[월부학교 여름학기 4반 지방공급 시리즈 #9 락솔트] 지방에서 공급이 중요한 이유 : 울산광역시

1. 울산 매매 전세 동향

울산 매매 전세 시장부터 살펴보겠습니다.

먼저 지수입니다.

오른쪽 끝단의 매매전세 지수를 보면

24년 초 전세가가 상승전환해서 먼저 죽 차오르면서 매매가를 밀어올렸구나 생각해볼 수 있습니다.

현재는 전세지수가 매매지수를 역전한 상황이고요. 

(매전 지수 추이를 보니 타 광역시들은 전세지수가 매매지수를 크게 넘어서 흘러가는 기간도 많은데, 울산은 대체로 매매지수가 빠르게 반응하는 걸로 보입니다. 경제력 좋은 울산 거주자들의 전세 > 매매 전환 역치가 낮은건가? 생각도 해보게 됩니다.)

매매물량/전세물량을 보고도 같은 맥락을 파해볼 수 있습니다.

위 매매 물량 그래프를 보면 25년 초부터 26년 초까지는 울산 매매물량이 빠르게 소진되면서 거래가 많았음을 알 수 있는데요. 아래에 매매/전세 거래량 그래프에서 확인 가능합니다. 

그렇다면 전세지수가 상승 전환 한 24년초부터 시작해서, 매매 거래가 눈에 띄게 늘어나고 전세 거래는 꾸준히 감소했던 25년을 지나는 동안 울산 대표 단지들의 가격은 어떻게 흘러갔을까요? 

앞서 전세지수가 매매지수에서 확인했듯 전세가가 매매가보다 더 큰 비율로 상승하는 걸 확인할 수 있습니다.

이런 시장이 언제까지 이어질까요? 위의 전세물량 그래프에서 확인했듯 울산에는 전세가 상당히 없습니다.

실제로 제가 투자한 물건이 있는 울산 북구의 전세 물건은 얼마나 있을까요?

북구 전체 112개 아파트 단지 중 10개의 단지에만 전세 물건이 있고, 

세대수로 치면 66,,140세대 중 17개 전세 물건만 나와 있는 상황입니다. 

아래에 좀 큰 태그로 표시된 단지들이 북구에 전세 물건 나와있는 10개 단지입니다.

일례로, 최근 제가 임차인분께 이사비를 꽤 크게 제안드렸음에도, 임차인 분이 잠깐 이사갈 전세집이 없어서 못간다고 거절을 하셨을 정도입니다.

울산. 부르는 게 값인 전세가가 매매가를 밀어 올리는 시장. 과연 계속 될까요?

이제 공급을 살펴보겠습니다. 

2. 공급 현황 

공급량 막대그래프를 보면 전세지수가 상승전환한 24년을 기점으로 공급량이 적정수요를 한참 하회하는 모습으 볼 수있습니다. 역시 지방시장은 공급량에 크게 영향을 받는다고 볼 수 있겠네요. 

그렇다면 우리가 예의주시 해야할 부분은 28년 초과공급입니다. 물론 공급이 많다고해서 무턱대고 겁낼 건 아니고. 

• 사람들이 좋아하는 입지에 들어오는가?

  : 선호되지 않는 외곽에 들어오는 공급은 주요 입지 전세가에 크게 영향을 주지 못합니다.

• 앞뒤로 공급물량이 계속 많나? 

  :  오래도록 전세수요가 쌓여있다면, 웬만한 초과공급도 시장가에 큰 영향을 주지 못하고 한여름 마른 아스팔트에 뿌린 물처럼 빠르게 증발해 버리기도 합니다. 

28년에 들어오는 입주는 뭘까요? 

대체로 남구에 들어옵니다. 7,816세대 중 5,056 세대가 남구 입주 물량입니다.

