안녕하세요.
다들 무더위 잘 지내고 계신가요!!?^^
저는 이번주내 첫 투자가 목표라 부지런히 물건보고있습니다!!아자아자!
그런데, 요즘 세낀물건은 전세금이 너무 낮아 투자금이 부족하여.. “입주물건”을 매도자분과 협의하여 물건을 만들어 보려고합니다.
(초보인 저는 너무 무서워요ㅠㅠㅠ 그래도 용기내어 해보고자 문의남겨드립니다!!ㅠㅠ)
현재까지. 협의된 내용입니다.
-매도자분 퇴거시(8/20)에 중도금 원함.
-올수리가 필요하여, 매도자 퇴거시 수리시작
-세입자 구하면 매도자분이 세입자 선계약 후 제게 승계.
-잔금일 길게?(10월말)잡고, 세입자 구할시 잔금일 도래 전 일지라도 잔금진행.
질문입니다!!!
첫번째, (현금세입자X) 전세자금 대출 세입자일 경우, 매도자가 선 전세 계약후, 1개월이내 제게 승계되도 문제가 없을까요?????
혹여나 전세금 반환 리스크가 있을까요?;;;;
이것때문에 대출 세입자분들이 계약안한다는 부사님이 계셔서요ㅠㅠ
두번째, 수리기간 및 세입자 구하는 기간이 길수록 좋다는건 압니다만.ㅠㅠ 어떻게 협의를 하거나 장치(계약조건)를 걸어 놓는게 좋을까요??
마지막입니다.
위 협의 내용중 타임테이블상 이해가 안되는부분이 있습니다;;
세입자분도 계약금~잔금의 시간 텀이 필요할듯한데, 세입자를 구하면 계약상 잔금일 전이라도 잔금 지급 하라는게 일반적인가요?;
수리까지 싹다해야하는 기본집이라,
첫 투자부터 난이도가 너무 높아서 울고싶어요ㅠㅠㅠ
투자선배님들 제게 용기와 지혜를 주세요ㅠㅠ
긴글 읽어주셔서 감사합니다!!!ㅠㅠ
무더위 늘 건강 조심하세요♡
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댓글
안녕하세요 햇빛찬란님, 다음과 같이 답변드립니다. Q1. 전세계약후 1개월이내 소유권이전해도 전세금반환리스크가 없을지? A. 이것은 리크스가 있을 수 있기 때문에 전세대출을 실행한 은행으로부터 직접 확인을 받아야 합니다. Q2. 수리기간 및 세입자 구하는 기간이 길수록 좋다는건 압니다만 어떻게 협의를 하거나 장치를 걸어두는 것이 좋을까요? A. 특약에 작성해 두시면 됩니다. 중도금 이후 잔금 전까지 매도인은 매수인에게 집수리에 협조한다. 승계 관련해서도 매도자와 임차인 간 임대차계약 체결 후 매수인이 승계 받는 조건이다. 매도인은 집보기에 적극적으로 협조한다. 정도의 특약을 넣으시면 될 것 같습니다. Q3. 잔금일 관련 A. 전세잔금을 먼저하고 세입자께서 먼저 거주하게 하시고 매매 잔금은 전세자금대출반환 리스크를 헷지하기 위해 입주 후 수개월 이후로 미룰 수가 있습니다. 다만 돈이 융통되어야 하기 때문에 잔금의 액수를 굉장히 적게 설정하는 것이 목적에 부합할 수 있습니다. 상기 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 계약까지 빠이팅입니다! ^^
