[ 실전 준비반74기 한(1)발 앞서 오(5)르는집 찾는 조] 마롱아범 - 실제 투자를 위한 임장보고서 쓰기 첫걸음!

임장보고서를 위한 임장보고서를 쓰는게 아니라 실제 투자를 하기 위한 임장보고서를 쓴다는 말이 와닿았습니다. 

아직 첫 수강이지만 계속 앞마당을 늘려나가고자 하는 입장으로써 나중까지 초심을 잃지 않고 실제 투자까지 진행하는 걸 항상 염두에 두고 있어야 겠다는 생각을 했습니다. 

구로구는 별로라고 하던데~, 구축은 별로라고 하던데~ 라는 생각으로 구로구의 구축이 아닌 관악구의 신축을 투자했을 경우 결과적으로 1억 이상의 손해를 보게 됨.

실제 임장을 갈 경우 역까지 이동거리, 주변 거주 환경 등을 직접 겪고 내가 스스로 가치 판단을 내리는 게 매우 중요!

또한 가치판단이 중요한 이유는 실제 좋은 매물을 투자 했다 하더라도 가치 판단이 서지 않는다면 보유를 계속 할 수 없고 충분히 수익을 보기 전에 팔아버리는 경우가 발생합니다. 

실제 1주차 임장을 다니면서 경험이 더 많은 조원 분들이 해준 말과 동일해서 더욱 와닿았습니다. 

현재 제가 가장 걱정되는 점은 이 매물이 가격이 아직 안 오른 건지 계속 안오르는 매물인지를 제대로 알아보지 못할까봐 걱정됩니다. 2강을 통해 이런 고민을 해결하고 싶습니다. 

최근 6개월간 서울 및 수도권 주요 비규제 지역의 전세 물량은 절대적으로 부족함 

그러면 어떻게 될까? 전세 가격이 먼저 오르고 매전차가 줄어드는 현상이 발생할 것임 

현재 투자를 하는 것도 중요하나 앞으로 전세가 계속 오를 것을 대비해서 앞마당을 늘려나가며 언제든 투자할 준비를 해놓는게 중요하다는 걸 배웠습니다!

임장 보고서는 왜 쓸까요?

가치란 얼마나 많은 사람이 얼마나 원하는가 입니다. 

사람들에게 필요한 게 무엇인지 생각해보면 쉽게 답이 나옵니다. 

자본주의 필수품은 돈, 돈을 벌게 해주는건? 직장입니다. 모든 사람들은 직장이 가장 중요할 수 밖에 없습니다. 하지만 재택근무가 아닌 이상 근무지까지 이동은 불가피 하고 그렇기 때문에 교통 또한 중요하다고 생각하게 되었습니다. 

그 다음은 학군, 환경입니다. 생존만큼 직접적으로 중요하진 않지만 거주에 중요한 부분입니다. 

마지막으로 공급을 통해 리스크를 확인하고 호재를 찾아봐야 합니다. 

초보, 중수, 심화과정 모두 공통적으로 하는 고민은 임장보고서를 어떻게 투자에 연결시킬수 있을까입니다. 

저는 현재 임장보고서 템플릿을 따라서 임장보고서를 작성하고 있습니다. 일단은 완료에 목표를 두고 있으나 이왕이면 왜 투자하는지를 알고 실제로 투자에 적용할 수 있을 정도로 깊이있게 파서 결론을 내고 싶습니다. 그래도 너무 욕심부리지 않고 이번달 목표는 임장보고서 1개 완성을 목표로 하겠습니다. 

분위기임장과 단지임장을 하며 입지 분석과 시세 지도를 만듭니다. 현재 입지분석과 시세 지도를 어느 정도 만들어 놓은 상태인데 좀 더 심화하여 사람들이 무엇을 좋아하는지를 고민해보고 이어서 단지 분석으로 발전시키는 걸 목표로 하겠습니다. 

입지는 땅의 가치를 확인하고 시세는 가격을 확인하고 단지는 개별 단지의 가치를 확인하여 마지막으로 투자를 결정하는 단계로 진행 됩니다. 

기준을 정할때 수도권은 무조건 같은 기준으로 적용을 할까?

정답은 나중에 일단 아래 질문에 대한 답변을 한줄로 정리한다 

좋은 직장이 지역내 위치하고 있는가

민안구 기준으로 이렇다 할 좋은 직장은 없다

주요 업무지구까지 이동이 편리한가

주요 업무지구인 강남, 여의도, 서울역 모두 1시간 이내로 접근이 가능하며 

신안산선과 월판선이 개통되면 강남과 여의도가 더욱 가까워진다.

