2026년 7월 27일, 서울 대한상공회의소. 한성숙 국무총리 주재로 부동산정책 국민 대토론회가 열렸습니다. 지난 23일 대통령 주관 토론회에 이은 두 번째 자리입니다.
사전 접수된 국민 의견은 7,100건이 넘었습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장이 함께했습니다.
지난주 토론회에서 시간이 부족해 발언하지 못한 사람이 많았고, 대통령이 한 번 더 자리를 가진 것입니다.
(출처: JTBC NEWS, 2026.07.27)
안녕하세요. 월급쟁이부자들에서 내집마련과 노후대비를 돕는
6년차 투자자 미요미우입니다.
8월 초, 세제개편안이 나옵니다.
2차 부동산 토론회는 세제 개편안 발표 전 정부 생각을 들을 수 있는 마지막 공개 자리였습니다.
1차 토론회와 비교해서 달랐던 점은 네 가지였습니다. 여러분은 이 네 가지만 확인하시면 됩니다.
글의 마지막, 상황별 대응 방법을 정리해두었습니다.
끝까지 읽고 지금 내 상황에는 어떻게 대응해 나가야 하는지 확인하시면 좋겠습니다.
1차 토론회와 달랐던 4가지 쟁점
"그래서 달라진게 뭐야"하는 생각이 드실겁니다.
저도 같은 마음으로 3시간짜리 토론회를 다 봤습니다.
1차 토론회에서 언급된 내용은 대출·정비사업·세금·공급이었습니다.
개인의 상황에 직접적으로 영향을 주는 항목이기 때문에 온라인에서도 관심이 많던 항목입니다.
- 실수요자 대출 규제를 풀어줄 것인가
- 비거주 1주택, 초고가 주택, 다주택자의 보유세와 양도세를 올릴 것인가
- 공급 대책은 어떻게 진행할 것인가
- 정비사업 규제를 완화해줄 것인가
각각의 항목은 국민의 삶에 직접적으로 연결이 됩니다. 대출 규제를 풀어주면 내가 살 수 있는 단지의 수준이 달라집니다. 보유세와 양도세가 결정되어야 앞으로의 자금 계획을 세울 수 있습니다. 정비사업 규제를 완화하고 아파트가 공급되어야 전세가가 안정됩니다.
어제 나온 이야기
어제 토론회에서 주로 언급된 것은 비아파트 중심의 공급과 지방에 대한 지원이었슶니다.
1차 토론회에서 언급되었던 내용과 연결하면 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
실수요자 대출 규제를 풀어줄 것인가
→ △ 대출 규제는 완화하지 않습니다. 다만 대출 총량 규제로 피해를 보는 경우, 예를 들어 분양 주택 잔금 대출 같은 상황은 핀셋 지원합니다.
비거주 1주택, 초고가 주택, 다주택자의 보유세와 양도세를 올릴 것인가
→ O 비거주 1주택, 초고가 주택, 다주택자의 세부담 강화는 그대로 지속됩니다.
정비사업 규제를 완화해줄 것인가
→ X 이주수요가 부동산 가격을 올릴 수 있기 때문에 정비사업을 통한 공급에는 부정적입니다.
공급 대책은 어떻게 진행할 것인가
→ O 비아파트를 중심으로 공급하고, 지방 부동산 시장을 활성화 시킵니다.
각각의 내용이 내 투자에 어떻게 영향을 줄지는 아래에서 정리해보겠습니다.
2차 토론회의 쟁점을 4가지 기준으로 정리하면
하나, 실수요자 대출 규제 - 유지하되 핀셋 구제합니다.
현행
가계부채 총량 관리 아래에 지역,주택수별 LTV가 적용되고, 잔금 대출은 종전 규정이 적용됩니다.
오늘 나온 내용
금융을 풀면 집값이 오를 수 있어 정책적으로 완화하기는 어렵다고 이야기 했습니다. 대신 총량 규제 때문에 예상치 못한 피해를 보는 경우는 개별적으로 구제하겠다고 했습니다.
분양받은 집의 잔금을 앞둔 경우가 대표적입니다. 방식은 여신심사위원회에서 은행 의견을 듣고 타당하면 허용하는 방안이 언급되었습니다.
결론
규제는 그대로 두고, 억울한 사람만 따로 빼주겠다는 것입니다. 완화가 아니라 예외 처리입니다. 대출 한도는 현행을 기준으로 계산하셔야 합니다. 무주택자라면 대출 완화를 기대하며 더이상 결정을 미뤄서는 안 됩니다. 8월 세제 개편이 나오면 가격이 조정되는 기회를 놓치지 말고 잡아야 합니다.