햇빛찬란님 안녕하세요^^ 먼저, 첫 투자를 위해 차근 차근 준비해서 이렇게 질문까지 하신 점, 너무 멋있으십니다! 현재 정부의 규제 강화로 금융권에서 조건부 전세대출이 제한되어 있어 더욱더 허들이 높아 보이는 것이 사실입니다. 제가 아는 범위 내에서 의견을 드립니다. 첫 번째, 매도인이 전세계약 후 매수인이 승계해도 되는지에 대해서는 조건부로 가능합니다. 임차인이 전세금 대출을 하는 경우, 전세금을 보증하는 기관에서 최대 3개월 이내 임대인이 바뀔 경우 대출금을 회수 하는 경우가 있습니다. 제가 확인하기론 HUG의 경우 3개월까지 임대인의 소유권이 바뀌는 것을 확인하는 것으로 알고 있습니다. 이에 따라 현 매도자와 신규 임차인의 전세 계약 이후 3개월 이후에 잔금을 치루는 것이 안전할 듯 합니다. 두 번째, 수리와 세입자 모집 기간은 어떻게 정할지에 대해서는 상기 답변과 연계하여, 전세 대출 임차인일 경우 계약 이후 3개월이기때문에 10월말은 대출금 회수 리스크가 있어 보입니다. 임차인을 구하는 2개월 + 계약 후 3개월 🔜 총 5개월 이상은 확보가 필요해 보입니다. 이에 따라, 12월 말까지 잔금일을 길게 잡는 것이 안전해 보입니다. 다만, 이 경우 매도인들이 잔금일을 당기고 싶어하여 거부하는 경우가 많습니다. 그래서 주인전세를 제안하는 경우가 많습니다. 먼저 매도인이 매도와 동시에 임차인으로 전세계약을 설정하고, 소유권을 매수자가 가져옵니다. 그리고 보증기관에서 확인하는 3개월을 확보하는 시점에 신규 임차인과 전세 계약을 한다면 안전하게 전세 셋팅을 할 수 있고, 매도자도 빠르게 최종 잔금을 확보 할 수 있는 가장 현실적 대안입니다. 세 번째, 세입자를 구하면 매매잔금을 앞당기는 게 일반적인가에 대한 질문은 상기 1,2번 질문에 대한 답변과 같이 경우의 수가 있기때문에 일반적이진 않습니다. 만약 현금 세입자라면 달라 질 수 있을 듯합니다. 최근 규제가 강화되고 복잡해져서 전세 레버리지 투자가 예전처럼 쉽지 않은 상황입니다. 하지만, 가치 있는 자산을 레버리지를 활용하여 수익률을 극대화하는 전략이라는 점에서는 아직도 유효하기에 지금처럼 차근 차근 확인 하시면서 준비하면 꼭 원하는 결과를 이루 실 거라 생각합니다. 그날까지 진심으로 응원하겠습니다 🫶🏻
햇빛찬란님 안녕하세요~ 투자를 앞두고 계시는군요! 1. 이 부분은 사후 모니터링을 하는 경우가 있기 때문에, 임차인이 전세자금대출을 받는 은행 지점, 그리고 보증보험사에 직접 문의해보시는 걸 권해드립니다. 계약하기 전에 은행 및 보증보험사에 연락하여 "전세대출 실행 후 소유주가 변경되면 회수되는지, 그렇다면 모니터링 기간이 얼마인지" 확인을 요청하시는 편이 안전하겠습니다. 2. 개인적으로 8월말 매도자 퇴거, 10월말 잔금이면 다소 촉박한 일정이라고 생각합니다. 보통 새 임차인을 구할 때는 최소 3개월, 가능하면 그 이상 확보하는 편이 좋습니다. 질문자님의 경우 수리기간을 제외하고 최소 3~4개월 가량 확보하심이 안전해 보입니다. 전세 물건이 귀하고 전세대기자가 있는 경우가 아니라면, 잔금이 되지 않는 투자자의 경우 보수적으로 보는게 좋습니다. 3. 거래 순서는 매매계약금 입금 > 전세계약금 입금 > 전세 잔금 > 매매 잔금 순으로 진행됩니다. 아무쪼록 좋은 투자하시길 진심으로 응원드립니다 ♡