학군이 좋아 외부 수요를 끌어들이는가

학군이 좋지 않으나 학군이 좋은 동안구와 물리적으로 가까운 입지가 존재하며

평촌 학원가 또한 공유가 가능하다.

편의성과 안정성을 갖춘 곳인가?

기회혹은 리스크가 있는가?

미래에 입지가 더 좋아지는가?

종사자 수와 사업체 수를 보는 거까지는 알았는데 이걸 통해서 생각을 심화하는 법을 배웠습니다. 

직장 때문에 이사오는 수요가 많을까?

강서구와 금천구, 구로구는 종사자수, 사업체수가 동일하게 많지만 왜 수요 차이가 날까? 직장의 소득(질)을 확인할 필요가 있다.  

교통이 지닌 가치가 중요하다. 현재 안양시 만안구 석수역에 신안산선이 개통될 예정인데 개통이 되면 여의도, 서울역 접근이 매우 편리해져서 가격에 반영될 것으로 보여진다. 주요 직장인 강남으로 가는건 여전히 멀다는 점이 아쉽다. 

지하철 노선도 별 업무지구에 가는걸 정리하는 방법을 처음 알게되어서 신기했습니다. 

중요한건 임보에 교통을 적용하는 방법 

같은 역세권이라도 우선순위를 고려해서 판단하는 법? 예를 들어 9호선과 5호선 역세권인 단지가 있을때 호선 선호도에 따라 9호선 근처가 비싸게 반영된다. 

안양시 만안구는 1호선만 지나가기 때문에 이걸 비교해볼 수는 없지만 향후 월판선과 신안산선이 들어올때 신안산선이 지나는 석수역과 월판선이 지나는 안양역, 관악역 중 어떤 땅의 가치가 더 높아질지 고민해봐야겠다. 

학군은 외부에서 들어와야 학군/ 학군은 단지 선호도 뿐만 아니라 하방 경직성을 만들어줌

하방경직성이란 하락장에서 버텨주는 힘!

학군을 볼때는 학업성취도를 확인하는 것이 중요함

만안구는 학군이 좋게 형성된 지역은 없지만 학군이 좋고 학원가가 밀집된 동안구와 가깝다는 이점이 있음 

학원가 임장을 할때는 22시 쯤에 가는 게 좋다는 말이 인상깊었다. 꼭 적용해야겠다. 

환경 파트가 수업듣기 전에 제일 어려웠다. 편의성과 안정성이 뭘까?

편의성이란 유동인구가 많은지를 봐야 한다. 사람이 많으면 저절로 편한 시설들이 많이 생긴다. 

안정성은 반대로 없어야 할것이 없는가이다. 유흥가(노래방, 마사지), 혐오시설(쓰레기매립장, 교도소)가 없어야 한다. 

환경성 체크 시 아울렛이 백화점인지 마트인지 헷갈렸는데 정리해주셔서 좋았다. 

전세 레버리지 투자 = 전세 가격이 하락하면 매매 가격이 하락하고 최악의 경우 전세가 빠지면서 전세가격을 돌려줘야 할 경우가 생김 이런 측면에서 공급은 리스크 관리 요인에서 매우 중요!

전세를 준 시점에서 2년 후 전세 만기 때까지 공급이 많으면 계속 영향을 준다는 것을 배울 수 있었음 

내가 보는 만안구는 3년동안 입주 물량이 없어서 다행히 공급 리스크는 없을 것으로 판단됨 

공급이 있을때 실수요자에게는 기회인데 투자자에게는 어떻게 기회인지 알 수 있었다. 신축 아파트는 입주장 + 6개월동안 급격히 전세가 상승하고 매매가격도 같이 오름. 근처 구축 아파트는 전세만 올라가고 매매는 그대로인 장이 왔을때가 찬스!! 

호재는 내가 생각하는 개념과 같을까? 일단 호재는 플러스 알파이다 앞선 섹터까지 잘 분석을 한 뒤에 플러스 알파로 가져가야지 호재만 들고 투자를 하면 안된다는 사실 잊지 말자

호재는 말그대로 취소 될 수도 있는 정보이고 취소 시 가격 하락은 덤이다 

주요 호재는 직장, 교통, 환경이 있다. 내가 보고 있는 만안구는 다른 호재보다는 교통 호재 색깔이 짙다. 신안산선과 월판선 개통이 기다리고 있기 때문이다. 호재파트 전 모든 파트의 분석 결과 투자가 적절하다고 했을때 호재까지 같이 이용할 수 있는 생활권이라면 투자를 확정하는데 큰 도움을 줄 수 있을 거 같다. 

