안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다:)
요즘 서울수도권 부동산시장은
21년 상승장의 전고점을 훌쩍 넘어버리는 단지들이 속속들이 보이는 것에서 알 수 있듯이
이제는 완연한 상승장이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
이런 상승장에는 아파트 가격이 올라가며 재건축 재개발에 대한 분담금 부담이 줄어들 것이라는 기대로
여러 곳에서 재건축 재개발에 대한 진행 소식이 자주 들리기도 합니다.
[26년 7월29일 많이 본 뉴스]
호재는 상승장에서 불의 기름 역할을 한다
그리고 이런 기대감은 가격에 더욱 불을 지피는 역할을 하기도 합니다.
사례1) 등촌3단지(95년식, 1016세대) vs 가양6단지(92년식 1476세대)
강서구의 발산역 역세권 단지인 등총주공3단지와 가양역 역세권 단지인 가양6단지를 가져왔습니다.
| 등촌3단지(95년식, 1016세대) | 가양6단지(92년식 1476세대) |
가격 | 11.0억/(4.6억) | 12.7억/4.1억 |
위치 | 강남 17.92km, 한강 1.3km | 16.5km, 한강200m |
교통 | 5호선 발산역 도보10분 강남57분, 시청55분, 여의도31분 | 9호선 가양역(급) 도보10분 강남47분, 시청44분, 여의도23분 올림픽대로 및 강변북로 접근용이 |
학군 | 등명초(66명)초품아 | 가양초(153명) 초품아 |
환경 | 발산역 생활상권, NC백화점, 이대서울병원등 생활편의상권 풍부 반듯한 주거 택지 | 가양역 생활상권 반듯한 주거 택지 |
수요 | 마곡지구 직장 직주근접과 발산역 생활상권을 누리는 소형평형 신혼부부수요 | 9호선 급행 가양역을 이용하여 여의도, 강남으로 가는 소형평형 신혼부부 수요 |
호재 | X | 가양역 대장홍대선(31년 개통 예정) 가양6단지 재건축(용적률192%) 예비안전진단통과 |
2023년 12월까지의 그래프입니다. 사실상 쌍둥이처럼 흐르는 것을 알 수 있습니다.
상승장초입으로 들어서는 24년부터는 가양6단지가 스물스물 거래가 더 높게 찍히는 모습입니다.
대장홍대선은 31년 개통예정이나 사실상 이미 9호선 급행이라는 좋은 교통수단을 가지고 있기도 하여
그 영향이 교통 불모지에 비해 크지 않을 것으로 예상되고
재건축 또한 실현되면 한강변의 대단지가 지어진다는 메리트가 있지만
아직 조합설립이전의 아주 초기단계로 섣불리 판단하기는 어렵다고 생각됩니다.
그럼에도 추후 가치를 보면 가양6단지의 발전 가능성이 더 높은 것은 사실이지만
결국 다른 단지들과 비교평가하여 지금 이 호가가 싼지 비싼지 판단하고 매수결정을 해야할 것 같습니다.
사례2) 선사현대(00'2938^) vs 힐스테이트강동리버뷰(19'400^)
이번에는 강동구의 두 단지를 가져왔습니다.
두 단지는 모두 8호선 암사역 도보 5분이내의 초역세권 단지로
사실상 단지 상품성만 빼면 입지가치가 비슷합니다.
선사현대 84타입중에도 한강조망이 거실 통창으로 보이는 단지가 있는데
힐스테이트강동리버뷰도 일부 세대는 한강뷰가 보이는 특징을 지닙니다.
하지만 연식이 무려 19년이나 차이나는 이 단지는 현재 선사현대가 2억이나 비싼 호가와 실거래를 형성하고 있습니다.
선사현대84 : 19억/8.5억
힐스테이트강동리버뷰84 : 17억/9억
왜 일까요?
선사현대는 한강조망이 보이는 대단지인데 리모델링 호재가 있고 이미 시공사도 선정되었으며 28년 이주 및 착공을 추진하는 등 사업진행속도가 굉장히 빠르다는 특징이 있습니다.
사실상 신축이 되었을 기대를 하며 신축과 비슷한 가격을 형성하고 있다고 생각하면 쉬울 것 같습니다.
주변 신축의 가격과 비교해보고
선사현대의 땅에 신축이 들어오면 어떨까? 땅의 힘과 입지를 비교해보고 가치대비 비싼 것인지 판단하는 과정이 필요합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