둘. 보유세와 양도세 — 올립니다
현행
종부세와 재산세는 주택 수와 공시가격을 기준으로 부과되고, 1주택자는 거주 여부와 관계없이 혜택을 받습니다.
오늘 나온 내용
비거주 1주택, 초고가 주택, 다주택자의 세부담이 늘어나는 방향을 다시 한 번 확인할 수 있었습니다. 반대로 지방 미분양과 연결된 세제 혜택은 검토 중이고, 수도권과 비수도권을 나눠서 보고 있다고 했습니다.
결론
몇 채를 가졌느냐에서 얼마짜리를 가졌고 거기 사느냐가 중요합니다. 집이 한 채라도 거기 살지 않으면 지금까지 받던 혜택이 적어질 수 있습니다. 비거주 1주택자인 경우 거주 요건을 채울 수 있는지를 확인하셔야 합니다. 다주택자의 경우 세금 계산을 충분히 하고 현금을 잘 모아두셔야 합니다.
셋. 정비사업 규제 — 완화할 생각이 없습니다
현행
이주비 대출 한도, 조합원 지위양도 제한, 용적률 상한, 임대주택 의무비율등의 조항으로 정비사업 진행이 어렵습니다.
오늘 나온 내용
민간 공급에 소극적이지 않다고 하면서도 용적률 상향에는 부정적이라고 선을 그었습니다. 이유는 정비사업으로 이주가 발생하면 인근 부동산 가격을 올릴 수 있다는 것입니다. 이주비 대출이나 조합원 지위양도는 언급되지 않았습니다.
결론
정비사업 규제를 완화하지 않겠다는 의지는 확고했습니다. 이주 수요를 공급의 과정이 아니라 가격 상승 요인으로 보고 있습니다. 이렇게 보는 한 이주비 대출을 열어줄 이유가 없습니다. 재건축 단지 소유자는 진행이 느릴 것을 감안하여 보유 계획을 세우셔야합니다. 전세를 구하는 분들은 당분간 집 구하기가 어려울 것을 감안하고 임차나 매수 계획을 세우셔야 합니다.
넷. 공급 — 아파트는 진행된 게 없습니다
현행
9.7대책 이후 공급 물량이 예고돼 있지만 진행된 건은 거의 없습니다.
오늘 나온 내용
그린벨트 해제와 택지지구 조성을 언급했고, 무엇보다 비아파트 공급에 집중하겠다고 했습니다. 용도 변경, 신축 빌라 공급 확대, 임대 주체 다양화가 구체적으로 언급되었습니다.
결론
2차 토론회에는 유독 비아파트 공급에 대한 언급이 많았습니다. 아파트를 공급할 수 없는 상황에서 비아파트 공급으로라도 공백을 메우겠다는 계획입니다. 중요한 것은 아파트 공급은 여전히 부족하다는 것입니다. 임차를 구하는 분들이라면 이 점을 기억하고 다음을 계획하셔야 합니다.
위 내용을 표로 정리하면 이렇습니다.
| 제가 확인하려던 것 | 2차 토론회 내용 |
|---|---|
| 실수요자 대출 규제 완화 | 안 함. 총량 규제 피해자만 개별 구제 |
| 정비사업 규제 완화 | 안 함. 용적률 상향에 부정적 |
| 비거주 1주택·초고가·다주택 세부담 | 계획대로 세부담 강화 |
| 아파트 공급 진행 상황 | 진행된 것 없음. 비아파트 공급 확대 |
(출처: 2026.07.27 부동산정책 국민 대토론회 발언 정리)
그래서 우리가 해야 할 일
3시간동안 진행되는 토론회를 보면서 정말 다양한 의견이 있다는 것을 실감했습니다.
토론회가 끝나고 옳고 그름을 따지는 글을 보면서 저 또한 다양한 감정이 든 것이 사실입니다.
그러나 부동산 토론회에서 어떤 이야기가 오고갔는지, 그 이야기가 옳은지 그른지보다 더 중요한 것은
그래서 내 상황에는 어떻게 대응해야하는가입니다.
소음에는 귀를 막고 감정은 잠시 내려놓으세요.
내 상황에 맞는 선택과 집중이 무엇보다 중요한 때입니다.