호재는 리치고에서 개발단계를 꼭 확인하자!! 

교통 호재는 

1)착공이 되었는지, 2)착공이 되었다면 노선도를 확인하여 얼마나 강남역까지 가는 시간이 줄어드는지 확인(1회 환승), 3)주거지역을 지나가는지도 꼭 확인하자(경의중앙선처럼 배차간격이 길면 큰 의미 없음)

재건축/재개발 호재는

1. 사업시행인가 전에는 새아파트가 들어오는구나 정도로 이해
2. 사업시행인가 후에는 실제 진행되는 호재로 입지평가에 적용
3. 얼마나 주변 환경이 좋아질까 생각

계속 바뀌는 시세를 왜 조사해야 하나요?

내가 보고있는 지역의 가격수준을 알고 내가 투자할수 있는 단지를 사전에 조사한다. 

지도 위에 가격을 올려 저평가된 단지를 찾아야 한다. 

과제가 아닌 필요한 물건을 싼 가격으로 쇼핑을 한다고 생각하면 좋다. 

전고점의 의미와 전저점의 의미를 알수 있었다. 

전고점은 단지의 힘, 선호도를 참고하고 최대 하락률을 확인할 수 있다. 

전저점은 바닥 가격을 확인하고 안전 마진을 확인할 수 있다. 

시세를 따는데 어려움이 있고 하면서도 제대로 하는건가 하는 생각이 있었는데

김인턴님이 알려주신 방법대로 따라가면 어렵지 않게 할 수 있을 거 같았습니다.   

가격비교는 표로 하지말고 지도로 보라는 말을 잊지 않겠습니다. 

시세지도를 그릴때는 ppt로 예쁘게 만드는게 중요한게 아니라 지도 위에 직접 그려보는게 중요하다고 생각하게 되었습니다. 

이미 단지임장을 하고 왔던 입장에서 왜 단지임장을 해야하는 내용에 대한 답을 스스로 찾아가는 과정이었다. 

현장에서 지도와 임장으로만 설명하기 어려운 수요를 직접 확인할 수 있음

이번에는 1단계 답게 경로대로 임장을 하며 단지 특징을 확인하기 급급했는데 가격을 알아보면서 다니고 싶다는 생각이 많이 들었다. 앞마당을 3개 이상 늘리면서 단임을 하면서 가격까지 같이 볼 수 있는 수준에 도달하고 싶다. 

시작과 끝은 해당생활권의 지하철역으로 잡는것이 좋다. 

구축 단지 임장을 다닐 때 어떤 면을 봐야 하나 싶을 때가 있는데 그럴때 어떻게 봐야 하는지를 잘 알려주셨다. 

이번에 안양 구축 아파트를 볼때 용적률을 살펴 보지 못했는데 임장보고서를 쓸때 구축 단지는 용적률도 한번 더 봐야겠다. 용적률이 작을수록 재건축이 유리하다!

동간거리에 따라 좁은 느낌이 들기도 하고 주차공간이 부족한 단지는 평행주차를 하는 등 미세한 차이를 볼 수 있다. 

가장 중요한 단지 임장을 마치고 남겨야 할 것에 대하여 생각해보자. 

사람들은 어디에 살고 싶을까? 단지별 선호도를 알아보고 

생활권 별로 단지 우선순위를 정해보자.

2강에서 배운대로 임장을 가기전 입지분석을 해보고 실제 임장을 다녀와서 다시 입지분석을 하면서 복기를 배보면 좋을 거 같다는 생각을 했다. 

가치 판단을 제대로 한 결과 현재는 비슷한 가격의 매물들이 몇억씩 차이가 나게 된다는 점이 인상 깊었다. 

입지분석, 시세지도, 단지임장 외에 투자에 임해야 하는 마음가짐도 정말 인상 깊었습니다.

투자에 있어서 가장 중요한 것은 확신을 갖는다는 것! 확신을 갖고 실행해서 결과를 만들어 내는 것!

확신을 갖는 공식 중 지식, 경험, 환경이 있고 

지식은 강의를 통해서 채울 수 있고 경험은 실제로 투자를 해서 부동산 시장을 겪어봐야 알 수 있습니다. 

마지막으로 환경은 월부에서 좋은 튜터님들과 동료들이 있어서 시작부터 좋은 환경에 있다는 생각이 들었습니다. 

오늘 배운 내용들을 꼭 주말 임장에 적용하고 나아가 성공적인 투자로 이어지길 바라는 마음입니다~ 

김인턴님 양질의 강의 피와 살이 되는 시간이었습니다. 너무 감사드립니다~!