안녕하세요.
모든 것이 응답 될 응답이 입니다.
임장을 하고, 임장 보고서를 작성하다 보면 자연스럽게 궁금한 것들이 생깁니다.
'왜 이 단지가 더 선호될까?'
'정말 이 요소 때문에 가격 차이가 나는 걸까?'
이런 궁금증을 해결하기 위해 우리가 흔히 말하는 가설검증을 하게 됩니다.
'가설검증'이라고 하면 왠지 어렵고 부담스럽게 느껴질 수 있습니다.
하지만 제가 생각하는 가설검증은 아주 단순합니다.
“임장지에 대해 궁금한 것을 직접 확인하는 과정.”
임장과 임장보고서를 통해 스스로 답을 찾아가는 일이라고 생각합니다.
예를 들어 보겠습니다.
전임을 하던 중 한 부동산 사장님께서 이렇게 말씀하셨습니다.
“이 단지는 대방초 배정이잖아요. 그러니까 이 단지가 우선이지.”
이 말을 듣고 저는 하나의 가설을 세웠습니다.
‘신길생활권에서 초등학교 배정에 따른 아파트 가격 차이가 존재할까?’
우리가 흔히 아는 학군지가 아닌 곳에서도 초등학교 배정이 가격과 선호도에 영향을 줄까 궁금했습니다.
그럼 어떻게 확인할 수 있을까요?
먼저 대방초가 배정되는 단지와 배정되지 않는 단지를 찾았습니다.
그리고 연식, 교통, 생활환경 등 다른 조건은 최대한 비슷한 단지를 선택했습니다.
물론 초등학교 배정만 다르고 나머지 조건이 모두 같다면 가장 이상적이겠지만,
부동산은 수학문제가 아니기 때문에 모든 변수를 통제할 수는 없습니다.
그래서 최대한 비슷한 조건의 단지를 비교하는 것이 중요합니다.
두 단지를 비교해봅니다.
두 단지는 같은 생활권에 위치해 있어 역과의 거리나 생활환경은 큰 차이가 없습니다.
초등학교 배정과 세대수 정도가 주요 차이였습니다.
정말 수요가 있는지도 확인합니다.
단순히 부동산 사장님의 말씀만 믿지 않고,
호갱노노와 지역 카페 등을 통해 실제로 대방초를 선호하는 분위기가 있는지도 확인했습니다.
가격도 비교해 봅니다.
시세 흐름을 보면 두 단지는 마치 쌍둥이 단지처럼 거의 같은 흐름을 보였습니다.
한성아파트는 세대수가 적어 최근 거래가 많지 않았지만,
호가는 두 단지가 큰 차이를 보이지 않았습니다.
제가 내린 결론입니다.
임장, 전임, 매임, 그리고 시세 비교를 종합해 본 결과,
대방초 배정 여부만으로는 가격 차이가 크게 발생하지 않았습니다.
오히려 현재 시장에서는 세대수가 더 많은 삼환아파트의 선호도가 조금 더 높아 보였습니다.
결국 하나의 정보만으로 결론을 내리는 것이 아니라,
가격, 현장 분위기, 실제 수요를 함께 비교하면서 저만의 결론을 만드는 것이 중요하다고 생각했습니다.
단순히 그래프만 보는 것이 아니라,
비교평가와 임장을 통해 확인한 사실들을 연결해 나만의 결론을 만드는 과정.
그것이 제가 생각하는 가설검증입니다.
확인한 내용을 임장보고서에 정리하면 다음과 같습니다.
반원분들과 이야기를 나눠보니 가장 어려워하는 부분이 바로 비교할 단지를 선정하는 것이었습니다.
제가 생각하는 비교평가의 기준은 다음과 같습니다.
- 최대한 비슷한 단지를 선택한다. 어렵다면 같은 생활권 안에서 비교한다.
- 연식이 어느 정도 있는 단지를 선택해야 과거 시세까지 함께 비교할 수 있다.
- 평형은 가능하면 84㎡ 기준으로 비교한다. (59㎡는 방 개수나 화장실 개수 차이로 가격 차이가 발생할 수 있음)
비교 단지는 2~3개 정도가 적당하다. 너무 많으면 오히려 핵심 선호요소가 흐려진다.
가설검증은 거창한 분석이 아닙니다.
'왜?'라는 질문 하나에서 시작해 직접 확인하고, 나만의 근거를 만드는 과정입니다.
이 과정이 반복될수록 임장보고서는 단순한 기록이 아니라,
나만의 투자 기준이 담긴 보고서가 되어간다고 생각합니다.
감사합니다.