아래 네 가지 항목에서 내 상황에 맞는 대응법이 무엇인지 찾아보세요.
무주택이시라면
지금의 대출 규제를 기준으로 가용 자금을 계산하세요. 대출은 풀리지 않습니다. 대출총량 규제 또한 은행권에서 대출을 관리하기 위해 어쩔 수 없이 발생하는 사안이라고 이야기 했습니다. 내가 받을 수 있는 대출이 얼마인지를 계산하고 이 예산으로 매수할 수 있는 단지 중 가장 좋은 것을 매수해야 하는 시기입니다. 8월 세제 개편이 나오면 그 때가 기회입니다. 마지막 기회를 놓치지 마세요.
이미 분양을 받아 잔금을 앞둔 분들이라면 구제책이 나오기를 기다리며 다른 대출 방법도 알아두세요. 구제책이 나올 때까지 이번 토론회의 온라인 댓글에서처럼 끊임없이 목소리를 내셔야합니다.
1주택 실거주라면
내 집에 거주중이라면 이번 대책을 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다만 기회를 잡아 갈아타기를 할 계획이라면 내가 갈아탈 아파트가 초고가 주택에 해당할지를 살펴보세요. 타겟 단지가 초고가 주택에 해당한다면 오히려 가격을 조정해서 매수할 기회가 될 수 있습니다.
1주택인데 거주하지 않으신다면
세금 규제에 대응하셔야합니다. 관건은 ‘얼마나 거주했는가’이기 때문에 임대 준 집에 입주할 수 있는지 상황을 계산해보세요. 도저히 입주할 수 없는 상황이라면 보유세를 내기 위해 현금을 쌓아두거나 갈아타기를 고려해야 합니다.
다주택이시라면
세금 규제에 대응하셔야 합니다. 8월 초 세제개편안을 확인하시고 보유세와 양도세를 계산하고 앞으로를 계획하세요. 보유 물건을 무조건 정리하시라는 뜻이 아니라, 비용을 제대로 알고 이성적으로 대응해야 한다는 것입니다. 보유를 결정하였다면 현금흐름을 잘 관리해야합니다.
정비사업 물건을 가지고 계시다면
지금의 상황에서 크게 좋아지지 않을 가능성이 큽니다. 사업성을 다시 한 번 확인하시고 정비사업이 느리게 진행되더라도 괜찮은 방향으로 앞으로를 계획하셔야 합니다.
토론회를 마무리하면서 한성숙 국무총리는 “청년이나 신혼부부, 무주택자, 다주택자, 임대사업자, 전월세 세입자 등 개인이 처한 상황이 다름에 따라 고민도 다르고, 찬성안과 반대안도 모두 다르다”라고 말했습니다.
국민의 주거 문제를 해결하기 위한 부동산 정책이지만,
개개인의 상황을 모두 아우르고 동의를 얻는 정책을 집행하는 것은 쉽지 않습니다.
내가 상황을 바꿀 수 없다면, 내가 할 수 있는 일에 집중해야 합니다.
지금 우리가 할 수 있는 일은 단 하나입니다.
‘이 대책이 내 상황과 내 물건에 어떤 영향을 주는지 알고 대응하는 것’
그리고 대응을 위해서는 두 가지가 필요합니다.
첫번째는 숫자입니다. 지금 규제 기준으로 내가 쓸 수 있는 돈이 얼마인지, 세금이 오르면 보유 비용이 얼마나 늘어나는지를 직접 계산해야 합니다.
두번째는 눈입니다. 가진 돈으로 무엇을 살 수 있는 지 아는 능력, 내가 물건을 보유해야 하는지 매도해야 하는지를 아는 능력.
예산이 정해져 있는데 그 안에서 더 나은 물건을 고르려면 결국 지역과 단지를 알아야 합니다.
내가 물건을 보유하기로 마음 먹었다면 앞으로 몇년간 보유세를 얼마나 내야 하는지를 명확히 알고 그만큼의 현금을 손에 쥐고 있어야 합니다.
이것이 우리가 지금 할 수 있고, 해야 하는 일입니다.
규제가 시장에 어떤 영향을 줄지는 저도 모릅니다.
다만 숫자와 눈을 둘 다 갖춘 사람이 위기 속에서도 기회를 잡을 수 있다는 것은 지난 6년간의 경험을 통해 알고 있습니다.
다음편에는 정부의 정책 방향을 세제, 금융, 공급 측면에서 분석해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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