울산 남구/중구/북구/동구/울주군 중 가장 선호되는 지역이 남구이니만큼 28년에 남구 입주 물량이 많은 것은 투자에 꼭 신경써야할 부분인 것 같습니다.

3. 향후 공급 일정

남구 공급일정 외에도 울산 전체의 공급일정을 캘린더로 정리해봤습니다.

정리하면서 보니 대체로 남구, 중구에 입주가 몰려 있고, 간혹 울주군에도 입주가 예정되어 있는 모습을 확인할 수 있었습니다. 특이한 점은 북구, 동구에는 입주예정 물량이 없다는 것입니다. 그럼에도 북구 동구 투자하시는 분들은 조심하셔야 합니다. 북구 동구에 사시는 분들도 기회가 되면 남구 중구로 넘어가려고 하시거든요!

입주하는 아파트들 위치를 지도 위에 올려보면 이렇습니다.

https://luciferhong.github.io/luciferhong/supply.html

>> 홍급지도 이용하시면 입주 물량의 위치를 보는데 편해요 : )

 이미지가 작아서 잘 안보이는 관계로 공급캘린더 PPT 자료를 첨부합니다. 다운받아 활용하셔도 좋겠습니다 : )

4. 숨은 공급, 인허가/착공 물량

출처: 오르디님 글

https://weolbu.com/s/PTakba4lME

파란색 막대가 인허가인데, 21~23년에 누적된 인허가가 착공- 공급으로 이어지면서 27~28년에 낭낭한 공급을 만들었습니다.

그렇다면 30년 이후로는 또 어떨까요? 빨간색 박스를 보시면 24~25년에 인허가 물량이 급격하게 줄어든 것을 확인할 수 있습니다. 이는 30년 이후 입주 물량이 넉넉치 않을 것으로 해석해 볼 수 있습니다.

26년 상반기 인허가 물량은 자료에 집계되지 않아 기사를 또 찾아봤는데.

공사비 상승/ 건설경기 침체등의 여파로 26년 1~5월 착공 물량도 778세대로 지난해 같은 기간보다 30% 감소했다고 합니다. 다만, 인허가는 16%정도 증가했다고 하는데, 오르디님 글에도 나와있듯 인허가 물량이 실제 착공으로 이어지는 경우가 10~20% 정도로 상당히 적기 때문에 크게 우려될 수준의 공급이 있지는 않을 것 같습니다. 

5. 시사점

1. 단기적으로는 28년의 공급으로 분명 전세가는 어느정도 주춤할 것인데, 그 시기를 변곡점으로 울산 시장의 탄탄한 전세상승이 어떤 국면을 맞이할지 알 수 없으므로 울산에 투자 하신 분들 중에서 이미 수익구간인 분들은 28년 입주장이 시작되기 전에 매도를 마무리하는 것이 좋겠고. 현시점에서 28년 2년 만기로 새로 추가 투자할 때는 주의가 필요하겠습니다.
2. 장기적으로는, 그래도 여전히 울산에 충분한 공급이 이루어졌다고는 보지 않습니다.

28년이 라엘에스를 위시한, 그나마 좀 숨통 틜만한 공급물량이 있지만. 과연 울산의 전세 가뭄을 온전히 해갈 해줄 수 있을까요? 24년 이후의 주택 수요와 공급을 한번 보겠습니다.

위 표에서 알 수 있듯이, 24년 이후 누적된 수요대비 공급이 -7,687세대입니다. 못해도 2~3년 동안 28년과 같은 초과공급이 있어줘야 누적된 수요를 다 해소해주지 않을까 생각합니다. 결론적으론 공급이 아직 부족하다. 생각합니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

모쪼록 투자하시는 데 도움이 조금이라도 됐으면 좋겠습니다.

덥고 습한 날씨에 임장다니시느라 고생이 많습니다. 언젠가 다 값진 경험과 자산으로 돌아오리라 믿어 의심치 않습니다.  동료분들 모두 화이팅입니다.