부터 냅다 비교 붙이지 말것!

투자물건을 뽑는 4단계

1. 단지 분석을 통해 단지의 가치 파악
2. 단지 가치와 가격 확인, 가치 대피 저평가 되고 내 투자금에 맞는 단지 선택
3. 저평가된 물건을 투자하기 위한 매물임장
4. 매물임장한 물건을 비교평가하여 투자할 물건을 고르기!

평형과 입지가 섞이면 어떻게 할까?

부천 송내역과 중동 예시 

매물임장 후 투자 물건을 고를 때 왜 이걸 선택했냐는 질문에 답을 할 수 있어야 한다. 

앞마당이 많아지면 여러 개 지역의 투자 물건 중 베스트를 선정해야 하는데 

이때는 강남 거리, 접근성을 보고 선호도 분석을 하기!

마지막으로 투자 마인드까지 다 잡아주셔서 너무 뜻깊은 3강이었습니다~!