안녕하세요. 초록도해입니다.
지방 투자는 종잣돈을 불리기 위해 가치가 있으면서도 저평가된 매물을 찾는 과정입니다.
그리고 지방 투자에서 가장 중요하게 봐야 할 핵심 키워드는 단연 "공급"입니다.
수도권과 달리 지방은 입지 독점성이 약하기 때문에
"공급에 대한 매매가 및 전세가의 반응 속도가 매우 빠르고 직관적"입니다.
따라서 지방 투자를 시작하기 전, 해당 지역의 공급 상황을 정밀하게 분석하여 투자 전략을 수립하는 것이 우선입니다.
현재 지방 시장은
공급이 여전히 많은 곳, 과거 물량을 소화해 나가는 곳, 그리고 향후 공급 절벽에 직면한 곳으로 나뉩니다.
이번 글에서는 과거 공급 폭탄을 지나
앞으로 '공급 절벽' 구간에 진입하는 창원시의 공급 현황을 집중적으로 살펴보겠습니다.
1. 창원 소개
# 대한민국 남동부에 위치. #경상남도의 최대도시. #경상남도청 소재지. # 100만인구로 비수도권에서 유일한 특례시
- 부산광역시과 김해시와 인접하여 인구이동 및 공급에 영향을 주고 받습니다.
원래 창원시과 마산시가 분리되어 있었으나 2010년 통합되었다.
=> 창원시 = 성산구 + 의창구 + 마산회원구 + 마산합포구 + 진해구
창원국가산단이 있어 양질의 제조업 일자리가 많아서 직장 수요가 충분한 곳입니다.
2. 창원시 공급 물량
창원시의 연간 적정 수요량은 약 0.5만(5,000) 세대 수준입니다.
입주물량을 3가지 시기로 나누어 보면,
- 과거 공급 폭탄기 (2017년 ~ 2019년):
- 2017년: 약 1.6만 세대 (적정 수요의 3배 이상)
- 2018년: 약 1.1만 세대
- 2019년: 약 1.6만 세대
3년 연속으로 연간 1만~1.6만 세대라는 기록적인 공급 폭탄이 쏟아지며 시장의 체력을 완전히 방전시켰습니다.
- 공급 가뭄 및 조정기 (2020년 ~ 2023년):
- 2020년(0.4만)부터 2023년(0.3만)까지 적정 수요(0.5만)를 대폭 밑도는 공급 가뭄이 이어졌습니다.
- 최근 및 향후 입주물량 (2024년 ~ 2030년):
- 2024년: 약 0.5만 세대 (적정 수요 수준)
- 2025년: 약 0.9만 세대 (일시적 공급 증가)
2026년~2030년: 2026년 0.3만 세대, 2027년 이후 828세대~0.3만 세대로
적정 수요를 밑도는 장기 공급 부족이 이어지게 됩니다.
< 2026-2030년 창원시 입주 아파트 목록>
3. 창원시 인허가, 착공 물량
보통 공급 물량이나 정비사업 현황은 ‘아실’이나 ‘부동산지인’을 통해 확인합니다.
하지만 지방시장에서는 언제 빈 땅에 집을 지을지 모르기 때문에
“인허가, 착공” 물량까지 반드시 확인을 해야합니다.
- 인허가: 지자체로부터 아파트를 지어도 된다는 행정적 사업 허가를 받는 단계
착공: 인허가 후 실제로 땅을 파고 공사를 시작하는 단계
=> 건축 허가 도장을 받고( 인허가) → 실제로 공사 포크레인을 대는 단계(착공) → 공사 후 완공 (준공)
일반적으로 인허가를 받은 후 2-3년 뒤 착공하고, 착공 후 3-5년 뒤 완공이 되는 흐름인데요.
지방에서는 공급물량을 더 뾰족하게 대비하기 위해서는 인허가, 착공까지 따져봐야합니다.
위 표를 보면
- 준공인가: 마산합포구 교방1구역(23년 준공), 마산회원구 양덕4구역(25년 준공), 합성2구역(24년 준공)
- 착공인가: 성산구 가음4구역(24.08 착공신고 → 27년 준공예정), 신월2구역(23.12 착공신고→ 26년 준공예정), 성산구 신촌2구역(25.07 착공신고→ 27년 준공예정), 마산합포구 (25.09 착공신고→ 29년 준공예정), 마산회권구 회권2구역 (26.04 착공신고 → 29년 준공예정)
- 사업시행계획인가(=인허가) : 사업시행인가를 받을 곳도 확인할 수 있지만 조합원 분쟁, 권리가액 및 분담금 문제로 사업이 엎어지거나 몇 년씩 지연되는 경우도 있습니다.
- 창원시는 현재 인허가가 난 구역은 8곳으로 문제없이 진행이 된다면 2027-2030년에 공급물량이 더 늘어날 수도 있으나 적정공급 정도의 물량이며 2030년 이후에는 입주 가뭄 현상이 길어질 가능성이 높습니다.
# 인허가, 착공물량은 어디서 확인할 수 있을까?
- 광역시는 : 국토교통부 통계누리
중소도시는 각 시청에서 확인할 수 있습니다.
창원시청 홈페이지 (changwon.go.kr)
- 찾는 경로: 분야별 정보 > 도시/건축 > 정비사업현황 > 관내 재개발, 재건축 정비사업 추진현황
4. 공급에 따른 아파트 가격
2024-2025년 공급으로 인한 가격하락:
- 2025년 일시적 과잉 입주물량으로 성산구 대장아파트 “용지더샵”의 가격도 살짝 흔들리는 모습을 보였습니다.
- 2025년 공급 정리 후 선호 단지 위주의 거래량 증가 및 매매,전세가 상승 전환:
- 이제 공급이 정리되면서 대장아파트의 가격이 다시 상승하는 모습을 보여주고 있습니다.
- 공급이 정리되면서 성산구·의창구 등 선호도가 높은 브랜드 대단지 중심으로 거래량이 늘어나고 가격이 상승 하는 모습이 점차 확대되고 있습니다.
일부 단지에서는 매매가 상승 폭보다 전세가 상승 폭이 크게 나타나 → 추후 투자할 수 있는 기회가 됩니다.
과거 공급 많았던 시기의 아파트 매매, 전세 가격
역사는 반복되며, 과거의 복기는 미래 투자 기준이 됩니다.
과거 창원시 공급이 많았던 시기를 복기하면서 앞으로 공급은 어떻게 대비해야하는지 알아봅시다.
- 2017~2019년의 대폭락 장세:
- 성산구 : 용지아이파크, 용지더샵 등 핵심 대장 단지들이 입주하면서 바로 옆에 있던 트리비앙 아파트는 당시 전세가 급락과 함께 매매가가 1억 이상 하락했습니다.
마산합포구: 선호단지인 마산만아이파트도 매매가가 1억이나 하락했습니다.
- 입주가 많으면 :
- 아무리 입지가 뛰어난 대장 단지라도 연간 수요량의 2~3배에 달하는 대규모 물량(1.5만 세대 이상) 앞에서는 가격이 흔들릴 수 밖에 없고, 역전세난이 대대적으로 발생하며 전세보증금 반환 리스크를 대비해야합니다.
역으로 생각하면, 이러한 공급 폭탄이 마무리되고 전세가가 반등을 시작했던 2019년 하반기~2020년 초가 창원 역사상 최고의 '매수 타이밍'이었습니다.
5. 창원 투자 액션플랜
현재 창원시는 2025년의 공급이 정리되고, 공급 절벽의 시기에 서 있습니다.
- 인허가, 착공 물량 확인
인허가, 착공 물량을 확인하면서 언제, 어디에 공급이 들어오는지
'착공신고' 및 '분양 일정'을 주기적으로 체크합니다. (분양 지연 = 미래 공급 절벽 연장 = 투자 안전지대 확보)
- 투자금 및 전세가율 전수 조사
- 창원시는 이제 물량이 정리되고 아직도 성산구 대장단지가 전고점을 회복하지 못한 절대적저평가 지역입니다.
- 2026년 현시점부터는 전세가율이 올라붙는 급매물을 찾아 소액투자의 기회를 찾을 수 있습니다.
내 투자금에 맞는 지역을 찾아서 매물트래킹을 주기적으로 조사해보세요.
- 리스크 관리 (전세 세팅 전략)
2026-2030년 입주물량 영향권에 있는 단지들에 투자를 할 예정이라면
전세가 세팅 시 보수적인 역전세 대비 리스크 관리가 필요하며,
전세 계약 기간을 전략적으로 설정하는 것이 유리합니다.
지방은 아직도 우리에게 투자기회를 주고 있습니다.
공급이 마무리 되고 앞으로도 공급이 절벽인 곳에서는 전세가, 매매가가 상승하고 있습니다.
“공급은 거짓말을 하지 않습니다. ”
현장마다 인허가, 착공, 정비사업 속도, 입주물량 데이터를 꼼꼼히 챙기셔서
성공적인 지방투자도 이어가시길 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
